Charges annuelles d’un bien immobilier en Espagne : liste de contrôle

Les charges annuelles d’un bien immobilier en Espagne, une par une : IBI, taxe sur les déchets, impôt des non-résidents, impôt sur la fortune, copropriété, assurance, piscine, jardin et réparations.

Dernière vérification le 17 octobre 2026

Ce que vous apprendrez

Comment l’impôt foncier IBI et la taxe sur les déchets sont calculés
Pourquoi les non-résidents paient un impôt sur le revenu pour une maison vide
Quels documents demander pour estimer les charges avant d’acheter

Sur la Costa Blanca Nord, les charges annuelles d’un bien immobilier en Espagne se répartissent en trois groupes : les impôts locaux (l’impôt foncier IBI et la taxe sur les déchets), les impôts nationaux que les non-résidents paient même lorsque la maison reste vide, et les frais de fonctionnement de la maison elle-même, des charges de copropriété et de l’assurance jusqu’à la piscine et au jardin. Aucun n’est important comparé aux impôts liés à l’achat, mais ensemble ils représentent une vraie somme chaque année. Voici comment fonctionne chacun d’eux, et comment l’estimer avant d’acheter.

IBI : l’impôt foncier annuel

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’impôt de la mairie sur la propriété immobilière. Il est calculé sur la valeur cadastrale (valor catastral), un montant fixé par le Catastro, et non sur le prix que vous avez payé, multiplié par le taux fixé par la commune. Pour les biens urbains, la loi sur les finances locales autorise des taux généraux compris entre 0,4 % et 1,10 %, avec quelques points supplémentaires pour certaines communes.

L’impôt est exigible au 1er janvier et couvre l’année civile : la personne propriétaire du bien au 1er janvier est donc redevable pour cette année. C’est pourquoi acheteurs et vendeurs conviennent souvent dans le contrat de répartir l’IBI de l’année au prorata des jours.

À Teulada-Moraira, Benissa, Calp et dans de nombreuses autres communes de la province, l’IBI est géré par SUMA, l’organisme fiscal de la Diputación de Alicante, dont le site propose un calculateur d’IBI par commune. Le moyen le plus simple de connaître le montant réel pour une maison est de demander au vendeur le dernier avis d’IBI : il indique la valeur cadastrale et le montant payé.

L’IBI impayé reste attaché à la maison. Lorsqu’un bien change de mains, la loi fait répondre le bien lui-même de l’IBI dû, et le notaire doit s’informer des dettes d’IBI en cours et en avertir les parties lors de la signature. Demandez la preuve que les avis récents sont payés.

Taxe sur les déchets, eau et électricité

La collecte des ordures a désormais sa propre taxe. La loi nationale sur les déchets, Ley 7/2022, en vigueur depuis le 10 avril 2022, a donné trois ans aux mairies pour instaurer une taxe spécifique couvrant le coût réel de la collecte et du traitement des déchets. Le montant dépend de l’ordonnance de chaque commune et du type de bien : vérifiez donc le montant actuel sur l’avis ou auprès de la mairie.

L’eau et l’électricité sont facturées par les fournisseurs selon la consommation, avec des abonnements qui continuent de courir lorsque la maison est vide. Dans la Communauté valencienne, la facture d’eau comporte aussi la redevance régionale d’assainissement (canon de saneamiento).

Impôt des non-résidents et sur la fortune

Si vous vivez hors d’Espagne, vous payez chaque année l’impôt sur le revenu des non-résidents sur votre logement espagnol, même lorsque personne ne le loue. La loi considère que la maison produit un revenu égal à un pourcentage de sa valeur cadastrale : 2 % en général, ou 1,1 % dans les communes dont les valeurs cadastrales ont été révisées récemment, comme l’expliquent les instructions du modèle 210 de l’Agence fiscale. L’impôt sur ce montant est de 19 % pour les résidents de l’UE et des États de l’EEE qui échangent des informations fiscales avec l’Espagne, et de 24 % pour tous les autres, y compris les résidents du Royaume-Uni et de la Suisse.

