Mapa de riesgo de inundación, incendio y suelo: viviendas en España
Cómo leer el mapa de riesgo de inundación de una vivienda en España: el PATRICOVA y el visor nacional, la DANA de 2024, el desbroce forestal, pendiente y suelo.
Última revisión: 17 de octubre de 2026
Lo que aprenderá
- Qué mapas oficiales de inundación consultar y cómo leerlos
- Las obligaciones de desbroce de las casas cercanas a un pinar
- Cinco pasos para revisar cualquier parcela o casa
Antes de comprar en la Costa Blanca Norte conviene revisar tres riesgos naturales: el agua, el fuego y el terreno. Para las inundaciones, el mapa de riesgo de inundación que cuenta para una vivienda en España, en la Comunitat Valenciana, es el PATRICOVA de la Generalitat, leído junto con el visor nacional de zonas inundables. Para el fuego, la ley valenciana fija obligaciones de desbroce para las casas cercanas a zonas forestales. Para el terreno, la pendiente y el suelo deciden la cimentación. Los tres pueden comprobarse antes de firmar, y ninguno tiene por qué ser dramático si sabe dónde mirar.
El mapa de riesgo de inundación: el PATRICOVA y el visor nacional
El PATRICOVA es el plan de acción territorial de la Generalitat sobre prevención del riesgo de inundación, aprobado por el Decreto 201/2015. Sus mapas clasifican la peligrosidad de inundación en seis niveles, del 1 (el más alto) al 6 (el más bajo), más un séptimo nivel basado en la forma del terreno, como explica la página de datos abiertos de la Generalitat. Puede mostrar las capas de cualquier dirección en el visor de mapas de la Generalitat, el visor cartogràfic.
El mapa nacional es el SNCZI, el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables del Ministerio para la Transición Ecológica. Su visor muestra las zonas inundables cartografiadas y el dominio público de ríos y barrancos. Los dos mapas los elaboran administraciones distintas con métodos distintos, así que consulte ambos.
Un mapa es un modelo, no una garantía. Una parcela fuera de las zonas coloreadas puede recibir agua de una calle que desagua sobre ella, de un barranco seco que corre durante una hora después de una tormenta, o acumularla en un garaje por debajo del nivel de la calle. Mire el terreno además de la pantalla.
Lo que cambió la DANA de 2024
Entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024, una DANA, la depresión aislada que trae lluvias torrenciales en otoño, causó daños graves en muchos municipios, sobre todo de la provincia de Valencia, que el Gobierno enumeró en un decreto-ley de urgencia. Según la ley valenciana de reconstrucción que siguió, la Ley 2/2025, las decisiones urbanísticas en los municipios afectados se toman a partir de tres mapas, el PATRICOVA, el SNCZI y un nuevo mapa de inundación de la DANA, hasta que se apruebe una revisión del PATRICOVA. Cuando un edificio dañado se reconstruye por completo, debe cumplir las normas del PATRICOVA para construir en zonas inundables.
La lección para un comprador en cualquier punto de esta costa es que los mapas oficiales de inundación se revisan tras los grandes episodios, y el propio plan regional está ahora en revisión. Compruebe la versión vigente el día en que compre, y tenga en cuenta que la zona señalada como de riesgo puede ampliarse.
El seguro es la otra mitad. En España, los daños por inundaciones extraordinarias los paga el Consorcio de Compensación de Seguros, un organismo público, siempre que tenga en vigor una póliza de seguro del inmueble que cubra al menos uno de los riesgos habituales, como el incendio, como explica su propia guía. La lluvia que cae directamente sobre la casa, o que se acumula en su cubierta, en sus desagües o en sus patios, no se considera inundación. Pregunte a su aseguradora qué cubre además la póliza ordinaria.
