Poder notarial para comprar una vivienda en España: cómo funciona
Cómo funciona un poder notarial para comprar una vivienda en España: firmarlo en España, en un consulado o en el extranjero con apostilla, qué incluir y cómo revocarlo.
Última revisión: 17 de octubre de 2026
Lo que aprenderá
- Por qué el poder debe firmarse ante notario
- Dónde firmarlo: en España, en un consulado o en su país
- Qué debe abarcar, y cómo revocarlo
Un poder notarial para comprar una vivienda en España permite que una persona de su confianza, normalmente su propio abogado, firme por usted ante el notario cuando usted no puede viajar. La ley española exige que sea un documento público, porque la escritura para la que sirve lo es. Puede firmarlo ante un notario español, en un consulado de España o ante un notario de su propio país con apostilla y traducción. Un buen poder es específico, se limita a lo que necesita la compra y es fácil de revocar.
Por qué el poder debe ser un documento público
La regla. El Código Civil español dispone que el poder para un acto que deba otorgarse en escritura pública debe constar a su vez en documento público, y la compra de una vivienda se otorga en escritura pública. Dispone también que el mandato concebido en términos generales solo comprende los actos de administración: para actos como vender o hipotecar inmuebles, el poder debe decirlo expresamente, y un poder para comprar debería mencionar la compra con la misma claridad. Una carta de autorización privada, por bien redactada que esté, no sirve.
Cómo lo utiliza el notario. La persona que usted designa lleva a la firma una copia autorizada del poder: la copia oficial que expide el notario, nunca una fotocopia. El notario de la escritura reseña sus datos y hace constar que, a su juicio, las facultades son suficientes para el acto. Los notarios españoles también pueden enviarse copias autorizadas entre sí por vía electrónica.
Dónde firmar un poder notarial para comprar una vivienda en España
Ante un notario en España. Si usted está en España para hacer visitas, lo más sencillo es firmar el poder en cualquier notaría española antes de volver a casa. Es entonces un documento público español, sin necesidad de apostilla ni traducción. Si su español no es fluido, asegúrese de entender cada cláusula antes de firmar; pregunte al notario cómo se le explicará o traducirá el texto.
En un consulado de España en el extranjero. Las embajadas y los consulados de España pueden actuar como notarios, y un poder firmado allí es una escritura pública española. La embajada de España en Dublín, por ejemplo, describe el procedimiento: usted envía una descripción de las facultades, la embajada prepara el documento y usted firma en persona con su pasaporte y, si es extranjero, su NIE. La tasa depende de la extensión del documento, del número de otorgantes y del número de copias.
Ante un notario local, con apostilla. También puede firmar ante un notario de su propio país. La embajada en Dublín indica que esa escritura solo tiene valor de documento público en España una vez apostillada (o legalizada) y traducida al español. La apostilla procede del Convenio de La Haya de 1961, que se aplica en España y en todos los principales países de origen de los compradores, entre ellos el Reino Unido, los Países Bajos, Bélgica, Alemania, Francia, Suiza, Noruega, Suecia y Dinamarca. En el Reino Unido, el servicio de legalización del Gobierno cobra 45 £ por documento en papel o 35 £ por una e-Apostille, y su servicio estándar en papel suele tardar hasta 25 días hábiles más el envío postal.
Un punto que conviene comprobar antes. La ley española solo admite documentos públicos extranjeros en sus registros cuando la autoridad extranjera ha desempeñado funciones equivalentes a las de una autoridad española y el documento tiene el mismo efecto, o el más parecido, en su país de origen, como establece el artículo 60 de la Ley 29/2015. En la práctica, lo valora el notario español que va a utilizar su poder. Envíe el borrador a ese notario, o a su abogado en España, antes de firmarlo en el extranjero, no después.
Por videoconferencia. Desde el 9 de noviembre de 2023 la ley del notariado española permite también firmar algunos documentos con un notario español por videoconferencia, entre ellos los poderes para actos concretos y la revocación de poderes. Los poderes generales y los preventivos quedan excluidos, y usted necesita una identificación electrónica admitida por la Administración española. Pregunte al notario si esta vía sirve en su caso.
Qué debe abarcar el poder
Específico, no general. Los notarios españoles distinguen los poderes generales, que alcanzan una gran parte de sus asuntos, de los poderes especiales para un solo acto, como la compra de un inmueble. Para una compra, el poder especial es la opción más segura. Identifica el inmueble, con su dirección y sus referencias registral y catastral cuando se conocen, el precio o un precio máximo, y los actos que puede realizar la persona que usted designa.
Lo que suele abarcar. Firmar el contrato privado y la escritura; pagar la señal y el precio; solicitar su NIE, ya que los consulados de España piden un poder que lo autorice expresamente (consulte nuestra guía sobre el número NIE en España); pagar los impuestos de la compra e inscribir la escritura; y poner los suministros y el IBI a su nombre.
Si hay hipoteca. El banco tendrá sus propios requisitos, así que consúltele antes de redactar el poder. La normativa hipotecaria exige además que el prestatario comparezca ante notario para recibir en persona la explicación del préstamo por parte del notario antes de firmar, lo que limita hasta dónde puede sustituirle un poder.
Riesgos, garantías y revocación
Garantías. Un poder es tan seguro como la persona que lo tiene. Designe a alguien sin ningún interés en la otra parte de la operación, normalmente su propio abogado independiente. Limite el poder al inmueble y a un precio máximo, no permita que la persona designada contrate consigo misma y pida una copia de todo lo que firme por usted. Nombrar a dos personas que puedan actuar cada una por separado evita que una enfermedad detenga la compra.
Cómo revocarlo. Usted puede revocar un poder en cualquier momento, mediante una escritura de revocación ante notario. Los notarios españoles explican el procedimiento: el notario notifica la revocación a la persona que usted designó y le pide que devuelva la copia autorizada, y si la revoca otro notario, el notario original añade una nota a la escritura original para que no se expidan nuevas copias. Según el Código Civil, un poder también se extingue por la muerte de cualquiera de las partes.
Informe a quien corresponda. El Código Civil protege a los terceros que tratan de buena fe con alguien que actúa con un poder ya extinguido, y una revocación no afecta a la persona a la que iba dirigido el poder hasta que se le comunica. Así que, cuando revoque, informe también a su banco, al agente y al abogado del vendedor.
La redacción de un poder tiene efectos jurídicos en dos países, así que haga que lo redacte o lo revise un abogado español independiente y que lo confirme el notario que lo va a utilizar. El paso práctico: si está en España para hacer visitas, firme un poder específico antes de volver a casa, para que la compra nunca tenga que esperar a su próximo vuelo. Después, vea las propiedades de inversión en la Costa Blanca Norte, o lea cómo funciona con nosotros comprar desde el extranjero.
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Escrito por Nicolas Strebel.