Vendere casa in Spagna da non residente: le tasse
Vendere casa in Spagna da non residente: il 3% trattenuto dall’acquirente, l’imposta sulla plusvalenza al 19%, la plusvalía municipal, il reinvestimento e chi paga cosa.
Ultima verifica: 17 ottobre 2026
Che cosa imparerà
- Perché l’acquirente trattiene il 3% del prezzo e come recuperarlo
- Come si calcolano la plusvalenza e la plusvalía municipal
- Chi paga cosa dal notaio quando il venditore vive all’estero
Quando vende casa in Spagna da non residente, alla vendita seguono tre passaggi fiscali. L’acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa per suo conto all’Agencia Tributaria spagnola. Lei dichiara poi la plusvalenza al 19% con il modello 210. E il comune applica una propria imposta sull’incremento di valore del terreno, la plusvalía municipal. Ecco come funziona ciascun passaggio, quando si applica l’esenzione per reinvestimento e chi paga cosa dal notaio.
Il 3% trattenuto dall’acquirente
Quando il venditore è un non residente senza stabile organizzazione in Spagna, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo pattuito e versarlo all’Agencia Tributaria, ai sensi dell’articolo 25 della legge sull’imposta sul reddito dei non residenti. Ciò vale sia che l’acquirente viva in Spagna, sia che non vi viva. L’acquirente lo versa con il modello 211 entro un mese dalla vendita e consegna una copia al venditore, secondo le istruzioni del modello 211 dell’Agencia Tributaria.
Se l’acquirente non lo versa, l’immobile stesso resta vincolato per l’importo minore tra il 3% e l’imposta del venditore, ed è per questo che l’avvocato dell’acquirente insiste su questo punto. In pratica il 3% viene detratto dal notaio dalla somma che lei riceve.
Il 3% è un acconto, non l’imposta definitiva. Se l’imposta effettiva è inferiore, chiede il rimborso della differenza; se è superiore, paga il resto.
L’imposta sulla plusvalenza al 19%
La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, ciascuno rettificato. Il valore di acquisto è il prezzo pagato, più il costo delle migliorie (non delle riparazioni o della manutenzione), più le spese e le imposte d’acquisto: notaio, registro e l’imposta di trasferimento oppure l’IVA e l’imposta di bollo che ha pagato. Gli interessi del mutuo non contano. Il valore di vendita è il prezzo meno le spese e le imposte di vendita che ha pagato. Se la casa è stata affittata, l’ammortamento che si sarebbe potuto dedurre viene sottratto dal valore di acquisto, anche se non è mai stato dedotto. Queste regole sono illustrate nel manuale dell’Agencia Tributaria per i non residenti.
L’aliquota sulla plusvalenza è del 19% per tutti i non residenti, ovunque vivano. Se ha ereditato l’immobile o lo ha ricevuto in donazione, il suo valore di acquisto è il valore usato per l’imposta di successione o di donazione. Per le case acquistate prima del 31 dicembre 1994, una riduzione transitoria può diminuire, entro certi limiti, la parte della plusvalenza maturata prima del 20 gennaio 2006.
Il modello 210 per la plusvalenza si presenta entro i tre mesi successivi alla scadenza del mese a disposizione dell’acquirente, quindi in pratica entro quattro mesi dalla vendita, qualunque sia il risultato, secondo le istruzioni del modello 210. Il 3% trattenuto dall’acquirente si detrae nella dichiarazione, e se supera l’imposta, l’eccedenza viene rimborsata.
L’esenzione per reinvestimento, per i residenti UE e SEE
Una plusvalenza può essere esclusa dall’imposta se l’immobile era la sua abitazione principale in Spagna e lei reinveste quanto ricevuto in una nuova abitazione principale. Questa esenzione è riservata ai residenti in un altro Stato membro dell’UE o in uno Stato del SEE che scambia informazioni fiscali con la Spagna (Islanda, Norvegia e, dall’11 luglio 2021, Liechtenstein). Se reinveste solo una parte, è esclusa solo la parte corrispondente della plusvalenza. L’acquirente trattiene comunque il 3%, e lei presenta comunque il modello 210. Non serve per una casa vacanze, perché non è mai stata la sua abitazione principale.
La plusvalía municipal
Il comune applica un’imposta sull’incremento di valore del terreno urbano su cui sorge l’immobile, l’IIVTNU, nota come plusvalía municipal. In una vendita il soggetto passivo è il venditore. Quando il venditore è una persona fisica non residente in Spagna, la legge sulle finanze locali obbliga l’acquirente a pagarla al posto del venditore, come sostituto, per cui di norma viene detratta dal prezzo al rogito, come il 3%.
Esistono due modi di calcolarla, e si paga in base al più basso. Il metodo oggettivo prende il valore catastale del terreno alla data della vendita e lo moltiplica per un coefficiente legato al numero di anni di possesso, fino a vent’anni; il comune fissa i coefficienti entro i massimi di legge e stabilisce l’aliquota, che non può superare il 30%. Il metodo dell’incremento reale utilizza l’aumento effettivo del valore del terreno tra l’acquisto e la vendita, sulla base dell’atto di acquisto e dell’atto di vendita; se è inferiore, può chiedere che venga applicato.
Se dagli atti non risulta alcun incremento di valore, per esempio perché ha venduto a meno di quanto aveva pagato, la plusvalía non è dovuta, ma deve comunque dichiarare la vendita e presentare l’atto di acquisto e quello di vendita. La dichiarazione va presentata entro 30 giorni lavorativi dalla vendita.
Vendere casa in Spagna da non residente: chi paga cosa
Il venditore paga l’imposta sulla plusvalenza con il modello 210, da cui si detrae il 3% trattenuto dall’acquirente, e la plusvalía municipal, che per un non residente si paga tramite l’acquirente. Il venditore paga anche la provvigione dell’agenzia, se è stata concordata.
L’acquirente paga le imposte d’acquisto, cioè l’imposta di trasferimento oppure l’IVA e l’imposta di bollo, e trattiene il 3% e, per un venditore non residente, la plusvalía.
Entrambi devono occuparsi dei debiti propri della casa. Nell’atto il venditore deve dichiarare se le quote condominiali sono pagate e presentare il certificato dell’amministratore, perché l’immobile risponde delle quote non pagate dell’anno in corso e dei tre anni solari precedenti. Anche l’IBI non pagato resta a carico dell’immobile. L’IBI dell’anno grava su chi è proprietario al 1° gennaio, per cui acquirente e venditore spesso lo ripartiscono in proporzione ai giorni.
Ogni vendita ha i suoi numeri. Prima di accettare un’offerta, faccia calcolare a un avvocato indipendente o a un consulente fiscale la sua plusvalenza, la plusvalía con entrambi i metodi e quanto riceverà al netto del 3%, così la cifra netta non riserverà sorprese. Se dopo la vendita possiede ancora altri immobili in Spagna, continuano ad applicarsi le regole annuali illustrate nella nostra guida alle tasse sulla casa in Spagna per non residenti.
Passo pratico: raccolga fin da ora l’atto di acquisto, le ricevute delle imposte e delle spese d’acquisto, le fatture delle migliorie e l’ultima ricevuta dell’IBI, perché sono questi documenti a determinare la sua imposta. Per la casa in sé, veda come preparare una casa per il mercato. Quando sarà il momento di vendere, veda come vendiamo.
Scritto da Nicolas Strebel.