Vérifications avant achat immobilier en Espagne : avant de signer
Les vérifications avant achat immobilier en Espagne, une à une : registre, Catastro, licences, urbanisme, dettes qui suivent la maison, littoral, terrain rustique et extensions.
Dernière vérification le 17 octobre 2026
Ce que vous apprendrez
- Ce que la nota simple et le Catastro vous apprennent, et ce qu’ils ne disent pas
- Quelles dettes restent attachées à la maison quand vous l’achetez
- Pourquoi une extension sans licence devient votre problème après la vente
Les vérifications avant achat immobilier en Espagne consistent à contrôler, avant de signer quoi que ce soit qui vous engage, que la maison existe légalement telle que vous la voyez, qu’elle appartient au vendeur, qu’elle ne porte aucune dette cachée et qu’elle peut être utilisée comme vous le prévoyez. L’essentiel est un travail de documents que votre avocat obtient auprès du registre foncier, du Catastro et de la mairie. Fait avant le contrat privé, cela coûte peu. Fait après, une mauvaise surprise peut vous coûter l’acompte. Ces vérifications sont une étape de l’achat immobilier en Espagne étape par étape ; les voici dans l’ordre où un avocat les mène habituellement.
Tout commence au registre
La nota simple. Le premier document est la nota simple du registre foncier. Elle identifie le bien et ses propriétaires inscrits, et énumère ce qui le grève : hypothèques, saisies et autres charges. Le service en ligne des conservateurs du registre peut y joindre une traduction en anglais si vous la demandez. L’extrait indique aussi si la description du registre est coordonnée avec le Catastro.
Pourquoi le registre compte. Le droit espagnol protège la personne qui achète de bonne foi au propriétaire inscrit puis fait inscrire son achat, tandis qu’un titre non inscrit n’a pas d’effet à l’égard des tiers. Le vendeur doit donc être le propriétaire inscrit, chaque propriétaire inscrit doit signer, et si la maison est le logement de la famille, le consentement du conjoint peut être nécessaire. Une nota simple montre la situation au jour de sa délivrance : votre avocat la consultera donc de nouveau peu avant l’acte de vente.
Le Catastro et la maison réelle
Le Catastro. Le Catastro est la carte fiscale de l’Espagne. Chacun peut consulter en ligne, sans s’identifier, les données non protégées d’un bien et son plan. Comparez trois choses : la surface construite au Catastro, la surface au registre, et ce qui se trouve réellement sur le terrain. Une piscine, une terrasse couverte ou un logement d’invités que vous voyez sur place mais qui ne figure dans aucun des deux est une question pour la mairie, pas un détail. La référence cadastrale figure aussi sur l’avis d’IBI, que le notaire utilise pour identifier le bien.
Licences, urbanisme et extensions
La licence d’occupation. Dans la Comunitat Valenciana, un logement doit avoir une licence d’occupation, qui prend aujourd’hui le plus souvent la forme d’une declaración responsable de première occupation ou d’occupation ultérieure, déposée à la mairie. Selon la loi valencienne sur la construction, une fois écoulés dix ans depuis la première licence, celle-ci doit être renouvelée lorsque le bien est revendu ou lorsqu’un nouveau contrat d’eau, de gaz ou d’électricité est signé. Demandez au vendeur la licence et sa date.
La situation urbanistique. Demandez par écrit à la mairie le zonage et la classification du terrain : urbain, urbanisable ou non urbanisable (rustique). Selon la loi valencienne d’urbanisme (TRLOTUP), la mairie doit répondre à une telle demande dans un délai d’un mois. Pour un terrain constructible, elle peut aussi délivrer une cédula de garantía urbanística, valable jusqu’à un an.
