Vender una vivienda en España siendo no residente: los impuestos
Vender una vivienda en España siendo no residente: el 3% que retiene el comprador, la ganancia al 19%, la plusvalía municipal, la reinversión y quién paga qué.
Última revisión: 17 de octubre de 2026
Lo que aprenderá
- Por qué el comprador retiene el 3% del precio, y cómo recuperarlo
- Cómo se calculan la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal
- Quién paga qué en la notaría cuando el vendedor vive en el extranjero
Cuando usted va a vender una vivienda en España siendo no residente, a la venta le siguen tres pasos fiscales. El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria por cuenta de usted. Usted declara después la ganancia patrimonial al 19% en el modelo 210. Y el ayuntamiento cobra su propio impuesto sobre el incremento de valor del terreno, la plusvalía municipal. Así funciona cada paso, cuándo se aplica la exención por reinversión y quién paga qué en la notaría.
El 3% que retiene el comprador
Cuando el vendedor es un no residente sin establecimiento permanente en España, el comprador debe retener el 3% del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria, según el artículo 25 de la ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Esto se aplica tanto si el comprador vive en España como si no. El comprador lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta y entrega al vendedor una copia, según las instrucciones del modelo 211 de la Agencia Tributaria.
Si el comprador no lo ingresa, el propio inmueble sigue respondiendo de la cantidad menor entre el 3% y el impuesto del vendedor, y por eso el abogado del comprador insiste en ello. En la práctica, el 3% se descuenta en la notaría del dinero que usted recibe.
El 3% es un pago a cuenta, no el impuesto definitivo. Si su impuesto real es menor, usted solicita la devolución de la diferencia; si es mayor, paga el resto.
Ganancia patrimonial al 19%
La ganancia es la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra, cada uno ajustado. El valor de compra es el precio que usted pagó, más el coste de las mejoras (no las reparaciones ni el mantenimiento), más los gastos y tributos de la compra: notaría, registro y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados que pagó. Los intereses de la hipoteca no cuentan. El valor de venta es el precio menos los gastos y tributos de la venta que usted haya pagado. Si la vivienda estuvo alquilada, la amortización que podría haberse deducido se resta del valor de compra, aunque nunca se haya deducido. Estas reglas figuran en el manual de la Agencia Tributaria para no residentes.
El tipo sobre la ganancia es del 19% para todos los no residentes, vivan donde vivan. Si usted heredó el inmueble o lo recibió como donación, el valor que se utilizó en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es su valor de compra. Para viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994, una reducción transitoria puede rebajar la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006, con límites.
Usted presenta el modelo 210 por la ganancia en los tres meses siguientes al final del plazo de un mes del comprador, es decir, en la práctica en los cuatro meses siguientes a la venta, sea cual sea el resultado, según las instrucciones del modelo 210. En él se deduce el 3% retenido por el comprador, y si supera el impuesto, se le devuelve el exceso.
Exención por reinversión, para residentes en la UE y el EEE
Una ganancia puede quedar exenta si el inmueble era su vivienda habitual en España y usted reinvierte lo que recibe en una nueva vivienda habitual. Esta exención solo está al alcance de los residentes en otro Estado miembro de la UE o en un Estado del EEE con intercambio de información tributaria con España (Islandia, Noruega y, desde el 11 de julio de 2021, Liechtenstein). Si solo reinvierte una parte, solo queda exenta esa parte de la ganancia. El comprador sigue reteniendo el 3%, y usted sigue presentando el modelo 210. No sirve para una segunda residencia, porque nunca fue su vivienda habitual.
La plusvalía municipal
El ayuntamiento cobra un impuesto sobre el incremento de valor del terreno urbano en el que está el inmueble, el IIVTNU, conocido como plusvalía municipal. En una compraventa, el contribuyente es el vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente en España, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales obliga al comprador a pagarlo en lugar del vendedor, como sustituto, así que normalmente se descuenta del precio en la escritura, igual que el 3%.
Hay dos formas de calcularlo, y usted paga por la más baja. El método objetivo toma el valor catastral del suelo en la fecha de la venta y lo multiplica por un coeficiente según el número de años que usted ha sido propietario, hasta veinte años; el ayuntamiento fija los coeficientes dentro de los máximos legales y fija el tipo, que no puede superar el 30%. El método de la plusvalía real utiliza el incremento real del valor del suelo entre la compra y la venta, según las escrituras; si es menor, usted puede pedir que se aplique.
Si las escrituras no muestran ningún incremento de valor, por ejemplo porque usted vendió por menos de lo que pagó, no se debe plusvalía, pero aun así debe declarar la venta y aportar las dos escrituras. La declaración debe presentarse en un plazo de 30 días hábiles desde la venta.
Vender una vivienda en España siendo no residente: quién paga qué
El vendedor paga el impuesto sobre la ganancia patrimonial en el modelo 210, con el 3% del comprador a cuenta, y la plusvalía municipal, que para un no residente se paga a través del comprador. El vendedor paga también la comisión del agente si se pactó una.
El comprador paga los impuestos de la compra, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA y el AJD, y retiene el 3% y, si el vendedor es no residente, la plusvalía.
Ambos se ocupan de las deudas de la propia casa. En la escritura el vendedor debe declarar si las cuotas de comunidad están pagadas y aportar el certificado del administrador, porque el inmueble responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres años naturales anteriores. El IBI impagado también sigue ligado al inmueble. El IBI del año corresponde a quien es propietario el 1 de enero, así que comprador y vendedor suelen repartirlo por días.
Cada venta tiene sus propias cifras. Antes de aceptar una oferta, pida a un abogado o asesor fiscal independiente que calcule su ganancia patrimonial, la plusvalía por los dos métodos y lo que recibirá después del 3%, para que la cifra neta no le dé sorpresas. Si después de la venta sigue teniendo otra propiedad en España, se siguen aplicando las normas anuales de nuestra guía sobre el impuesto de no residentes en España.
Paso práctico: reúna ya la escritura de compra, los justificantes de los impuestos y gastos de la compra, las facturas de las mejoras y el último recibo del IBI, porque determinan su impuesto. Para la casa en sí, consulte preparar una casa para salir al mercado. Cuando esté listo para vender, vea cómo vendemos.
Escrito por Nicolas Strebel.