Neuf ou ancien en Espagne : impôts, garanties, vérifications
Neuf ou ancien en Espagne : TVA ou droits de mutation, la protection des paiements sur plan, l’assurance décennale, la liste des réserves et les vérifications d’un bien ancien.
Dernière vérification le 17 octobre 2026
Ce que vous apprendrez
- Quels impôts d’achat s’appliquent au neuf et à l’ancien
- Comment la loi protège les paiements versés à un promoteur
- Ce que couvre l’assurance décennale, et quand elle manque
Neuf ou ancien en Espagne : c’est d’abord une question de fiscalité et de protection juridique, ensuite de goût. Un logement neuf acheté au promoteur est soumis à la TVA, s’accompagne d’une assurance décennale sur la structure et, si vous payez pendant la construction, d’une garantie légale pour votre argent. Un bien ancien est soumis aux droits de mutation à la place, et sa protection vient des vérifications que vous faites avant de signer. Voici comment chaque option fonctionne dans la Comunitat Valenciana en octobre 2026.
Les impôts
Le neuf. La première vente d’un logement neuf par le promoteur est soumise à la TVA au taux de 10 %, y compris jusqu’à deux places de parking et annexes vendues avec lui, comme l’explique la page de l’Agencia Tributaria sur la TVA ou les droits de mutation. S’y ajoute le droit de timbre (AJD) sur l’acte, qui dans la Comunitat Valenciana est de 1,4 % depuis le 1er juin 2026, ou de 0,1 % lorsque le logement est acheté comme résidence principale de l’acheteur, selon la Ley 13/1997 valencienne, article 14.
L’ancien. Un logement vendu pour la deuxième fois ou plus est soumis aux droits de mutation (ITP) à la place : 9 % dans la Comunitat Valenciana depuis le 1er juin 2026, et 11 % lorsque le bien vaut plus de 1 000 000 €. La base imposable est la valeur de référence du Cadastre (valor de referencia), ou le prix s’il est plus élevé, selon l’article 10 de la loi sur les droits de mutation.
La règle des deux ans. Un logement neuf utilisé sans interruption pendant deux ans ou plus par des personnes autres que l’acheteur, par exemple loué par le promoteur, ne compte plus comme une première vente : il est donc soumis aux droits de mutation, et non à la TVA. Notre guide sur les impôts d’achat dans la Comunitat Valenciana présente les taux réduits et le paiement de l’impôt. Confirmez l’impôt applicable à votre achat auprès du notaire ou d’un conseiller fiscal avant de signer.
Acheter sur plan : comment vos paiements sont protégés
Lorsque vous payez un promoteur avant l’achèvement de la maison, la loi sur la construction, la Ley 38/1999, vous protège. Dès l’octroi du permis de construire, le promoteur doit garantir le remboursement de chaque paiement, plus les impôts payés et les intérêts légaux, par une assurance caution ou une garantie bancaire, au cas où les travaux ne commenceraient pas ou ne seraient pas terminés à la date convenue. L’argent doit être versé sur un compte bancaire spécial, séparé des autres fonds du promoteur et utilisé uniquement pour la construction, en vertu de la première disposition additionnelle de la loi sur la construction (Ley de Ordenación de la Edificación).
La garantie est à vous. Chaque acheteur reçoit une police ou une garantie individuelle pour les montants versés. Si le promoteur ne rembourse pas dans les 30 jours suivant une mise en demeure formelle, vous pouvez réclamer directement auprès de l’assureur ou de la banque. Une garantie bancaire devient caduque si vous ne demandez pas le remboursement dans les deux ans suivant le manquement du promoteur : n’attendez donc pas. Demandez à voir le permis de construire et la garantie avant de payer.
Après la livraison : dix, trois et un an
La même loi fixe la durée pendant laquelle ceux qui ont construit la maison répondent des défauts, à compter du jour de la réception officielle de l’ouvrage terminé : dix ans pour les défauts structurels qui affectent la stabilité du bâtiment, trois ans pour les défauts d’éléments ou d’installations qui le rendent non conforme aux exigences d’habitabilité, et un an pour les travaux de finition, qui relèvent du constructeur (article 17).
Pour les logements, la garantie décennale sur la structure doit être couverte par une assurance ou une garantie financière, et aucun notaire n’autorisera l’acte de déclaration d’un bâtiment neuf, ni le registre foncier ne l’inscrira, sans preuve de cette garantie (articles 19 et 20). Il existe une exception importante lorsque vous achetez une maison récente en revente : un particulier qui a construit une seule maison pour son propre usage n’a pas besoin de la police, mais s’il vend dans les dix ans, il doit la souscrire pour les années restantes, sauf si l’acheteur y renonce expressément. Lorsqu’une maison a moins de dix ans, demandez la police, et discutez de toute renonciation avec votre avocat avant d’y consentir.
La liste des réserves. Avant de signer l’acte d’un logement neuf, parcourez-le avec une liste et faites consigner chaque défaut par écrit. Demandez le livre du bâtiment (Libro del Edificio), qui selon la loi doit être remis aux propriétaires : le projet final, le certificat de remise de l’ouvrage, la liste de tous les intervenants sur le bâtiment, et les instructions d’utilisation et d’entretien (article 7).
Acheter un bien ancien : ce qui remplace les garanties
Un bien ancien n’a pas de garantie du promoteur, si bien que la protection réside dans les vérifications : l’inscription au registre foncier, la concordance avec le Cadastre, les licences et la première occupation, les dettes sur le bien, et toute extension construite sans licence. Notre guide sur les vérifications préalables d’un bien en Espagne les énumère dans l’ordre. Une expertise du toit, de la piscine, de la plomberie et de toute humidité vous dit ce que le prix ne dit pas.
L’énergie. Tout logement mis en vente doit indiquer sa classe énergétique dans l’annonce, et une copie du certificat énergétique enregistré est jointe au contrat de vente. Le certificat est valable jusqu’à dix ans, ou cinq pour une classe G, selon le Real Decreto 390/2021. Comparer les classes d’une maison neuve et d’une maison plus ancienne montre une partie de ce que chacune coûtera à l’usage.
Le temps, l’emplacement et l’état
Le temps. Une revente peut être conclue en quelques semaines une fois les vérifications faites. Un logement sur plan prend aussi longtemps que la construction, et les dates de livraison peuvent bouger.
L’emplacement. Sur la Costa Blanca Nord, les criques et les centres-villes établis sont en grande partie construits : les meilleurs emplacements y sont donc généralement des reventes, tandis que les constructions neuves se trouvent plus souvent sur des terrains plus haut sur les collines ou dans des quartiers plus récents.
L’état. Un logement neuf demande peu de travaux au début. Un logement plus ancien peut nécessiter une rénovation, qui a sa place dans le budget dès la première visite.
Décidez d’abord ce qui compte le plus pour vous : un emplacement que vous pouvez voir et juger aujourd’hui, ou une maison neuve construite selon les normes actuelles et assortie de garanties légales. Dans les deux cas, faites vérifier le contrat et les garanties par un avocat indépendant avant de payer quoi que ce soit. Voyez ensuite les villas neuves à Benissa actuellement sur le marché.
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Benissa
Rédigé par Nicolas Strebel.