Comprare casa in Spagna passo dopo passo, dall’offerta alle chiavi

Comprare casa in Spagna passo dopo passo: l’offerta, il NIE, le verifiche, la caparra, il notaio, le imposte e il registro, e chi fa cosa in ogni fase.

Ultima verifica: 17 ottobre 2026

Che cosa imparerà

Ogni passaggio dall’offerta alle chiavi, nell’ordine giusto
Che cosa significa per lei il contratto di caparra (arras)
Che cosa verifica il notaio e che cosa succede dopo

Comprare casa in Spagna segue un ordine preciso, passo dopo passo: un’offerta accettata, una prenotazione, il suo numero NIE e il denaro, le verifiche legali, un contratto privato con caparra, l’atto firmato davanti al notaio, poi le imposte e il registro immobiliare. Ogni passaggio ha i suoi documenti e le sue persone. Per un immobile usato acquistato senza mutuo, il percorso dall’offerta accettata alle chiavi richiede spesso da uno a tre mesi, e la data la fissa il contratto privato. Ecco ogni passaggio in ordine, con chi fa cosa.

Primo passo: l’offerta

L’offerta. Lei presenta la sua offerta per iscritto, tramite l’agente o direttamente al venditore. Concordi il prezzo e che cosa include esattamente, per esempio i mobili, un garage o la data in cui desidera concludere, prima di firmare qualsiasi cosa. Se il venditore accetta, molti acquirenti versano un piccolo deposito di prenotazione, così la casa viene ritirata dal mercato mentre il loro avvocato avvia le verifiche.

Prima di qualsiasi pagamento. I notai spagnoli consigliano di farsi assistere prima di consegnare denaro, anche solo un piccolo deposito. La legge le riconosce inoltre un diritto all’informazione. In base all’articolo 31 della legge spagnola sulla casa, Ley 12/2023, l’acquirente può chiedere, prima di firmare e prima di pagare qualsiasi cosa, l’identità del venditore, il prezzo totale e che cosa comprende, il certificato di abitabilità, le superfici utili e costruite, il certificato energetico, i dati del registro con eventuali gravami e se la casa è occupata. Chieda queste informazioni per iscritto. Un accordo di prenotazione dovrebbe anche indicare quando il deposito le viene restituito, per esempio se le verifiche rivelano un problema.

Il suo numero NIE e il denaro

Il numero NIE. Ogni acquirente ha bisogno di un numero di identificazione fiscale spagnolo, che per uno straniero è il NIE. La legge notarile spagnola impone a chiunque firmi un atto immobiliare di esibire questo numero, e il registro immobiliare non iscrive un atto senza i numeri di tutte le parti. La domanda si presenta in Spagna o presso un consolato spagnolo, e i consolati indicano da due a tre settimane, quindi conviene iniziare presto. La nostra guida al numero NIE in Spagna spiega il modulo, la tassa e le diverse vie.

Il denaro. Il notaio deve indicare nell’atto come è stato pagato il prezzo, quindi preveda di pagare con bonifico bancario o con un assegno bancario nominativo, come raccomandano i notai. La maggior parte degli acquirenti apre un conto presso una banca spagnola per l’acquisto e per le bollette successive. Se chiede un mutuo, la legge sui mutui le dà tempo per riflettere: in base alla Ley 5/2019 la banca deve consegnarle la sua offerta vincolante, la FEIN, almeno dieci giorni di calendario prima della firma, e prima lei incontra senza costi un notaio di sua scelta, che verifica che lei abbia ricevuto ogni documento.

Le verifiche prima della firma

Le verifiche legali. È il lavoro del suo avvocato, che dovrebbe essere indipendente dal venditore e dall’agente. Si comincia con la nota simple del registro immobiliare, che mostra chi è il proprietario dell’immobile e quali gravami pesano su di esso, per esempio un’ipoteca o un pignoramento (embargo). L’avvocato confronta poi il registro con il Catastro, controlla le licenze e chiede l’ultima ricevuta dell’IBI e, se esiste una comunità di proprietari, un certificato delle spese condominiali. L’IBI non pagato e le spese condominiali recenti possono passare con la casa al nuovo proprietario. La nostra guida alla due diligence immobiliare in Spagna illustra ogni verifica.

