Due diligence inmobiliaria en España: qué comprobar antes de firmar
La due diligence inmobiliaria en España, punto por punto: registro, Catastro, licencias, urbanismo, deudas que siguen a la casa, costa, suelo rústico y ampliaciones.
Última revisión: 17 de octubre de 2026
Lo que aprenderá
- Qué le dicen la nota simple y el Catastro, y qué no le dicen
- Qué deudas siguen ligadas a la casa cuando usted la compra
- Por qué una ampliación sin licencia es su problema después de la compra
La due diligence inmobiliaria en España consiste en comprobar, antes de firmar nada vinculante, que la casa existe legalmente tal como usted la ve, que pertenece al vendedor, que no arrastra deudas ocultas y que puede usarse como usted tiene previsto. Casi todo es documentación que su abogado obtiene del Registro de la Propiedad, del Catastro y del ayuntamiento. Hecha antes del contrato privado, cuesta poco. Hecha después, una mala sorpresa puede costarle la señal. Estas comprobaciones son una etapa de comprar una casa en España paso a paso; aquí las tiene en el orden en que suele hacerlas un abogado.
Todo empieza en el registro
La nota simple. El primer documento es la nota simple del Registro de la Propiedad. Identifica la finca y a sus titulares registrales y enumera lo que la limita: hipotecas, embargos y otras cargas. El servicio en línea de los registradores puede añadir una traducción al inglés si usted la solicita. El extracto indica también si la descripción registral está coordinada con el Catastro.
Por qué importa el registro. La ley española protege a quien compra de buena fe al titular registral y después inscribe, mientras que un título no inscrito no perjudica a terceros. Por eso el vendedor debe ser el titular registral, deben firmar todos los titulares registrales y, si la casa es la vivienda familiar, puede ser necesario el consentimiento del cónyuge. Una nota simple muestra la situación del día en que se expide, así que su abogado volverá a consultarla poco antes de la escritura.
El Catastro y la casa real
El Catastro. El Catastro es el mapa fiscal de España. Cualquier persona puede consultar en línea los datos no protegidos de un inmueble y su plano, sin identificarse. Compare tres cosas: la superficie construida que figura en el Catastro, la superficie que figura en el registro y lo que realmente hay en la parcela. Una piscina, una terraza cubierta o un apartamento de invitados que se ve en la finca pero no aparece en ninguno de los dos registros es una cuestión para el ayuntamiento, no un detalle. La referencia catastral figura también en el recibo del IBI, que el notario utiliza para identificar el inmueble.
Licencias, urbanismo y ampliaciones
La licencia de ocupación. En la Comunitat Valenciana una vivienda necesita una licencia de ocupación, que hoy suele ser una declaración responsable de primera ocupación o de ocupaciones posteriores presentada en el ayuntamiento. Según la ley valenciana de la edificación, una vez transcurridos diez años desde la primera licencia, debe renovarse cuando la vivienda se vuelve a vender o cuando se firma un nuevo contrato de agua, gas o electricidad. Pida al vendedor la licencia y su fecha.
La situación urbanística. Solicite por escrito al ayuntamiento la calificación y la clasificación de la parcela: suelo urbano, urbanizable o no urbanizable (rústico). Según la ley valenciana de urbanismo (TRLOTUP), el ayuntamiento debe responder a esa solicitud en el plazo de un mes. Para una parcela edificable, puede emitir además una cédula de garantía urbanística, válida hasta un año.
Obras sin licencia. En la Comunitat Valenciana el ayuntamiento puede ordenar la restauración de la legalidad urbanística por obras hechas sin licencia durante quince años desde su terminación. En suelo no urbanizable, zonas verdes, viales y suelo de dominio público no hay ningún plazo. Que pasen quince años tampoco legaliza la obra: la ley dice que esas partes no pueden reformarse, ampliarse ni consolidarse mientras persista la infracción. Una ampliación sin licencia es, por tanto, un problema que usted compra junto con la casa. Pida a su abogado y a un arquitecto que comparen las licencias con lo construido.
Deudas que siguen a la casa
IBI. El impuesto anual sobre bienes inmuebles queda ligado al inmueble: si el vendedor lo ha dejado sin pagar, la casa responde de la deuda después de la compraventa. El notario solicita información sobre las deudas de IBI y advierte de ellas a las partes en la escritura. Pida el último recibo.
Cuotas de comunidad. Cuando la casa forma parte de una comunidad de propietarios, como en muchas urbanizaciones, la Ley de Propiedad Horizontal hace responder al comprador, con el propio inmueble, de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres años naturales anteriores. En la escritura el vendedor debe declarar que está al corriente de las cuotas y aportar un certificado de la comunidad, que el secretario debe emitir en un plazo de siete días. Sin él el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador lo dispense expresamente. Rara vez hay un buen motivo para dispensarlo.
Hipotecas y embargos. Toda carga que figure en la nota simple debe cancelarse en la escritura o antes, normalmente pagando al banco del vendedor con parte del precio en el momento de la firma. Su abogado gestiona la cancelación y se asegura de que llegue al registro.
Costa, suelo rústico y riesgos naturales
La costa. Cerca del mar se aplica la legislación de costas. Según la Ley de Costas, los terrenos situados a menos de 100 metros tierra adentro desde la ribera del mar están sujetos a una servidumbre de protección, reducida a 20 metros donde el suelo ya estaba clasificado como urbano cuando la ley entró en vigor en 1988, con límites estrictos a lo que se puede construir en ella. Que una parcela esté afectada depende de la línea oficial del deslinde, parcela por parcela. Nuestra guía sobre la Ley de Costas al comprar cerca del mar explica cómo comprobarlo.
Suelo rústico. Muchas fincas del interior están en suelo no urbanizable, donde las normas de edificación y ampliación son mucho más estrictas y donde no se aplica el plazo de quince años para las obras ilegales. Nunca dé por hecho que una casa en suelo rústico pueda legalizarse o ampliarse.
Inundaciones e incendios. Compruebe la parcela en el plan valenciano de riesgo de inundación (PATRICOVA) y en los mapas nacionales de inundación, así como en las normas sobre incendios forestales si linda con zona forestal. Estas comprobaciones pueden afectar al seguro y a cualquier obra futura.
Alquileres y certificado energético
Si piensa alquilar. Un alquiler vacacional requiere sus propias comprobaciones: la inscripción en el registro turístico autonómico, la situación urbanística del municipio y las normas de la comunidad. La ley española permite a una comunidad de propietarios limitar o prohibir los alquileres turísticos por una mayoría de tres quintos, así que lea los estatutos y las actas recientes. Nunca considere que una licencia existente pasa a ser suya automáticamente.
El certificado energético. El vendedor debe adjuntar al contrato de compraventa una copia del certificado de eficiencia energética registrado y de su etiqueta. Compruebe la calificación y la fecha, porque un certificado es válido como máximo diez años, y cinco si la calificación es G.
Esto es una visión general de cómo funcionan las comprobaciones, no asesoramiento jurídico; haga que un abogado independiente revise su propia compra antes de firmar el contrato privado. La regla práctica: pida la nota simple, la ficha catastral, la licencia de ocupación y el certificado de la comunidad en la fase de oferta, y no pague ninguna señal hasta que su abogado los haya leído. Las villas de lujo en la Costa Blanca Norte son un buen punto de partida.
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Escrito por Nicolas Strebel.