Ley de Costas : achat immobilier en bord de mer en Espagne

L’achat immobilier soumis à la Ley de Costas : le domaine public, les zones de protection, la loi valencienne sur le littoral de 2025 et comment vérifier un terrain avant d’acheter.

Dernière vérification le 17 octobre 2026

Ce que vous apprendrez

Où commencent le domaine public et les zones de protection
Ce qu’a ajouté la loi valencienne sur le littoral de 2025, et ce qui est suspendu
Comment vérifier un terrain côtier avant de signer

Toute question d’achat immobilier soumis à la Ley de Costas part de deux niveaux de droit qui priment sur tout plan d’urbanisme communal près de la mer en Espagne : la loi de l’État sur le littoral, la Ley 22/1988 de Costas, et, sur cette côte, la loi valencienne sur le littoral de 2025. Ensemble, elles déterminent ce qui appartient au public, ce qui peut être construit et ce que vous pouvez faire d’une maison qui s’y trouve déjà. La réponse se donne toujours terrain par terrain : lisez donc ce qui suit comme une carte des questions à poser, et non comme la réponse pour une maison donnée.

Ley de Costas : le domaine public et la ligne

Le rivage lui-même, y compris les plages et les terrains que la mer atteint, constitue le domaine public maritime-terrestre (dominio público marítimo-terrestre) et appartient à l’État. Sa limite intérieure est fixée par une procédure de délimitation, le deslinde, approuvée par l’État. Une fois approuvé, le deslinde déclare la propriété de l’État, et les inscriptions au Registro de la Propiedad ne peuvent pas prévaloir contre lui. Un acte de propriété ne prouve donc pas qu’un terrain proche du rivage est privé.

Les deslindes ne sont pas fixés pour toujours. L’État les révise lorsque la configuration du domaine public change, et l’ouverture d’une procédure de deslinde est mentionnée en marge des biens concernés au Registro de la Propiedad, une raison de plus de lire avec attention l’extrait du registre (nota simple). Si une révision fait entrer un terrain privé dans le domaine public, le propriétaire n’en conserve pas la propriété mais reçoit une concession de 75 ans, sans redevance, qui respecte les usages existants.

Les zones de protection et ce qu’elles permettent

La zone de protection. Une servitude de protection couvre 100 mètres vers l’intérieur à partir de la limite intérieure du rivage. Sur les terrains déjà classés urbains lors de l’entrée en vigueur de la loi en juillet 1988, la largeur est de 20 mètres. Dans cette zone, les nouvelles constructions à usage d’habitation sont interdites, de même que d’autres usages énumérés par la loi.

La zone de passage. Les 6 premiers mètres vers l’intérieur doivent rester libres pour les personnes qui longent la côte à pied et pour les véhicules de secours et de surveillance.

La zone d’influence. Sur une bande d’au moins 500 mètres depuis le rivage, l’urbanisme doit protéger la côte, par exemple en évitant les fronts bâtis continus et l’accumulation de volumes.

Les maisons existantes. Pour les constructions légales situées dans la zone de protection qui ne sont pas conformes à la loi actuelle, la loi autorise la réparation, l’amélioration, la consolidation et la modernisation, à condition que les travaux n’augmentent ni le volume, ni la hauteur, ni la surface, et, le cas échéant, ils doivent aussi améliorer la performance énergétique. Si la maison est démolie, ce qui la remplace doit être entièrement conforme. C’est pourquoi une extension, une terrasse plus grande ou un étage supplémentaire sur une maison en front de mer est souvent impossible.

La loi valencienne sur le littoral de 2025

La Ley 3/2025, de protección y ordenación de la costa valenciana, en vigueur depuis le 15 juin 2025, ajoute un niveau régional. Elle a renommé le plan d’infrastructure verte du littoral, le PATIVEL, en Plan de Ordenación Costera, et en a ordonné la révision dans un délai de trois mois. Jusqu’à cette révision, les règles du PATIVEL ne restent en vigueur que dans la mesure où elles ne contredisent pas la nouvelle loi, et les règles de la loi elle-même sur les usages interdits s’appliquent directement. En octobre 2026, la Generalitat a approuvé le règlement de la commission qui prépare le nouveau plan, et ce décret parle encore du plan qui remplacera le PATIVEL. Vérifiez quel texte s’applique à votre terrain le jour de votre achat.

Trois points de la loi comptent lors d’un achat. Les travaux et usages dans la zone de protection exigent une autorisation préalable de la Generalitat. Les plans côtiers peuvent délimiter des zones où les ventes sont soumises aux droits de préemption et de retrait de la Generalitat (tanteo y retracto), et la vente doit alors lui être notifiée dans les 60 jours suivant l’acte. Enfin, les communes côtières disposent de trois ans à compter de juin 2025 pour identifier les terrains situés à moins de 200 mètres du rivage qui remplissaient en 1988 les conditions d’un sol urbain, ce qui peut déterminer si la zone de protection d’un terrain mesure 100 ou 20 mètres de large.

Le recours constitutionnel et ce qui est suspendu

Le gouvernement espagnol a contesté une partie de la loi devant le Tribunal constitutionnel (recours 1550-2026), et les dispositions attaquées ont été suspendues à partir de février 2026 pour les parties et d’avril 2026 pour tous les autres. Par l’Auto 49/2026 du 21 juillet 2026, le Tribunal a maintenu la suspension de l’article 17 et de la disposition finale qui s’y rattache, le régime des ensembles de constructions côtières traditionnelles, dans la mesure où ils enfreignent la loi de l’État sur le littoral, et l’a levée pour le reste. L’inventaire des terrains dégradés du domaine public, première étape pour demander à l’État de les libérer, n’est plus suspendu. Le jugement sur le fond reste à venir : rien de tout cela n’est donc définitif.

Comment vérifier un terrain côtier avant d’acheter

La ligne de deslinde. L’État publie les lignes approuvées dans sa visionneuse du domaine public et par l’intermédiaire du Catastro, comme l’explique la page du ministère sur les lignes de deslinde. Ces données n’ont qu’une valeur informative, et le service des côtes de l’État peut les confirmer pour un terrain donné.

Les zones sur le terrain. Demandez à un architecte ou à un géomètre de tracer la ligne du rivage, les zones de 6, 20 ou 100 mètres et la bande de 500 mètres par rapport à la maison, à la piscine et au jardin tels qu’ils existent, et d’indiquer quels travaux exigeraient une autorisation de l’État ou de la Generalitat.

Les travaux passés. Si la maison se trouve dans la zone de protection et possède une piscine, une terrasse ou une extension, demandez l’autorisation au titre du littoral qui a couvert ces travaux, en plus de la licence municipale. Une licence seule peut ne pas suffire.

L’urbanisme et les documents. Vérifiez la classification du terrain par la commune, les licences et les documents d’occupation de la maison, et si une partie de celle-ci se trouve dans le domaine public ou dans la zone de protection. Notre guide des vérifications avant achat immobilier en Espagne énumère les autres contrôles.

Avant de faire une offre sur une maison proche du rivage, faites tracer la ligne de deslinde et les zones sur le terrain, et demandez à un avocat indépendant de lire ce plan avec l’acte de propriété et les licences. Vous saurez ce que vous achetez réellement et ce que vous aurez le droit de modifier. Pour les maisons anciennes ayant déjà fait l’objet de travaux, notre guide du certificat ECUV en région de Valence explique les limites de la régularisation. Les villas avec vue sur la mer à Calpe montrent ce qui est sur le marché aujourd’hui.

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Rédigé par Nicolas Strebel.