Comprar una casa en España paso a paso, de la oferta a las llaves
Comprar una casa en España paso a paso: la oferta, el NIE, las comprobaciones, las arras, el notario, los impuestos y el Registro, y quién hace qué en cada fase.
Última revisión: 17 de octubre de 2026
Lo que aprenderá
- Cada paso de la oferta a las llaves, en el orden correcto
- Qué significa para usted el contrato de arras
- Qué comprueba el notario y qué ocurre después
Comprar una casa en España paso a paso sigue un orden fijo: una oferta aceptada, una reserva, su número NIE y el dinero, las comprobaciones legales, un contrato privado con arras, la escritura firmada ante notario y, por último, los impuestos y el Registro de la Propiedad. Cada paso tiene sus propios documentos y sus propias personas. En una compra de segunda mano sin hipoteca, el camino de la oferta aceptada a las llaves suele durar de uno a tres meses, y el contrato privado fija la fecha. A continuación encontrará cada paso en orden, con quién hace qué.
Primer paso: la oferta
La oferta. Usted presenta su oferta por escrito, a través del agente o directamente al vendedor. Acuerde el precio y exactamente lo que incluye, como el mobiliario, un garaje o la fecha en la que desea cerrar la compra, antes de firmar nada. Si el vendedor acepta, muchos compradores pagan una pequeña señal de reserva para que la casa salga del mercado mientras su abogado empieza las comprobaciones.
Antes de entregar dinero. Los notarios españoles aconsejan asesorarse antes de entregar dinero, aunque sea una pequeña señal. La ley también le reconoce un derecho de información. Según el artículo 31 de la ley española de vivienda, la Ley 12/2023, el comprador puede pedir, antes de firmar y antes de pagar nada, la identidad del vendedor, el precio total y lo que cubre, la cédula de habitabilidad, las superficies útil y construida, el certificado energético, los datos registrales con las cargas que existan y si la vivienda está ocupada. Pida estos datos por escrito. Un acuerdo de reserva debería indicar también cuándo se le devuelve la señal, por ejemplo si las comprobaciones detectan un problema.
Su número NIE y el dinero
El número NIE. Todo comprador necesita un número de identificación fiscal español, que para un extranjero es el NIE. La legislación notarial española exige que todos los que firman una escritura de compraventa acrediten este número, y el Registro de la Propiedad no inscribe una escritura sin los números de todas las partes. Puede solicitarlo en España o en un consulado español, y los consulados indican plazos de dos a tres semanas, así que empiece pronto. Nuestra guía sobre el número NIE en España explica el formulario, la tasa y las vías para obtenerlo.
El dinero. El notario debe hacer constar en la escritura cómo se pagó el precio, así que prevea pagar por transferencia bancaria o con un cheque bancario nominativo, que es lo que recomiendan los notarios. La mayoría de los compradores abren una cuenta bancaria española para la compra y para los recibos posteriores. Si pide un préstamo, la ley de crédito inmobiliario le da tiempo para pensarlo: según la Ley 5/2019, el banco debe entregarle su oferta vinculante, la FEIN, al menos diez días naturales antes de la firma, y usted se reúne antes, sin coste, con un notario de su elección, que comprueba que ha recibido todos los documentos.
Las comprobaciones antes de firmar
Las comprobaciones legales. Este es el trabajo de su abogado, que debería ser independiente del vendedor y del agente. Empieza con la nota simple del Registro de la Propiedad, que muestra quién es el propietario y qué cargas pesan sobre el inmueble, como una hipoteca o un embargo. Después, el abogado compara el Registro con el Catastro, revisa las licencias y pide el último recibo del IBI y, si existe una comunidad de propietarios, un certificado de las cuotas de comunidad. El IBI impagado y las cuotas de comunidad recientes pueden pasar con la casa a su nuevo propietario. Nuestra guía sobre la due diligence de una propiedad en España repasa cada comprobación.