Normas sobre incendios cerca de pinares
Según la ley forestal valenciana, una franja de hasta 500 metros alrededor de los terrenos forestales es zona de influencia forestal. Encender fuego allí, y en el propio terreno forestal, está prohibido salvo donde las normas lo permitan o autoricen expresamente.
La ley valenciana de urbanismo, el TRLOTUP, establece en su anexo XI lo que debe tener una vivienda situada en terreno forestal o junto a él. La obligación principal es un área de defensa de al menos 30 metros alrededor del edificio, que se amplía a al menos 50 metros donde la pendiente supera el 30%. La anchura puede reducirse hasta la mitad donde otras medidas den la misma protección, como muros de al menos un metro de altura. La franja también debe mantenerse: su banda desbrozada cada dos años y la franja completa cada cuatro.
Dentro de una parcela situada a menos de 500 metros de terreno forestal, el mismo anexo pide mantener la vegetación bajo control: matorral reducido a una pequeña parte del suelo, cubierta arbórea por debajo del 40%, ramas a al menos tres metros de cualquier edificación, sin pilas de leña ni restos de jardín, y sin setos muy inflamables a lo largo del límite de la parcela.
La obligación recae en los propietarios de las viviendas, conjuntamente, o en la comunidad de propietarios o la entidad de gestión de la urbanización donde exista. Cada ayuntamiento con terreno forestal debe cartografiar las urbanizaciones y viviendas en riesgo y aprobar ese mapa en pleno. Los propietarios disponen entonces de seis meses desde esa aprobación para cumplir, y hasta que se aprueba se aplican las normas anteriores. Si los propietarios no realizan los trabajos, el ayuntamiento puede exigirlos y puede cobrar por hacerlos él mismo. Pregunte al ayuntamiento si su mapa está aprobado y si la casa queda dentro.
Hay una norma más que importa a quien compra una parcela. El terreno forestal que ha ardido no puede reclasificarse como suelo urbano o urbanizable durante 30 años desde que se extinguió el incendio.
Pendiente y suelo
Gran parte de esta costa es ladera. Para un edificio nuevo, el documento del Código Técnico de la Edificación sobre cimientos, el CTE DB SE-C, sitúa el estudio geotécnico al inicio del proyecto. Este recoge el terreno, el agua subterránea, cualquier inestabilidad o deslizamiento, y la cimentación de las casas vecinas. Para una casa existente, un perito independiente examina grietas, muros de contención y drenaje, que indican cómo se ha comportado el terreno hasta ahora. Nuestra guía para comprar una parcela edificable en España trata la parte de la parcela.
Cómo revisar una parcela o una casa
Abra los mapas. Busque la parcela en el visor de la Generalitat y en el visor del SNCZI, y anote el nivel del PATRICOVA y cualquier zona inundable nacional.
Recorra el terreno. Busque un barranco, una calle o una pendiente que desagüe sobre la parcela, muros de contención, y estancias o garajes por debajo del nivel de la calle.
Pregunte al ayuntamiento. Si la parcela está en zona inundable o en la zona de influencia forestal, si el mapa de riesgo de incendio está aprobado y qué documentos sobre inundación exigiría una licencia, algo que varía de una parcela a otra.
Pregunte a la aseguradora. Qué cubre y qué excluye la póliza en caso de inundación, tormenta e incendio, y qué queda en manos del Consorcio.
Pregunte al arquitecto. Un estudio geotécnico para un edificio nuevo, o una inspección de una casa existente.
Estas comprobaciones forman parte de las demás comprobaciones previas (due diligence) en España antes de una compra. La conclusión práctica: en esta costa no debería comprarse ninguna parcela ni casa sin haber revisado los mapas de inundación, las normas sobre incendios y el terreno. Confirme la situación de su propia parcela con un arquitecto o con el ayuntamiento, ya que solo ellos pueden decir lo que significa para construir. Estas son las parcelas edificables en el mercado ahora, y revisamos cada una con usted antes de que decida.
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Escrito por Nicolas Strebel.