Due diligence immobiliare in Spagna: le verifiche prima di firmare
Due diligence immobiliare in Spagna, verifica per verifica: registro, Catastro, licenze, urbanistica, debiti che seguono la casa, coste, terreni rustici e ampliamenti.
Ultima verifica: 17 ottobre 2026
Che cosa imparerà
- Che cosa dicono la nota simple e il Catastro, e che cosa non dicono
- Quali debiti restano legati alla casa quando la acquista
- Perché un ampliamento senza licenza diventa un suo problema dopo la vendita
La due diligence immobiliare in Spagna consiste nel verificare, prima di firmare qualsiasi impegno vincolante, che la casa esista legalmente così come la vede, che appartenga al venditore, che non abbia debiti nascosti e che possa essere utilizzata nel modo in cui lei intende. Gran parte del lavoro riguarda documenti che il suo avvocato ottiene dal registro immobiliare, dal Catastro e dal comune. Fatte prima del contratto privato, queste verifiche costano poco. Fatte dopo, una brutta sorpresa può costarle la caparra. Le verifiche sono una fase dell’acquisto di un immobile in Spagna passo dopo passo; qui sono presentate nell’ordine in cui un avvocato di solito le svolge.
Tutto inizia dal registro
La nota simple. Il primo documento è la nota simple del registro immobiliare. Identifica l’immobile e i proprietari iscritti ed elenca ciò che lo limita: ipoteche, pignoramenti e altri gravami. Il servizio online dei registratori può aggiungere una traduzione in inglese, se la si richiede. L’estratto indica anche se la descrizione del registro è coordinata con il Catastro.
Perché il registro è importante. La legge spagnola tutela chi acquista in buona fede dal proprietario iscritto e poi iscrive il proprio acquisto, mentre un titolo non iscritto non produce effetti nei confronti dei terzi. Per questo il venditore deve essere il proprietario iscritto, tutti i proprietari iscritti devono firmare e, se la casa è l’abitazione familiare, può essere necessario il consenso del coniuge. Una nota simple mostra la situazione alla data in cui viene rilasciata, quindi il suo avvocato la controllerà di nuovo poco prima dell’atto.
Il Catastro e la casa reale
Il Catastro. Il Catastro è la mappa fiscale della Spagna. Chiunque può consultare online i dati non protetti di un immobile e la sua planimetria, senza bisogno di autenticarsi. Confronti tre elementi: la superficie costruita nel Catastro, la superficie nel registro e ciò che sorge effettivamente sul terreno. Una piscina, una terrazza coperta o un appartamento per gli ospiti che si vedono sul posto ma non compaiono in nessuno dei due documenti sono una questione da chiarire con il comune, non un dettaglio. Il riferimento catastale compare anche sulla ricevuta dell’IBI, che il notaio utilizza per identificare l’immobile.
Licenze, urbanistica e ampliamenti
La licenza di occupazione. Nella Comunitat Valenciana un’abitazione necessita di una licenza di occupazione, che oggi è di solito una declaración responsable di prima occupazione o di occupazione successiva presentata al comune. Secondo la legge valenciana sull’edilizia, trascorsi dieci anni dalla prima licenza, questa deve essere rinnovata quando l’immobile viene venduto di nuovo o quando si stipula un nuovo contratto di fornitura di acqua, gas o elettricità. Chieda al venditore la licenza e la sua data.
La situazione urbanistica. Chieda per iscritto al comune la zonizzazione e la classificazione del terreno: urbano, urbanizzabile o non urbanizzabile (rustico). Secondo la legge urbanistica valenciana (TRLOTUP), il comune deve rispondere a tale richiesta entro un mese. Per un terreno edificabile può anche rilasciare un certificato di garanzia urbanistica (la cédula de garantía), valido fino a un anno.