Travaux sans licence. Dans la région valencienne, la mairie peut ordonner le rétablissement de la légalité urbanistique pour des travaux réalisés sans licence pendant quinze ans après leur achèvement. Sur un terrain non urbanisable, dans les zones vertes, sur les voiries et sur les terrains publics, il n’existe aucun délai. Le passage des quinze ans ne rend pas non plus les travaux légaux : la loi précise que ces parties ne peuvent être ni réformées, ni agrandies, ni consolidées tant que l’infraction subsiste. Une extension sans licence est donc un problème que vous achetez avec la maison. Demandez à votre avocat et à un architecte de comparer les licences avec ce qui est construit.
Les dettes qui suivent la maison
L’IBI. La taxe foncière annuelle reste attachée au bien : si le vendeur ne l’a pas payée, la maison en répond après la vente. Le notaire demande des informations sur les dettes d’IBI et en avertit les parties dans l’acte. Demandez le dernier avis de paiement.
Les charges de copropriété. Lorsque la maison fait partie d’une communauté de propriétaires, comme dans de nombreuses urbanisations, la loi sur la propriété horizontale rend l’acheteur responsable, avec le bien, des charges impayées de l’année en cours et des trois années civiles précédentes. À l’acte, le vendeur doit déclarer que les charges sont payées et apporter un certificat de la communauté, que son secrétaire doit délivrer sous sept jours. Sans ce certificat, le notaire ne peut pas signer, sauf si l’acheteur y renonce expressément. Il y a rarement une bonne raison d’y renoncer.
Hypothèques et saisies. Toute charge figurant dans la nota simple doit être levée lors de l’acte ou avant, en général en remboursant la banque du vendeur sur le prix, au moment de la signature. Votre avocat organise la radiation et veille à ce qu’elle parvienne au registre.
Littoral, terrain rustique et risques naturels
Le littoral. Près de la mer, la loi sur le littoral s’applique. En vertu de la Ley de Costas, les terrains situés à moins de 100 mètres du rivage vers l’intérieur sont grevés d’une servitude de protection, réduite à 20 mètres là où le terrain était déjà classé urbain lors de l’entrée en vigueur de la loi en 1988, avec des limites strictes à ce qui peut y être construit. Savoir si un terrain est concerné dépend de la ligne officielle de délimitation, terrain par terrain. Notre guide de la loi sur le littoral pour acheter en bord de mer en Espagne explique comment le vérifier.
Le terrain rustique. De nombreuses fincas de l’intérieur se trouvent sur un terrain non urbanisable, où les règles de construction et d’extension sont bien plus strictes et où le délai de quinze ans pour les travaux illégaux ne s’applique pas. Ne supposez jamais qu’une maison sur un terrain rustique peut être régularisée ou agrandie.
Inondations et incendies. Vérifiez le terrain au regard du plan valencien de risque d’inondation (PATRICOVA) et des cartes nationales des zones inondables, ainsi que des règles sur les incendies de forêt s’il borde un bois. Ces vérifications peuvent avoir une incidence sur l’assurance et sur tout futur projet de construction.
Locations et certificat énergétique
Si vous prévoyez de louer. Une location touristique demande ses propres vérifications : l’inscription au registre touristique régional, la situation urbanistique de la commune et les règles de la communauté. Le droit espagnol permet à une communauté de propriétaires de limiter ou d’interdire les locations touristiques à la majorité des trois cinquièmes : lisez donc les statuts et les procès-verbaux récents. Ne considérez jamais une licence existante comme automatiquement la vôtre.
Le certificat énergétique. Le vendeur doit annexer au contrat de vente une copie du certificat énergétique enregistré et de son étiquette. Vérifiez la note et la date, car un certificat est valable dix ans au plus, et cinq ans pour une note G.
Ceci est une présentation du fonctionnement de ces vérifications, pas un conseil juridique ; faites examiner votre propre achat par un avocat indépendant avant de signer le contrat privé. La règle pratique : demandez la nota simple, la fiche cadastrale, la licence d’occupation et le certificat de la communauté dès le stade de l’offre, et ne versez aucun acompte avant que votre avocat les ait lus. Les villas de luxe sur la Costa Blanca Nord sont un bon point de départ pour vos recherches.
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Rédigé par Nicolas Strebel.