Achat immobilier en Espagne étape par étape, de l’offre aux clés

Achat immobilier en Espagne étape par étape : l’offre, le NIE, les vérifications, l’acompte, le notaire, les impôts et le registre, et qui fait quoi à chaque stade.

Dernière vérification le 17 octobre 2026

Ce que vous apprendrez

Chaque étape de l’offre aux clés, dans le bon ordre
Ce que le contrat d’acompte (arras) signifie pour vous
Ce que vérifie le notaire et ce qui se passe ensuite

L’achat immobilier en Espagne suit un ordre fixe, étape par étape : une offre acceptée, une réservation, votre numéro NIE et les fonds, les vérifications juridiques, un contrat privé avec acompte, l’acte signé devant notaire, puis les impôts et le registre foncier. Chaque étape a ses propres documents et ses propres intervenants. Pour une revente sans prêt hypothécaire, il faut souvent compter un à trois mois entre l’offre acceptée et la remise des clés, et c’est le contrat privé qui fixe la date. Voici chaque étape dans l’ordre, avec qui fait quoi.

Première étape : l’offre

L’offre. Vous faites votre offre par écrit, par l’intermédiaire de l’agent ou directement au vendeur. Convenez du prix et de ce qu’il comprend exactement, par exemple les meubles, un garage ou la date à laquelle vous souhaitez conclure, avant de signer quoi que ce soit. Si le vendeur accepte, beaucoup d’acheteurs versent un petit acompte de réservation pour que la maison soit retirée du marché pendant que leur avocat commence les vérifications.

Avant tout versement d’argent. Les notaires espagnols recommandent de prendre conseil avant de remettre de l’argent, même un petit acompte. La loi vous donne aussi un droit à l’information. Selon l’article 31 de la loi espagnole sur le logement, Ley 12/2023, un acheteur peut demander, avant de signer et avant de payer quoi que ce soit, l’identité du vendeur, le prix total et ce qu’il couvre, le certificat d’habitabilité, les surfaces utile et construite, le certificat énergétique, les données du registre avec les éventuelles charges qui grèvent le bien, et si la maison est occupée. Demandez ces informations par écrit. Un contrat de réservation devrait aussi indiquer quand l’acompte vous est restitué, par exemple si les vérifications révèlent un problème.

Votre numéro NIE et les fonds

Le numéro NIE. Tout acheteur a besoin d’un numéro d’identification fiscale espagnol, qui pour un étranger est le NIE. Le droit notarial espagnol impose à toute personne qui signe un acte de vente immobilière de présenter ce numéro, et le registre foncier n’inscrit pas un acte sans les numéros de toutes les parties. Vous pouvez en faire la demande en Espagne ou dans un consulat d’Espagne, et les consulats annoncent deux à trois semaines : commencez donc tôt. Notre guide du numéro NIE en Espagne explique le formulaire, la taxe et les démarches possibles.

Les fonds. Le notaire doit indiquer dans l’acte comment le prix a été payé : prévoyez donc de payer par virement bancaire ou par chèque de banque nominatif, comme le recommandent les notaires. La plupart des acheteurs ouvrent un compte bancaire espagnol pour l’achat et pour les factures qui suivent. Si vous empruntez, la loi sur le crédit immobilier vous laisse un temps de réflexion : selon la Ley 5/2019, la banque doit vous remettre son offre ferme, la FEIN, au moins dix jours calendaires avant la signature, et vous rencontrez au préalable, sans frais, un notaire de votre choix, qui vérifie que vous avez reçu tous les documents.

Les vérifications avant de signer

Les vérifications juridiques. C’est le travail de votre avocat, qui devrait être indépendant du vendeur et de l’agent. Il commence par la nota simple du registre foncier, qui indique qui est propriétaire du bien et quelles charges pèsent sur lui, comme une hypothèque ou une saisie (embargo). L’avocat compare ensuite le registre au Catastro, vérifie les licences et demande le dernier avis d’IBI et, s’il existe une communauté de propriétaires, un certificat des charges de copropriété. Un IBI impayé et des charges de copropriété récentes impayées peuvent suivre la maison chez son nouveau propriétaire. Notre guide des vérifications préalables à un achat immobilier en Espagne passe en revue chaque contrôle.

