Comprar una vivienda en España tras el Brexit: qué ha cambiado
Comprar una vivienda en España tras el Brexit: la regla de los 90 días, EES y ETIAS, visados de residencia, impuestos de no residentes, herencia, conducción y sanidad para británicos.
Última revisión: 17 de octubre de 2026
Lo que aprenderá
- Cómo funciona la regla de los 90 días cada 180 con una vivienda en España
- En qué punto están el EES y el ETIAS en octubre de 2026
- Cómo tributa en España quien vive en el Reino Unido
Para los compradores británicos, comprar una vivienda en España tras el Brexit funciona en gran parte como antes. Puede seguir comprando, teniendo y vendiendo una casa aquí, con el mismo notario, el mismo Registro de la Propiedad y los mismos impuestos de compra que cualquier otra persona. Lo que cambió en 2021 es cuánto tiempo puede quedarse, cómo tributa como no residente y parte del papeleo para vivir aquí. Esta guía expone las normas tal como están el 17 de octubre de 2026, con las páginas oficiales que conviene consultar, y es información general: confirme su propio caso con un abogado independiente y un asesor fiscal.
La regla de los 90 días
Sin visado ni permiso de residencia español, los ciudadanos británicos pueden pasar hasta 90 días en cualquier periodo de 180 días en el espacio Schengen, que incluye España. Los días pasados en otros países Schengen cuentan para los mismos 90, y tener una casa aquí no le da días adicionales. Su pasaporte debe haberse expedido menos de diez años antes del día de llegada y ser válido al menos tres meses después del día en que piense salir, según los requisitos de entrada en España del FCDO.
Exceder la estancia permitida puede acarrear una prohibición de entrada de hasta tres años. Si reparte su tiempo entre España y otros países Schengen, lleve un registro sencillo de los días en que entra y sale.
EES y ETIAS en la frontera
EES. El Sistema de Entradas y Salidas de la UE empezó el 12 de octubre de 2025. Sustituye los sellos del pasaporte por un registro digital: en su primer cruce se toman sus huellas dactilares y su foto en la frontera, y el registro sigue siendo válido durante tres años. El registro es gratuito, y los niños de 11 años o menos no dan huellas. Los detalles están en la página del Gobierno británico sobre el Sistema de Entradas y Salidas.
ETIAS. La autorización europea de viaje para visitantes aún no está en funcionamiento. La misma página, actualizada por última vez el 10 de abril de 2026, decía que la UE preveía ponerla en marcha en otoño de 2026, que anunciaría la fecha con antelación y que costará 20 euros. Hasta que empiece, cualquier web que venda el ETIAS es una estafa. Vuelva a consultar la página antes de reservar.
Quedarse más tiempo: visados de residencia
Para pasar más de 90 días de cada 180 en España necesita un visado o un permiso de residencia, y lo solicita antes de viajar. El visado de inversor por compra de inmuebles, la golden visa, terminó el 3 de abril de 2025 con la Ley Orgánica 1/2025, como explica la nota del Gobierno de España sobre el fin de la golden visa, así que comprar una vivienda ya no da acceso por sí solo a la residencia. Nuestro artículo sobre el fin de la golden visa repasa las vías que quedan.
La vía que estudian muchos compradores jubilados es el visado de residencia no lucrativa. El consulado de España en Londres pide fondos de al menos el 400% del IPREM, un indicador público español de renta, para el solicitante y un 100% más por cada familiar, para cubrir el primer año. También pide un seguro de salud con una aseguradora autorizada en España que cubra los mismos riesgos que el sistema público, o un S1 registrado, además de un certificado médico y un certificado de antecedentes penales. El visado no permite ningún trabajo remunerado.
En Londres las solicitudes se presentan en persona en el centro de visados del consulado, y debe residir en su demarcación consular. El visado es válido durante un año, y tras su llegada tiene un mes para solicitar su tarjeta de identidad de extranjero (TIE). Los requisitos cambian, así que lea la página del consulado en Londres sobre el visado no lucrativo antes de empezar.
Impuestos como no residente
Si vive en el Reino Unido, España grava sus rentas españolas como no residente al tipo para personas de fuera de la UE y del EEE: 24%, frente al 19% para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, según los tipos de la Agencia Tributaria para no residentes.
Una vivienda que no alquila. Paga cada año un impuesto sobre una renta imputada: el 1,1% o el 2% del valor catastral, según cuándo se revisaron por última vez los valores catastrales del municipio, sin deducir gastos. La norma y los cambios anunciados para 2027 están en nuestra guía sobre el impuesto de no residentes sobre inmuebles en España. Se declara con el modelo 210 en el año natural siguiente.
Una vivienda que alquila. Los residentes de la UE y del EEE pueden deducir gastos de sus ingresos por alquiler. Los residentes en el Reino Unido tributan por el alquiler bruto, sin deducciones.
Una venta. Las ganancias patrimoniales tributan al 19% para todos los no residentes. El Reino Unido y España tienen un convenio para evitar la doble imposición, de modo que la misma renta no tributa dos veces. Nuestra guía del impuesto de no residentes sobre inmuebles entra en los modelos y los plazos.
Herencia, conducción y sanidad
Herencia. Cuando un inmueble en España se transmite por fallecimiento, los herederos pueden aplicar las normas del impuesto de sucesiones de la comunidad autónoma donde esté la mayor parte de los bienes en España, también cuando el propietario o los herederos viven fuera de España, incluido el Reino Unido, según la disposición adicional segunda de la ley española del impuesto sobre sucesiones y donaciones. Los testamentos y las sucesiones entre dos países son asunto de un abogado en cada uno. Nuestra guía del impuesto de sucesiones sobre inmuebles en España explica las normas valencianas.
Conducir. Puede conducir en España con un permiso británico durante un máximo de seis meses. Una vez residente, solicite el canje antes de que terminen esos seis meses, como explica la guía del Gobierno británico para vivir en España. La misma guía recuerda a los nuevos residentes que deben registrarse como residentes y en el padrón municipal.
Sanidad. Si cobra una pensión estatal británica (State Pension) y vive en España, un formulario S1 registrado en la Seguridad Social española le da acceso a la sanidad pública española. Los residentes empadronados desde hace más de un año pueden incorporarse al sistema público pagando una cuota mensual (convenio especial); antes de eso, quienes no tengan cobertura necesitan un seguro privado, según la página del Gobierno británico sobre la sanidad en España.
Planifique sus estancias antes de planificar la compra. Si va a venir dentro de los 90 días o va a solicitar vivir aquí decide su visado, sus impuestos y su sanidad, y cambia qué casa tiene sentido. Confirme su propia situación con un abogado independiente y un asesor fiscal en ambos países, y después vea las villas en la Costa Blanca Norte.
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Escrito por Nicolas Strebel.