Mappa del rischio alluvioni, incendi e suolo: verificare casa in Spagna
Come leggere la mappa del rischio alluvioni per un immobile in Spagna: PATRICOVA e il visore nazionale, la DANA del 2024, la pulizia antincendio, pendenza e suolo.
Ultima verifica: 17 ottobre 2026
Che cosa imparerà
- Quali mappe ufficiali delle alluvioni consultare e come leggerle
- Gli obblighi di pulizia per le case vicine alle pinete
- Una verifica in cinque passi per ogni terreno o casa
Prima di acquistare sulla Costa Blanca Nord vale la pena verificare tre rischi naturali: l’acqua, il fuoco e il terreno. Per le alluvioni, la mappa del rischio alluvioni che conta per un immobile in Spagna, nella Comunitat Valenciana, è il PATRICOVA della Generalitat, letto insieme al visore nazionale delle zone inondabili. Per gli incendi, la legge valenciana fissa obblighi di pulizia per le case vicine ai boschi. Per il terreno, la pendenza e il suolo determinano le fondazioni. Tutti e tre si possono verificare prima della firma, e nessuno deve diventare un dramma se si sa dove guardare.
La mappa del rischio alluvioni: PATRICOVA e il visore nazionale
Il PATRICOVA è il piano territoriale della Generalitat per la prevenzione del rischio di inondazione, approvato con il Decreto 201/2015. Le sue mappe classificano la pericolosità di inondazione in sei livelli, da 1 (il più alto) a 6 (il più basso), più un settimo livello basato sulla forma del terreno, come spiega la pagina dei dati aperti della Generalitat. Può visualizzare i livelli per qualsiasi indirizzo sul visore cartografico della Generalitat, il visor cartogràfic.
La mappa nazionale è lo SNCZI, il sistema cartografico delle zone inondabili del Ministero per la Transizione Ecologica. Il suo visore mostra le zone inondabili cartografate e il demanio pubblico di fiumi e torrenti. Le due mappe sono elaborate da amministrazioni diverse con metodi diversi, quindi le consulti entrambe.
Una mappa è un modello, non una garanzia. Un terreno fuori dalle aree colorate può comunque ricevere acqua da una strada che vi scarica sopra, da un torrente asciutto (barranco) che scorre per un’ora dopo un temporale, oppure l’acqua può entrare in un garage sotto il livello della strada. Osservi il terreno oltre allo schermo.
Che cosa ha cambiato la DANA del 2024
Tra il 28 ottobre e il 4 novembre 2024 una DANA, la depressione isolata in quota che porta le piogge torrenziali d’autunno, ha causato gravi danni in molti comuni, soprattutto nella provincia di Valencia, che il governo ha elencato in un decreto legge di emergenza. Secondo la legge valenciana sulla ricostruzione che ne è seguita, la Ley 2/2025, le decisioni urbanistiche nei comuni colpiti si prendono sulla base di tre mappe, il PATRICOVA, lo SNCZI e una nuova mappa delle inondazioni della DANA, finché non sarà approvata una revisione del PATRICOVA. Quando un edificio danneggiato viene ricostruito completamente, deve rispettare gli standard del PATRICOVA per costruire nelle aree inondabili.
La lezione per un acquirente, in qualsiasi punto di questa costa, è che le mappe ufficiali delle alluvioni vengono riviste dopo gli eventi più gravi, e che lo stesso piano regionale è ora in revisione. Verifichi la versione in vigore il giorno dell’acquisto, e tenga presente che l’area indicata come a rischio può allargarsi.
L’assicurazione è l’altra metà. In Spagna i danni da alluvioni straordinarie sono pagati dal Consorcio de Compensación de Seguros, un ente pubblico, a condizione che lei abbia in vigore una polizza sull’immobile che copra almeno uno dei rischi abituali, come l’incendio, come spiega la sua guida. La pioggia che cade direttamente sulla casa, o che si raccoglie sul tetto, negli scarichi o nei cortili, non è considerata un’alluvione. Chieda al suo assicuratore che cosa copre in più la polizza ordinaria.
