Ley de Costas: comprar una propiedad cerca del mar en España

Comprar una propiedad con la Ley de Costas: dominio público, zonas de protección, la ley valenciana de costas de 2025 y cómo revisar una parcela antes de comprar.

Última revisión: 17 de octubre de 2026

Lo que aprenderá

Dónde empiezan el dominio público y las zonas de protección
Qué añadió la ley valenciana de costas de 2025, y qué está suspendido
Cómo revisar una parcela junto a la costa antes de firmar

Toda pregunta sobre comprar una propiedad con la Ley de Costas empieza por dos capas de normas que están por encima de cualquier plan municipal cerca del mar en España: la ley estatal de costas, la Ley 22/1988 de Costas, y, en esta costa, la ley valenciana de costas de 2025. Juntas deciden qué pertenece al dominio público, qué se puede construir y qué puede hacer usted en una casa que ya existe. La respuesta es siempre parcela por parcela, así que lea lo que sigue como un mapa de las preguntas que debe plantear, no como la respuesta para una casa concreta.

Ley de Costas: el dominio público y la línea

La propia ribera del mar, incluidas las playas y los terrenos que alcanza el mar, es dominio público marítimo-terrestre y pertenece al Estado. Su límite interior se fija mediante un procedimiento de delimitación, el deslinde, que aprueba el Estado. Una vez aprobado, el deslinde declara la titularidad del Estado, y las inscripciones del Registro de la Propiedad no pueden prevalecer frente a él. Por eso una escritura de propiedad no prueba que un terreno próximo a la ribera sea privado.

Los deslindes no son para siempre. El Estado los revisa cuando cambia la configuración del dominio público, y el inicio de un procedimiento de deslinde se anota al margen de las fincas afectadas en el Registro de la Propiedad, un motivo más para leer con atención el extracto registral (nota simple). Si una revisión incorpora terrenos privados al dominio público, el propietario no conserva la propiedad, sino que recibe una concesión de 75 años, sin canon, que respeta los usos existentes.

Zonas de protección y lo que permiten

La zona de servidumbre de protección. Una servidumbre de protección abarca 100 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. En los terrenos que ya estaban clasificados como urbanos cuando la ley entró en vigor en julio de 1988, la anchura es de 20 metros. En esta zona están prohibidas las nuevas edificaciones destinadas a vivienda, junto con otros usos que la ley enumera.

La zona de servidumbre de tránsito. Los primeros 6 metros tierra adentro deben quedar libres para el paso de peatones a lo largo de la costa y para los vehículos de salvamento y vigilancia.

La zona de influencia. El planeamiento en una franja de al menos 500 metros desde la ribera debe proteger la costa, por ejemplo evitando pantallas de edificios y la acumulación de volúmenes.

Las casas que ya existen. Para las edificaciones legales situadas en la zona de protección que no se ajustan a la ley actual, la ley permite obras de reparación, mejora, consolidación y modernización, siempre que no aumenten el volumen, la altura ni la superficie, y, cuando proceda, deben además mejorar la calificación energética. Si la casa se derriba, lo que la sustituya debe cumplir la ley por completo. Por eso una ampliación, una terraza más grande o una planta adicional en una casa en primera línea a menudo no es posible.

La ley valenciana de costas de 2025

La Ley 3/2025, de protección y ordenación de la costa valenciana, en vigor desde el 15 de junio de 2025, añade una capa autonómica. Rebautizó el plan de la infraestructura verde del litoral, el PATIVEL, como Plan de Ordenación Costera, y ordenó su revisión en un plazo de tres meses. Hasta esa revisión, las normas del PATIVEL siguen vigentes solo en lo que no contradigan la nueva ley, y las normas propias de la ley sobre usos prohibidos se aplican directamente. En octubre de 2026 la Generalitat aprobó el reglamento de la comisión que prepara el nuevo plan, y ese decreto todavía habla del plan que sustituirá al PATIVEL. Compruebe qué texto se aplica a su parcela el día en que compre.

Tres puntos de la ley importan en una compra. Las obras y los usos en la zona de protección necesitan autorización previa de la Generalitat. Los planes costeros pueden delimitar áreas en las que las compraventas están sujetas a los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat, y allí la venta debe notificarse en un plazo de 60 días desde la escritura. Y los municipios costeros disponen de tres años desde junio de 2025 para identificar los terrenos situados a menos de 200 metros de la ribera que en 1988 reunían las condiciones de suelo urbano, lo que puede influir en que la zona de protección de una parcela tenga 100 o 20 metros de anchura.

El recurso de inconstitucionalidad y lo que está suspendido

El Gobierno de España recurrió partes de la ley ante el Tribunal Constitucional (recurso 1550-2026), y los preceptos recurridos quedaron suspendidos desde febrero de 2026 para las partes y desde abril de 2026 para todos los demás. En el Auto 49/2026, de 21 de julio de 2026, el tribunal mantuvo la suspensión del artículo 17 y de la disposición final relacionada, el régimen de los conjuntos de edificaciones tradicionales del litoral, en la medida en que vulneran la ley estatal de costas, y la levantó para el resto. El inventario de terrenos de dominio público degradados, un primer paso para pedir al Estado su desafectación, ya no está suspendido. La sentencia sobre el fondo todavía está pendiente, así que nada de esto es definitivo.

Cómo revisar una parcela junto a la costa antes de comprar

La línea de deslinde. El Estado publica las líneas aprobadas en su visor del dominio público y a través del Catastro, como explica la página del Ministerio sobre las líneas de deslinde. Los datos son solo informativos, y la oficina de Costas del Estado puede confirmarlos para una parcela concreta.

Las zonas sobre la parcela. Pida a un arquitecto o a un topógrafo que dibuje la línea de la ribera, las zonas de 6, 20 o 100 metros y la franja de 500 metros sobre la casa, la piscina y el jardín reales, y que indique qué obras necesitarían autorización del Estado o de la Generalitat.

Obras hechas en el pasado. Si la casa está en la zona de protección y tiene piscina, terraza o ampliación, pida la autorización de costas que amparó la obra, además de la licencia municipal. Una licencia por sí sola puede no ser suficiente.

El planeamiento y los papeles. Compruebe la clasificación municipal del suelo, las licencias y los documentos de ocupación de la casa, y si alguna parte está en el dominio público o en la zona de protección. Nuestra guía sobre la due diligence inmobiliaria en España enumera las demás comprobaciones.

Antes de hacer una oferta por una casa cerca de la ribera, haga dibujar sobre la parcela la línea de deslinde y las zonas, y pida a un abogado independiente que lea ese plano junto con la escritura y las licencias. Le dirá qué está comprando en realidad y qué podrá cambiar. Para las casas antiguas con obras ya hechas, nuestra guía sobre el certificado ECUV en la Comunitat Valenciana explica los límites de la legalización. Las villas con vistas al mar en Calpe muestran lo que hay ahora en el mercado.

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Escrito por Nicolas Strebel.