Documents pour vendre une maison en Espagne : le dossier du vendeur
Les documents pour vendre une maison en Espagne : acte, nota simple, certificat énergétique, licence d’occupation, IBI, certificat de la communauté, et ce qui ralentit une vente.
Dernière vérification le 17 octobre 2026
Ce que vous apprendrez
- Les documents que demanderont l’avocat de l’acheteur et le notaire
- Pourquoi le certificat énergétique passe avant l’annonce
- Ce qui change lorsque le vendeur ne vit pas en Espagne
Les documents pour vendre une maison en Espagne se répartissent en trois groupes : la preuve que vous en êtes propriétaire et des charges qui la grèvent, la preuve qu’elle existe légalement et peut être habitée, et la preuve que ses impôts et redevances sont payés. L’avocat de l’acheteur les demandera tous, et le notaire ne signera pas sans certains d’entre eux. Constituer le dossier avant la mise en vente de la maison est le moyen le plus simple de tenir le calendrier de la vente.
Propriété, identité et registre
L’acte de propriété. Votre copie de l’escritura par laquelle vous avez acquis la maison. Si vous en avez hérité, attendez-vous à ce que l’avocat de l’acheteur exige que la succession soit formalisée et inscrite à votre nom avant la vente.
La nota simple. Un extrait récent du registre foncier, qui indique les propriétaires et toute hypothèque ou autre charge. Les acheteurs commandent le leur, mais le lire tôt vous permet de découvrir les surprises les premiers, par exemple une hypothèque remboursée il y a des années mais jamais radiée du registre. Le service en ligne des conservateurs du registre la délivre, avec une traduction anglaise sur demande.
Identité et numéros fiscaux. Votre passeport et votre NIE, ainsi que ceux de chaque copropriétaire. Le droit notarial espagnol exige que toute personne qui signe un acte immobilier présente son numéro d’identification fiscale. Tous les propriétaires inscrits doivent signer, et si la maison est votre logement familial, le consentement de votre conjoint peut être nécessaire même lorsque la maison est à votre seul nom.
Documents pour vendre une maison en Espagne : les certificats
Le certificat énergétique. Il vous le faut avant de publier l’annonce. Selon le Real Decreto 390/2021, quiconque publie une vente, qu’il s’agisse d’une agence, d’un portail ou d’une annonce imprimée, doit indiquer la classe énergétique, et une copie du certificat enregistré et de son étiquette est annexée au contrat de vente. Un certificat est valable jusqu’à dix ans, ou cinq ans pour une classe G. Commandez-le avant les photographies, pas après la première offre.
La licence d’occupation. La loi valencienne sur la construction prévoit qu’une fois dix ans écoulés depuis la première licence d’occupation d’un logement, cette licence doit être renouvelée lorsque le bien est revendu et lorsqu’un nouveau contrat d’eau, de gaz ou d’électricité est signé. Une maison qui n’en a jamais eu en a besoin dans les mêmes cas. Aujourd’hui, cela se fait généralement par une declaración responsable de seconde occupation à la mairie, accompagnée d’un certificat d’architecte. Vérifiez tôt la date de la vôtre.
Impôts, charges et communauté
Le reçu de l’IBI. Le dernier reçu de la taxe foncière annuelle. Il porte la référence cadastrale que le notaire utilise pour identifier le bien et montre que la taxe est payée. Un IBI impayé reste attaché au bien après la vente : c’est pourquoi les acheteurs tiennent à le voir.
Le certificat de la communauté. Si la maison fait partie d’une communauté de propriétaires, la loi vous oblige à déclarer dans l’acte que les charges de la communauté sont payées et à apporter un certificat des éventuelles dettes, signé par le secrétaire de la communauté avec le visa de son président. Le secrétaire doit le délivrer dans les sept jours calendaires suivant votre demande. Sans lui, le notaire ne peut pas signer, sauf si l’acheteur y renonce expressément.
Les documents de la communauté. Les statuts et les procès-verbaux des dernières assemblées. Un acheteur qui envisage de louer voudra savoir si la communauté a voté pour limiter ou interdire les locations touristiques, ce que la loi espagnole permet à la majorité des trois cinquièmes.
Les factures. Les factures récentes d’eau et d’électricité ne sont pas une obligation légale, mais les acheteurs les demandent pour évaluer les frais de fonctionnement et transférer les contrats à leur nom.
Plans, licences et questions de l’acheteur
Plans et licences de tous les travaux. Le permis de construire et le certificat de fin de travaux de la maison, ainsi que les licences de toute extension, piscine ou annexe construite plus tard. L’avocat de l’acheteur les compare avec le Catastro et le registre. Dans la région valencienne, la mairie peut agir contre des travaux sans licence pendant quinze ans après leur achèvement, et sans limite de temps sur un terrain non urbanisable : les ajouts sans licence sont donc une cause fréquente de blocage d’une vente.
Ce que l’acheteur peut demander. Selon l’article 31 de la loi espagnole sur le logement, la Ley 12/2023, un acheteur peut demander, avant de signer et avant de verser la moindre somme, l’identité du vendeur, le prix total, le certificat d’habitabilité, les surfaces utile et construite, l’âge du bâtiment et des travaux importants, ses services et installations, le certificat énergétique, l’accessibilité, s’il est occupé, et les données du registre avec les charges et la quote-part dans la communauté. Un vendeur qui a tout cela prêt répond tout de suite aux premières questions.
Si vous ne vivez pas en Espagne
La retenue de 3 %. Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l’administration fiscale dans un délai d’un mois, au moyen du modelo 211. Ce montant est un acompte sur votre propre impôt espagnol sur la vente, que vous régularisez ensuite par une déclaration d’impôt des non-résidents.
La plusvalía. L’impôt municipal sur l’augmentation de la valeur du terrain est à la charge du vendeur. Lorsque le vendeur est une personne physique non résidente, la loi fait de l’acheteur le contribuable substitut : attendez-vous donc à ce que l’avocat de l’acheteur retienne un montant lors de l’acte pour le couvrir. Notre guide sur la vente d’un bien en Espagne en tant que non-résident explique ces deux impôts.
Les frais chez le notaire. Selon le Code civil, le vendeur paie la rédaction de l’acte et l’acheteur paie la première copie et ce qui suit, sauf si le contrat en dispose autrement. Convenez-en dans le contrat privé plutôt qu’à la signature.
Ce qui ralentit une vente. Les causes habituelles de retard sont une licence d’occupation manquante ou périmée, une extension qui ne figure ni dans les licences ni au registre, une ancienne hypothèque encore inscrite au registre, une succession pas encore formalisée et un certificat de la communauté demandé trop tard. Chacune peut se régler, mais chacune prend des semaines, et les acheteurs n’attendent pas toujours.
Votre situation peut soulever des questions fiscales ou juridiques qui demandent un conseil professionnel : confirmez-les donc avec un avocat indépendant ou un conseiller fiscal avant la mise en vente. L’étape pratique : constituez ce dossier avant la première visite, et lisez préparer une maison pour le marché pour la suite. Notre service de vente commence précisément par cette vérification.
Rédigé par Nicolas Strebel.