Le contrat privé et l’acompte

Le contrat privé. La loi espagnole n’exige pas de contrat privé avant l’acte, mais la plupart des achats en revente en comportent un. Il fixe le prix, la date de l’acte, l’acompte, ce qui est inclus et les éventuelles conditions, par exemple l’accord d’un prêt hypothécaire. Le certificat énergétique y a aussi sa place : une copie du certificat enregistré et de son étiquette est annexée au contrat de vente.

L’acompte, ou arras. La forme habituelle renvoie à l’article 1454 du Code civil espagnol : si l’acheteur se retire, il perd l’acompte ; si le vendeur se retire, il le restitue au double. Le montant se négocie, et 10 % du prix est un chiffre courant. Un contrat peut aussi prévoir d’autres types d’acompte aux effets différents : demandez donc à votre avocat de confirmer lequel vous signez, avant de le signer.

L’acte devant le notaire

Le choix du notaire. L’acheteur a le droit de choisir le notaire, et tout notaire est impartial. Avant la signature, le notaire vérifie l’identité des deux parties, le titre de propriété du vendeur, l’inscription au registre et ses charges, le certificat des charges de copropriété, les données cadastrales, le certificat énergétique et le mode de paiement du prix. Si la maison est le logement familial du vendeur, le consentement du conjoint peut être nécessaire. Le guide des notaires espagnols sur l’achat d’un logement présente ces étapes en anglais.

La signature. L’acheteur et le vendeur, ou leurs représentants munis d’une procuration, signent l’acte (l’escritura) à l’étude du notaire. Selon le Code civil, la signature de l’acte vaut remise du bien : les clés sont donc normalement remises le jour même. Par défaut, le vendeur paie la rédaction de l’acte et l’acheteur paie la première copie et ce qui suit, sauf si le contrat en dispose autrement : lisez donc cette clause.

Si le vendeur ne réside pas en Espagne. L’acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l’administration fiscale dans un délai d’un mois après la vente, au moyen du modèle 211. S’ils ne sont pas versés, le bien lui-même répond de l’impôt du vendeur. La plusvalía municipal est un impôt dû par le vendeur, mais lorsque le vendeur est une personne physique non résidente, la loi rend l’acheteur responsable de son paiement : votre avocat retient donc généralement un montant à cet effet lors de l’acte.

Impôts, registre et premières semaines

L’impôt sur l’achat. Pour une revente dans la Communauté valencienne, l’impôt sur les transmissions (ITP) est de 9 % depuis le 1er juin 2026, et de 11 % lorsque le bien vaut plus d’un million d’euros, selon la Ley 5/2025. Il est calculé sur le plus élevé des deux montants : le prix ou la valeur de référence officielle du bien. Un bien neuf est soumis à la place à une TVA de 10 % et à un droit de timbre de 1,4 %. La déclaration doit être déposée dans un court délai après l’acte : la plupart des acheteurs la confient donc au notaire ou à l’avocat. Pour tous les coûts qui s’ajoutent au prix, lisez ce que coûte réellement l’achat d’une maison en Espagne.

Le registre foncier. Le jour de la signature, le notaire envoie une copie électronique de l’acte au registre foncier. Une fois l’impôt payé, le registre vous inscrit comme propriétaire. C’est l’inscription qui vous protège à l’égard des tiers : selon la loi hypothécaire espagnole, un titre non inscrit ne leur est pas opposable, et un acquéreur de bonne foi qui fait inscrire son titre conserve le bien même si le titre du vendeur tombe plus tard pour une raison que le registre ne faisait pas apparaître.

Les premières semaines. Mettez l’eau, l’électricité, l’IBI et les éventuelles charges de copropriété à votre nom, avec prélèvement automatique sur votre compte espagnol. Dans la région valencienne, la loi sur la construction demande aux fournisseurs d’eau, de gaz et d’électricité d’exiger la licence d’occupation lors de la signature d’un nouveau contrat : c’est une raison de plus pour voir cette licence avant l’acte. Conservez en lieu sûr la copie de l’acte que le notaire vous remet.

Chaque achat a ses particularités : faites donc confirmer les points fiscaux et juridiques de votre propre cas par un avocat ou un conseiller fiscal indépendant avant de signer. La règle pratique : ayez votre NIE et votre avocat avant de faire une offre, et le reste du parcours pourra se dérouler dans les temps. Quand vous serez prêt à chercher, commencez par les villas à vendre à Moraira.

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Moraira

Rédigé par Nicolas Strebel.