El contrato privado y las arras
El contrato privado. La ley española no exige un contrato privado antes de la escritura, pero la mayoría de las compras de segunda mano lo tienen. Fija el precio, la fecha de la escritura, las arras, lo que se incluye y cualquier condición, por ejemplo la aprobación de una hipoteca. El certificado energético también tiene aquí su lugar: al contrato de compraventa se adjunta una copia del certificado registrado y de su etiqueta.
La señal o arras. La forma habitual remite al artículo 1454 del Código Civil español: si el comprador desiste, pierde la señal; si el vendedor desiste, la devuelve duplicada. El importe se negocia, y el 10% del precio es una cifra habitual. Un contrato también puede establecer otros tipos de arras con efectos distintos, así que pida a su abogado que le confirme cuál está firmando antes de firmarlo.
La escritura ante notario
La elección del notario. El comprador tiene derecho a elegir el notario, y todo notario es imparcial. Antes de la firma, el notario comprueba la identidad de ambas partes, el título del vendedor, la inscripción registral y sus cargas, el certificado de cuotas de comunidad, los datos catastrales, el certificado energético y la forma en que se paga el precio. Si la casa es la vivienda familiar del vendedor, puede ser necesario el consentimiento de su cónyuge. La guía de los notarios españoles para comprar una vivienda expone estos pasos en inglés.
La firma. Comprador y vendedor, o sus representantes con un poder notarial, firman la escritura pública en la notaría. Según el Código Civil, la firma de la escritura equivale a la entrega del inmueble, por lo que las llaves se entregan normalmente el mismo día. Por defecto, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador paga la primera copia y lo que sigue, salvo que el contrato diga otra cosa, así que lea esa cláusula.
Si el vendedor no reside en España. El comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes desde la venta, con el modelo 211. Si no se ingresa, el propio inmueble responde del impuesto del vendedor. La plusvalía municipal es un impuesto del vendedor, pero cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley hace responsable al comprador de pagarla, por lo que su abogado normalmente retendrá un importe para ella en la escritura.
Los impuestos, el Registro y las primeras semanas
El impuesto de compra. En una compra de segunda mano en la Comunitat Valenciana, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es del 9% desde el 1 de junio de 2026, y del 11% cuando el inmueble vale más de un millón de euros, según la Ley 5/2025. Se calcula sobre el mayor de dos importes: el precio o el valor de referencia oficial del inmueble. Una obra nueva paga en su lugar un 10% de IVA y un 1,4% de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La autoliquidación debe presentarse en un plazo breve tras la escritura, por lo que la mayoría de los compradores la dejan en manos del notario o del abogado. Para cada coste que se suma al precio, lea lo que cuesta realmente comprar una casa en España.
El Registro de la Propiedad. El notario envía una copia electrónica de la escritura al Registro de la Propiedad el mismo día de la firma. Una vez pagado el impuesto, el Registro le inscribe como propietario. La inscripción es lo que le protege frente a terceros: según la Ley Hipotecaria española, un título no inscrito no les afecta, y un comprador de buena fe que inscribe conserva el inmueble aunque el título del propio vendedor quede después sin efecto por una causa que no constaba en el Registro.
Las primeras semanas. Ponga a su nombre el agua, la electricidad, el IBI y las cuotas de comunidad que haya, con domiciliación bancaria en su cuenta española. En la Comunitat Valenciana, la ley de la edificación indica a las compañías de agua, gas y electricidad que pidan la licencia de ocupación al firmar un nuevo contrato, lo que es un motivo más para ver esa licencia antes de la escritura. Guarde en un lugar seguro la copia de la escritura que le entrega el notario.
Cada compra tiene sus propios detalles, así que confirme los aspectos fiscales y legales de su caso con un abogado o un asesor fiscal independiente antes de firmar. La regla práctica: tenga su NIE y su abogado listos antes de hacer una oferta, y el resto del camino podrá cumplir sus plazos. Cuando esté preparado para buscar, empiece por las villas en venta en Moraira.
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Escrito por Nicolas Strebel.