Obra nueva o segunda mano en España: impuestos, garantías, controles
Obra nueva o segunda mano en España: IVA o ITP, cómo se protegen los pagos sobre plano, el seguro decenal, la revisión de defectos y lo que debe comprobarse en una reventa.
Última revisión: 17 de octubre de 2026
Lo que aprenderá
- Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva o de segunda mano
- Cómo protege la ley los pagos a un promotor
- Qué cubre el seguro decenal de la obra, y cuándo falta
Elegir entre obra nueva o segunda mano en España es primero una cuestión de impuestos y de protección legal, y después de gusto. Una vivienda nueva comprada al promotor paga IVA, viene con un seguro decenal de daños estructurales y, si paga durante la construcción, con una garantía legal para su dinero. Una vivienda de segunda mano paga en su lugar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y su protección viene de las comprobaciones que haga antes de firmar. Así funciona cada opción en la Comunitat Valenciana en octubre de 2026.
Los impuestos
Obra nueva. La primera entrega de una vivienda nueva por el promotor paga IVA al 10%, incluidas hasta dos plazas de aparcamiento y los anexos vendidos con ella, como explica la página de la Agencia Tributaria sobre IVA o ITP. A esto se suma el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre la escritura, que en la Comunitat Valenciana es del 1,4% desde el 1 de junio de 2026, o del 0,1% cuando la vivienda se compra como residencia habitual del comprador, según la Ley valenciana 13/1997, artículo 14.
Segunda mano. Una vivienda vendida por segunda vez o posteriormente paga en su lugar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): el 9% en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026, y el 11% cuando el inmueble vale más de 1.000.000 €. La base imponible es el valor de referencia del Catastro, o el precio si es superior, según el artículo 10 de la ley del impuesto.
La regla de los dos años. Una vivienda nueva que ha sido utilizada de forma ininterrumpida durante dos años o más por personas distintas del comprador, por ejemplo alquilada por el promotor, ya no cuenta como primera entrega, así que paga ITP, no IVA. Nuestra guía sobre los impuestos de compra en la Comunitat Valenciana trata los tipos reducidos y cómo se paga el impuesto. Confirme el impuesto de su propia compra con el notario o un asesor fiscal antes de firmar.
Comprar sobre plano: cómo se protegen sus pagos
Cuando paga a un promotor antes de que la casa esté terminada, la ley de edificación, la Ley 38/1999, le protege. Desde que se concede la licencia de obras, el promotor debe garantizar la devolución de cada pago, más los impuestos pagados y el interés legal, mediante un seguro de caución o un aval bancario, por si la obra no empieza o no se termina en la fecha acordada. El dinero debe ingresarse en una cuenta bancaria especial, separada de los demás fondos del promotor y destinada solo a la obra, según la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación.
La garantía es suya. Cada comprador recibe una póliza o un aval individual por las cantidades pagadas. Si el promotor no devuelve el dinero en los 30 días siguientes a un requerimiento fehaciente, puede reclamar directamente a la aseguradora o al banco. Un aval bancario caduca si no reclama la devolución en los dos años siguientes al incumplimiento del promotor, así que no espere. Pida ver la licencia de obras y la garantía antes de pagar.
Tras la entrega: diez, tres y un año
La misma ley fija durante cuánto tiempo responden de los defectos quienes construyeron la casa, contado desde el día de la recepción formal de la obra terminada: diez años por los defectos estructurales que afectan a la estabilidad del edificio, tres años por los defectos de elementos o instalaciones que hacen que incumpla los requisitos de habitabilidad, y un año por los defectos de acabado, que son responsabilidad del constructor (artículo 17).
En las viviendas, la cobertura decenal de daños estructurales debe estar respaldada por un seguro o una garantía financiera, y un notario no autorizará, ni el Registro de la Propiedad inscribirá, la escritura de declaración de obra nueva sin acreditarlo (artículos 19 y 20). Hay una excepción que importa al comprar una vivienda de segunda mano reciente: un particular que construyó una única vivienda para uso propio no necesita la póliza, pero si la vende en el plazo de diez años debe contratarla por los años que quedan, salvo que el comprador lo dispense expresamente. Cuando una casa tiene menos de diez años, pida la póliza, y hable de cualquier dispensa con su abogado antes de aceptarla.
Revisión de defectos. Antes de firmar la escritura de una vivienda nueva, recórrala con una lista y haga que se anote por escrito cada defecto. Pida el Libro del Edificio, que según la ley debe llegar a los propietarios: el proyecto final, el acta de recepción, la relación de todos los que intervinieron en la obra y las instrucciones de uso y mantenimiento (artículo 7).
Comprar de segunda mano: lo que sustituye a las garantías
Una vivienda de segunda mano no tiene garantía del promotor, así que la protección está en las comprobaciones: la inscripción en el Registro de la Propiedad, la coincidencia con el Catastro, las licencias y la primera ocupación, las deudas del inmueble y cualquier ampliación construida sin licencia. Nuestra guía sobre las comprobaciones previas a la compra en España las enumera en orden. Una inspección de la cubierta, la piscina, la fontanería y cualquier humedad le dice lo que el precio no dice.
Energía. Toda vivienda que se ofrece en venta debe mostrar su calificación energética en el anuncio, y al contrato de compraventa se adjunta una copia del certificado energético registrado. El certificado es válido hasta diez años, o cinco con una calificación G, según el Real Decreto 390/2021. Comparar las calificaciones de una casa nueva y de una más antigua muestra parte de lo que costará mantener cada una en funcionamiento.
Tiempo, ubicación y estado
Tiempo. Una compra de segunda mano puede completarse en semanas una vez hechas las comprobaciones. Una vivienda sobre plano tarda lo que dure la obra, y las fechas de entrega pueden cambiar.
Ubicación. En la Costa Blanca Norte, las calas consolidadas y los centros urbanos están en gran parte edificados, así que allí las mejores ubicaciones suelen llegar como viviendas de segunda mano, mientras que la obra nueva está más a menudo en parcelas más arriba en las colinas o en zonas más nuevas.
Estado. Una vivienda nueva necesita poco trabajo al principio. Una más antigua puede necesitar una reforma, que debe estar en el presupuesto desde la primera visita.
Decida primero qué le importa más: una ubicación que puede ver y valorar hoy, o una casa nueva construida según las normas actuales y con garantías legales. En cualquier caso, haga que un abogado independiente revise el contrato y las garantías antes de pagar nada. Después, vea las villas de obra nueva en Benissa en el mercado ahora.
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Escrito por Nicolas Strebel.