Vendre un bien en Espagne en tant que non-résident : les impôts

Vendre un bien en Espagne en tant que non-résident : les 3 % retenus par l’acheteur, l’impôt sur la plus-value à 19 %, la plusvalía municipal, le réinvestissement et qui paie quoi.

Dernière vérification le 17 octobre 2026

Ce que vous apprendrez

Pourquoi l’acheteur retient 3 % du prix, et comment les récupérer
Comment se calculent la plus-value et la plusvalía municipal
Qui paie quoi chez le notaire lorsque le vendeur vit à l’étranger

Lorsque vous vendez un bien en Espagne en tant que non-résident, trois étapes fiscales suivent la vente. L’acheteur retient 3 % du prix et les verse pour votre compte à l’Agencia Tributaria, le fisc espagnol. Vous déclarez ensuite la plus-value à 19 % sur le modelo 210. Enfin, la mairie perçoit son propre impôt sur l’augmentation de valeur du terrain, la plusvalía municipal. Voici comment fonctionne chaque étape, quand s’applique l’exonération pour réinvestissement, et qui paie quoi chez le notaire.

Les 3 % retenus par l’acheteur

Lorsque le vendeur est un non-résident sans établissement stable en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et les verser à l’Agencia Tributaria, en vertu de l’article 25 de la loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents. Cela s’applique que l’acheteur vive en Espagne ou non. L’acheteur les verse au moyen du modelo 211 dans un délai d’un mois à compter de la vente et en remet une copie au vendeur, selon les instructions du modelo 211 de l’Agencia Tributaria.

Si l’acheteur ne les verse pas, le bien lui-même reste affecté au paiement du plus faible des deux montants, les 3 % ou l’impôt du vendeur : c’est pourquoi l’avocat de l’acheteur y tient. En pratique, les 3 % sont déduits chez le notaire de la somme que vous recevez.

Les 3 % sont un acompte, pas l’impôt définitif. Si votre impôt réel est inférieur, vous réclamez la différence ; s’il est supérieur, vous payez le solde.

L’impôt sur la plus-value à 19 %

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, chacun ajusté. La valeur d’acquisition est le prix payé, plus le coût des améliorations (pas des réparations ni de l’entretien), plus les frais et impôts d’achat : notaire, registre, et l’impôt de mutation ou la TVA et le droit de timbre que vous avez payés. Les intérêts d’emprunt ne comptent pas. La valeur de cession est le prix diminué des frais et impôts de vente que vous avez payés. Si le logement était loué, l’amortissement qui aurait pu être déduit est soustrait de la valeur d’acquisition, même s’il n’a jamais été déduit. Ces règles figurent dans le manuel de l’Agencia Tributaria pour les non-résidents.

Le taux sur la plus-value est de 19 % pour tous les non-résidents, quel que soit leur pays de résidence. Si vous avez hérité du bien ou l’avez reçu en donation, la valeur retenue pour l’impôt sur les successions ou les donations constitue votre valeur d’acquisition. Pour les logements achetés avant le 31 décembre 1994, une réduction transitoire peut diminuer la partie de la plus-value réalisée avant le 20 janvier 2006, dans certaines limites.

Vous déposez le modelo 210 pour la plus-value dans les trois mois qui suivent la fin du délai d’un mois de l’acheteur, donc en pratique dans les quatre mois suivant la vente, quel que soit le résultat, selon les instructions du modelo 210. Les 3 % retenus par l’acheteur y sont déduits, et s’ils dépassent l’impôt, l’excédent est remboursé.

Exonération pour réinvestissement (résidents UE et EEE)

Une plus-value peut être exonérée si le bien était votre résidence principale en Espagne et que vous réinvestissez le montant perçu dans une nouvelle résidence principale. Cette exonération n’est ouverte qu’aux résidents d’un autre État membre de l’UE ou d’un État de l’EEE qui échange des informations fiscales avec l’Espagne (l’Islande, la Norvège et, depuis le 11 juillet 2021, le Liechtenstein). Si vous ne réinvestissez qu’une partie, seule la partie correspondante de la plus-value est exonérée. L’acheteur retient tout de même les 3 %, et vous déposez tout de même le modelo 210. Elle n’aide pas pour une maison de vacances, puisque celle-ci n’a jamais été votre résidence principale.

La plusvalía municipal

La mairie perçoit un impôt sur l’augmentation de valeur du terrain urbain sur lequel se trouve le bien, l’IIVTNU, connu sous le nom de plusvalía municipal. Lors d’une vente, le contribuable est le vendeur. Lorsque le vendeur est une personne physique non résidente en Espagne, la loi sur les finances locales oblige l’acheteur à la payer à la place du vendeur, en tant que substitut : elle est donc normalement déduite du prix lors de la signature, comme les 3 %.

Il existe deux méthodes de calcul, et vous payez selon celle qui donne le montant le plus bas. La méthode objective prend la valeur cadastrale du terrain à la date de la vente et la multiplie par un coefficient correspondant au nombre d’années de détention, jusqu’à vingt ans ; la commune fixe les coefficients dans les limites légales et fixe le taux, qui ne peut dépasser 30 %. La méthode de la plus-value réelle utilise l’augmentation réelle de la valeur du terrain entre l’achat et la vente, d’après les actes ; si elle est plus faible, vous pouvez demander qu’elle soit appliquée.

Si les actes ne montrent aucune augmentation de valeur, par exemple parce que vous avez vendu moins cher que vous n’aviez acheté, aucune plusvalía n’est due, mais vous devez tout de même déclarer la vente et fournir les deux actes. La déclaration doit être faite dans les 30 jours ouvrables suivant la vente.

Vendre un bien en Espagne en tant que non-résident : qui paie quoi

Le vendeur paie l’impôt sur la plus-value au moyen du modelo 210, en y imputant les 3 % retenus par l’acheteur, ainsi que la plusvalía municipal, qui pour un non-résident est payée par l’intermédiaire de l’acheteur. Le vendeur paie aussi la commission de l’agent si elle a été convenue.

L’acheteur paie les impôts d’achat, impôt de mutation ou TVA et droit de timbre, et retient les 3 % ainsi que, pour un vendeur non résident, la plusvalía.

Les deux s’occupent des dettes propres à la maison. Dans l’acte, le vendeur doit déclarer si les charges de copropriété sont payées et fournir le certificat de l’administrateur, car le bien répond des charges impayées de l’année en cours et des trois années civiles précédentes. L’IBI impayé reste aussi attaché au bien. L’IBI de l’année est dû par le propriétaire au 1er janvier : acheteur et vendeur le répartissent donc souvent au prorata des jours.

Chaque vente a ses propres chiffres. Avant d’accepter une offre, faites calculer par un avocat indépendant ou un conseiller fiscal votre plus-value, la plusvalía selon les deux méthodes et ce que vous recevrez après les 3 %, afin que le montant net ne réserve aucune surprise. Si vous possédez encore d’autres biens en Espagne après la vente, les règles annuelles de notre guide de l’impôt des non-résidents en Espagne continuent de s’appliquer.

Étape pratique : rassemblez dès maintenant l’acte d’achat, les justificatifs des impôts et frais d’achat, les factures des améliorations et le dernier avis d’IBI, car ils déterminent votre impôt. Pour la maison elle-même, voir préparer une maison pour la mise en vente. Lorsque vous serez prêt à vendre, découvrez notre façon de vendre.

Rédigé par Nicolas Strebel.