À titre d’illustration seulement : une maison d’une valeur cadastrale de 200 000 € dans une commune où s’appliquent les 2 % a un revenu imputé de 4 000 €, et l’impôt est de 760 € à 19 % ou de 960 € à 24 %. Chaque propriétaire déclare sa propre part sur le modèle 210. Les détails, les délais et les règles applicables à une maison louée figurent dans notre guide sur l’impôt des non-résidents sur les biens immobiliers en Espagne.

L’Espagne a aussi un impôt sur la fortune, calculé sur ce qu’une personne possède au 31 décembre. Les non-résidents ne le paient que sur leurs biens situés en Espagne, avec un abattement national de 700 000 €, et la loi sur l’impôt sur la fortune évalue un bien immobilier à la plus élevée des valeurs suivantes : sa valeur cadastrale, la valeur vérifiée par l’administration fiscale pour d’autres impôts, ou le prix payé. Une déclaration est aussi obligatoire lorsque les biens valent plus de 2 millions d’euros, même si aucun impôt n’est dû. Son application à votre cas dépend de la valeur de ce que vous possédez en Espagne : vérifiez-la donc une fois avec un conseiller.

Frais courants de la maison

Charges de copropriété. Les appartements, et de nombreuses villas situées dans des ensembles résidentiels, font partie d’une communauté de propriétaires. Chaque propriétaire paie selon sa quote-part, et la loi sur la propriété horizontale impose un fonds de réserve d’au moins 10 % du dernier budget ordinaire de la communauté. Demandez le budget, les procès-verbaux des assemblées récentes et les éventuelles cotisations exceptionnelles votées (derramas). Le bien que vous achetez répond aussi des charges impayées du vendeur pour l’année en cours et les trois années civiles précédentes : le vendeur doit donc fournir à l’acte un certificat de ce qui est dû.

Assurance. Demandez des devis d’assurance pour le bâtiment et le contenu avant la signature, afin que la maison soit assurée dès le jour où elle vous appartient. Une maison vide pendant de longues périodes peut nécessiter une couverture spécifique : indiquez donc à l’assureur comment vous l’utiliserez.

Piscine et jardin. Une piscine demande un nettoyage régulier, des produits chimiques ou du sel, et de l’électricité pour la pompe. Un jardin demande arrosage et taille, davantage en été. Si vous êtes absent pendant des mois, quelqu’un doit s’en charger pour vous, et ce service est un coût mensuel fixe.

Entretien. Le soleil, l’air salin et les pluies d’hiver mettent à rude épreuve peintures, boiseries, toitures et terrasses. Prévoyez chaque année un montant pour les réparations, et un montant plus élevé pour une maison ancienne.

Estimer les charges annuelles d’un bien immobilier en Espagne

Avant de signer, demandez au vendeur les derniers avis d’IBI et de taxe sur les déchets, une année de factures d’électricité et d’eau, le budget et les procès-verbaux de la copropriété, la police d’assurance, et le coût de l’entretien de la piscine et du jardin, le cas échéant. Avec la valeur cadastrale figurant sur l’avis d’IBI, vous pouvez calculer vous-même l’impôt des non-résidents, aux taux indiqués ci-dessus. Notre guide ce que coûte réellement l’achat d’une maison en Espagne présente les coûts ponctuels de l’achat.

Les montants et les règles changent chaque année. Un conseiller fiscal indépendant peut confirmer votre propre situation, surtout pour l’impôt des non-résidents et l’impôt sur la fortune, avant que vous ne vous engagiez dans un achat.

Étape pratique : ajoutez les documents ci-dessus à votre liste pour chaque maison que vous envisagez sérieusement, et comparez le total annuel autant que le prix. Vous pouvez commencer par les villas à vendre à Moraira.

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Moraira

Rédigé par Nicolas Strebel.