Norme antincendio vicino ai boschi
Secondo la legge forestale valenciana, una fascia fino a 500 metri attorno ai terreni forestali è una zona di influenza forestale. Accendere fuochi in questa fascia, e sugli stessi terreni forestali, è vietato, salvo dove le norme lo consentono o lo autorizzano espressamente.
La legge urbanistica valenciana, il TRLOTUP, stabilisce nel suo Allegato XI che cosa deve avere una casa situata in un terreno forestale o accanto a esso. L’obbligo principale è un’area di difesa di almeno 30 metri attorno all’edificio, che sale ad almeno 50 metri dove la pendenza supera il 30%. La larghezza può essere ridotta fino alla metà dove altre misure offrono la stessa protezione, come muri alti almeno un metro. La fascia va anche mantenuta: la sua striscia ripulita ogni due anni e l’intera fascia ogni quattro.
All’interno di un terreno situato entro 500 metri da un terreno forestale, lo stesso allegato chiede di tenere sotto controllo la vegetazione: arbusti ridotti a una piccola parte del suolo, copertura arborea sotto il 40%, rami ad almeno tre metri da qualsiasi edificio, nessuna catasta di legna da ardere o di scarti di giardino, e nessuna siepe molto infiammabile lungo il confine.
L’obbligo spetta ai proprietari delle case, in solido, oppure alla comunità dei proprietari o all’ente di gestione dell’urbanizzazione, dove esiste. Ogni comune con terreni forestali deve cartografare le urbanizzazioni e le case a rischio e approvare questa mappa in una seduta plenaria del consiglio comunale. I proprietari hanno poi sei mesi da questa approvazione per adeguarsi, e finché la mappa non è approvata si applicano le norme precedenti. Se i proprietari non eseguono i lavori, il comune può imporli e può addebitare il costo se li esegue direttamente. Chieda al comune se la sua mappa è approvata e se la casa vi rientra.
Un’altra norma è importante per chi acquista un terreno. Un terreno forestale che ha bruciato non può essere riclassificato come suolo urbano o edificabile per 30 anni dallo spegnimento dell’incendio.
Pendenza e suolo
Gran parte di questa costa è collinare. Per un nuovo edificio, il documento sulle fondazioni del codice tecnico dell’edilizia, il CTE DB SE-C, colloca lo studio geotecnico all’inizio del progetto. Lo studio registra il terreno, la falda, eventuali instabilità o frane e le fondazioni delle case vicine. Per una casa esistente, un perito indipendente esamina crepe, muri di contenimento e drenaggio, che indicano come si è comportato il terreno finora. La nostra guida all’acquisto di un terreno edificabile tratta l’aspetto del terreno.
Come verificare un terreno o una casa
Consultare le mappe. Trovi il terreno sul visore della Generalitat e su quello dello SNCZI, e annoti il livello PATRICOVA ed eventuali zone inondabili nazionali.
Percorrere il terreno. Cerchi un barranco, una strada o un pendio che scarica sul terreno, muri di contenimento, e locali o garage sotto il livello della strada.
Chiedere al comune. Se il terreno si trova in una zona inondabile o nella zona di influenza forestale, se la mappa del rischio di incendio è approvata, e quali documenti sulle inondazioni richiederebbe un permesso, cosa che varia da terreno a terreno.
Chiedere all’assicuratore. Che cosa copre ed esclude la polizza per alluvioni, tempeste e incendi, e che cosa resta a carico del Consorcio.
Chiedere all’architetto. Uno studio geotecnico per un nuovo edificio, o una perizia di una casa esistente.
Queste verifiche fanno parte della due diligence prima di un acquisto. In pratica: nessun terreno o casa su questa costa dovrebbe essere acquistato senza aver esaminato le mappe delle alluvioni, le norme antincendio e il terreno. Faccia confermare la situazione del suo terreno da un architetto o dal comune, perché solo loro possono dire che cosa significa per la costruzione. Questi sono i terreni edificabili oggi sul mercato, e li esaminiamo uno per uno con lei prima che decida.
Gli immobili di questa guida
Lungo la costa
Scritto da Nicolas Strebel.