Documenti per vendere casa in Spagna: il fascicolo del venditore

I documenti per vendere casa in Spagna: atto, nota simple, certificato energetico, licenza di occupazione, IBI e certificati condominiali, e cosa rallenta una vendita.

Ultima verifica: 17 ottobre 2026

Che cosa imparerà

I documenti che chiederanno l’avvocato dell’acquirente e il notaio
Perché il certificato energetico viene prima dell’annuncio
Che cosa cambia quando il venditore non vive in Spagna

I documenti per vendere casa in Spagna si dividono in tre gruppi: la prova che la casa è sua e degli oneri che la gravano, la prova che esiste legalmente e che è abitabile, e la prova che imposte e spese sono pagate. L’avvocato dell’acquirente li chiederà tutti, e il notaio non firmerà senza alcuni di essi. Preparare il fascicolo prima che la casa vada sul mercato è il modo più semplice per rispettare i tempi della vendita.

Proprietà, identità e registro

L’atto di proprietà. La sua copia della escritura con cui ha acquistato la casa. Se l’ha ereditata, si aspetti che l’avvocato dell’acquirente chieda che la successione sia formalizzata e registrata a suo nome prima della vendita.

La nota simple. Un estratto aggiornato del registro immobiliare, che indica i proprietari ed eventuali ipoteche o altri oneri. Gli acquirenti la richiedono per conto proprio, ma leggerla per tempo le permette di scoprire per primo eventuali sorprese, per esempio un mutuo estinto anni fa la cui ipoteca non è mai stata cancellata nel registro. La rilascia il servizio online dei registratori, con una traduzione in inglese su richiesta.

Documenti di identità e codici fiscali. Il suo passaporto e il suo NIE, e quelli di ogni comproprietario. La legge notarile spagnola richiede che chiunque firmi un atto immobiliare esibisca il proprio numero di identificazione fiscale. Devono firmare tutti i proprietari registrati, e se la casa è l’abitazione familiare può servire il consenso del coniuge anche quando la casa è intestata solo a lei.

Documenti per vendere casa in Spagna: i certificati

Il certificato energetico. Le serve prima di pubblicare l’annuncio. Secondo il Real Decreto 390/2021, chiunque pubblichi una vendita, che sia un’agenzia, un portale o un annuncio stampato, deve indicare la classe energetica, e una copia del certificato registrato e della sua etichetta viene allegata al contratto di vendita. Un certificato vale fino a dieci anni, o cinque anni per una classe G. Lo commissioni prima delle fotografie, non dopo la prima offerta.

La licenza di occupazione. La legge valenciana sull’edilizia stabilisce che, trascorsi dieci anni dalla licenza di prima occupazione di un’abitazione, la licenza va rinnovata quando l’immobile viene rivenduto e quando si firma un nuovo contratto per acqua, gas o elettricità. Una casa che non l’ha mai avuta deve ottenerla negli stessi casi. Oggi di solito si procede con una declaración responsable di seconda occupazione presso il comune, accompagnata da un certificato di un architetto. Controlli per tempo la data della sua.

Imposte, spese e condominio

La ricevuta dell’IBI. L’ultima ricevuta dell’imposta annuale sugli immobili. Riporta il riferimento catastale con cui il notaio identifica l’immobile e dimostra che l’imposta è pagata. L’IBI non pagato resta legato all’immobile dopo la vendita, per questo gli acquirenti insistono per vederla.

Il certificato del condominio. Se la casa fa parte di una comunità di proprietari, la legge le impone di dichiarare all’atto che le spese condominiali sono pagate e di presentare un certificato di eventuali debiti, firmato dal segretario della comunità con il visto del presidente. Il segretario deve rilasciarlo entro sette giorni di calendario dalla sua richiesta. Senza di esso il notaio non può firmare, a meno che l’acquirente vi rinunci espressamente.

I documenti del condominio. Lo statuto e i verbali delle assemblee recenti. Un acquirente che intende affittare vorrà sapere se la comunità ha votato per limitare o vietare gli affitti turistici, cosa che la legge spagnola consente con una maggioranza di tre quinti.

Bollette delle utenze. Le bollette recenti di acqua ed elettricità non sono un obbligo di legge, ma gli acquirenti le chiedono per valutare i costi di gestione e per volturare i contratti a proprio nome.

Progetti, licenze e le domande dell’acquirente

Progetti e licenze per eventuali lavori. Il permesso di costruire e il certificato di fine lavori della casa, e i permessi per eventuali ampliamenti, piscine o annessi costruiti in seguito. L’avvocato dell’acquirente li confronta con il Catastro e con il registro. Nella regione valenciana il comune può intervenire contro opere senza permesso per quindici anni dalla loro ultimazione, e senza limiti di tempo sul suolo non edificabile, quindi le aggiunte senza permesso sono un motivo frequente per cui una vendita si blocca.

Che cosa può chiedere l’acquirente. Secondo l’articolo 31 della legge spagnola sulla casa, la Ley 12/2023, un acquirente può chiedere, prima di firmare e prima di pagare qualsiasi somma, l’identità del venditore, il prezzo completo, il certificato di abitabilità, la superficie utile e quella costruita, l’età dell’edificio e dei lavori principali, i servizi e gli impianti, il certificato energetico, l’accessibilità, se è occupato, e i dati del registro con gli oneri e la quota condominiale. Un venditore che ha tutto questo pronto risponde subito alle prime domande.

Se non vive in Spagna

La ritenuta del 3%. Se lei non è fiscalmente residente in Spagna, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’Agencia Tributaria entro un mese, con il modello 211. L’importo è un acconto sulla sua imposta spagnola sulla vendita, che poi lei regola con una dichiarazione dei redditi per non residenti.

La plusvalía. L’imposta comunale sull’aumento di valore del terreno è a carico del venditore. Quando il venditore è una persona fisica non residente, la legge rende l’acquirente sostituto del contribuente, quindi si aspetti che l’avvocato dell’acquirente trattenga una somma all’atto per coprirla. La nostra guida su vendere un immobile in Spagna da non residente spiega entrambe le imposte.

Costi dal notaio. Secondo il Codice civile, il venditore paga la redazione dell’atto e l’acquirente paga la prima copia e quanto segue, salvo che il contratto disponga diversamente. Lo concordi nel contratto privato e non al momento della firma.

Che cosa rallenta una vendita. Le cause abituali di ritardo sono una licenza di occupazione mancante o scaduta, un ampliamento che non compare né nei permessi né nel registro, una vecchia ipoteca ancora visibile nel registro, una successione non ancora formalizzata e un certificato del condominio richiesto troppo tardi. Ognuna si può risolvere, ma ognuna richiede settimane, e gli acquirenti non sempre aspettano.

Il suo caso potrebbe sollevare questioni fiscali o legali che richiedono una consulenza professionale, quindi le verifichi con un avvocato indipendente o un consulente fiscale prima di mettere in vendita. Il passo pratico: prepari questo fascicolo prima della prima visita, e legga preparare una casa per il mercato per il passo successivo. Il nostro servizio di vendita comincia proprio da questa verifica.

Scritto da Nicolas Strebel.