Opere edilizie senza licenza. Nella regione valenciana il comune può disporre il ripristino della legalità urbanistica per le opere eseguite senza licenza per quindici anni dalla loro ultimazione. Su terreni non urbanizzabili, zone verdi, strade e suolo pubblico non esiste alcun limite di tempo. Il decorso dei quindici anni non rende nemmeno legali le opere: la legge stabilisce che tali parti non possono essere ristrutturate, ampliate o consolidate finché perdura l’infrazione. Un ampliamento senza licenza è quindi un problema che si acquista insieme alla casa. Chieda al suo avvocato e a un architetto di confrontare le licenze con ciò che è stato costruito.
I debiti che seguono la casa
IBI. L’imposta annuale sugli immobili resta legata all’immobile: se il venditore non l’ha pagata, dopo la vendita ne risponde la casa. Il notaio richiede informazioni sui debiti di IBI e ne avverte le parti nell’atto. Chieda l’ultima ricevuta.
Quote condominiali. Quando la casa fa parte di una comunità di proprietari, come in molti complessi residenziali, la legge sulla proprietà orizzontale fa rispondere l’acquirente, con l’immobile, delle quote non pagate dell’anno in corso e dei tre anni solari precedenti. All’atto il venditore deve dichiarare che le quote sono pagate e presentare un certificato della comunità, che il segretario deve rilasciare entro sette giorni. Senza di esso il notaio non può firmare l’atto, a meno che l’acquirente vi rinunci espressamente. Raramente c’è un buon motivo per rinunciarvi.
Ipoteche e pignoramenti. Qualsiasi gravame indicato nella nota simple deve essere cancellato al momento dell’atto o prima, di solito pagando la banca del venditore con una parte del prezzo alla firma. Il suo avvocato organizza la cancellazione e si assicura che arrivi al registro.
Costa, terreno rustico e rischi naturali
La costa. Vicino al mare si applica la legge sulle coste. Secondo la Ley de Costas, il terreno entro 100 metri dalla riva verso l’interno è gravato da una servitù di protezione, ridotta a 20 metri dove il terreno era già classificato come urbano quando la legge è entrata in vigore nel 1988, con limiti severi su ciò che vi si può costruire. Se un terreno sia interessato dipende dalla linea ufficiale di delimitazione, terreno per terreno. La nostra guida alla legge sulle coste per chi acquista vicino al mare spiega come verificarlo.
Terreno rustico. Molte fincas dell’entroterra si trovano su terreno non urbanizzabile, dove le regole per costruire e ampliare sono molto più severe e dove il limite di quindici anni per le opere abusive non si applica. Non dia mai per scontato che una casa su terreno rustico possa essere regolarizzata o ampliata.
Alluvioni e incendi. Verifichi il terreno rispetto al piano valenciano sul rischio di alluvione (PATRICOVA) e alle mappe nazionali delle aree alluvionabili, e rispetto alle norme sugli incendi boschivi se confina con un bosco. Queste verifiche possono incidere sull’assicurazione e su eventuali futuri lavori edilizi.
Affitti e certificato energetico
Se intende affittare. Un affitto turistico richiede verifiche specifiche: l’iscrizione al registro turistico regionale, la situazione urbanistica del comune e le regole della comunità. La legge spagnola consente a una comunità di proprietari di limitare o vietare gli affitti turistici con una maggioranza dei tre quinti, quindi legga lo statuto e i verbali recenti. Non consideri mai una licenza esistente come automaticamente sua.
Il certificato energetico. Il venditore deve allegare al contratto di vendita una copia del certificato energetico registrato e della relativa etichetta. Controlli la classe e la data, perché un certificato è valido al massimo dieci anni, e cinque per una classe G.
Questa è una panoramica di come funzionano le verifiche, non una consulenza legale; faccia esaminare il suo acquisto da un avvocato indipendente prima di firmare il contratto privato. La regola pratica: chieda la nota simple, la scheda catastale, la licenza di occupazione e il certificato della comunità già al momento dell’offerta, e non versi alcuna caparra finché il suo avvocato non li ha letti. Le ville di lusso sulla Costa Blanca Nord sono un buon punto di partenza per la ricerca.
Gli immobili di questa guida
Lungo la costa
Scritto da Nicolas Strebel.