Il contratto privato e la caparra

Il contratto privato. La legge spagnola non richiede un contratto privato prima dell’atto, ma la maggior parte degli acquisti di immobili usati ne prevede uno. Fissa il prezzo, la data dell’atto, la caparra, che cosa è incluso ed eventuali condizioni, per esempio la concessione di un mutuo. Anche il certificato energetico va qui: una copia del certificato registrato e della sua etichetta viene allegata al contratto di vendita.

La caparra, o arras. La forma abituale rimanda all’articolo 1454 del Codice civile spagnolo: se l’acquirente si ritira, perde la caparra; se si ritira il venditore, la restituisce raddoppiata. L’importo si negozia, e il 10% del prezzo è una cifra comune. Un contratto può anche prevedere altri tipi di caparra con effetti diversi, quindi chieda al suo avvocato di confermare quale sta firmando prima di firmarlo.

L’atto davanti al notaio

La scelta del notaio. L’acquirente ha il diritto di scegliere il notaio, e ogni notaio è imparziale. Prima della firma, il notaio verifica l’identità di entrambe le parti, il titolo del venditore, l’iscrizione nel registro e i suoi gravami, il certificato delle spese condominiali, i dati catastali, il certificato energetico e le modalità di pagamento del prezzo. Se la casa è l’abitazione familiare del venditore, può essere necessario il consenso del coniuge. La guida dei notai spagnoli all’acquisto di una casa descrive questi passaggi in inglese.

La firma. Acquirente e venditore, o i loro rappresentanti muniti di procura, firmano l’atto (la escritura) nello studio del notaio. Secondo il Codice civile, la firma dell’atto equivale alla consegna dell’immobile, quindi di norma le chiavi vengono consegnate lo stesso giorno. Salvo diversa previsione del contratto, il venditore paga la redazione dell’atto e l’acquirente la prima copia e quanto segue, quindi legga quella clausola.

Se il venditore non risiede in Spagna. L’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’agenzia tributaria entro un mese dalla vendita, con il modello 211. Se non viene versato, è l’immobile stesso a rispondere dell’imposta del venditore. La plusvalía municipal è un’imposta a carico del venditore, ma quando il venditore è una persona fisica non residente la legge rende l’acquirente responsabile del suo pagamento, per cui di solito il suo avvocato tratterrà un importo a questo scopo al momento dell’atto.

Imposte, registro e prime settimane

L’imposta di acquisto. Per un immobile usato nella Comunità Valenciana, l’imposta sui trasferimenti (ITP) è del 9% dal 1° giugno 2026, e dell’11% quando l’immobile vale più di un milione di euro, in base alla Ley 5/2025. Si calcola sul valore più alto tra il prezzo e il valore di riferimento ufficiale dell’immobile. Una nuova costruzione paga invece l’IVA al 10% e l’imposta di bollo all’1,4%. La dichiarazione va presentata entro un termine breve dopo l’atto, quindi la maggior parte degli acquirenti la affida al notaio o all’avvocato. Per tutti i costi oltre al prezzo, legga quanto costa davvero comprare casa in Spagna.

Il registro immobiliare. Il giorno della firma il notaio invia una copia elettronica dell’atto al registro immobiliare. Una volta pagata l’imposta, il registro la iscrive come proprietario. È l’iscrizione che la tutela nei confronti dei terzi: secondo la legge ipotecaria spagnola, un titolo non iscritto non produce effetti nei loro confronti, e un acquirente in buona fede che iscrive il proprio acquisto conserva l’immobile anche se il titolo del venditore dovesse poi venir meno per un motivo che il registro non mostrava.

Le prime settimane. Intesti a suo nome l’acqua, l’elettricità, l’IBI e le eventuali spese condominiali, con addebito diretto sul suo conto spagnolo. Nella regione valenciana la legge sull’edilizia indica ai fornitori di acqua, gas ed elettricità di chiedere la licenza di occupazione quando firmano un nuovo contratto, un motivo in più per vedere quella licenza prima dell’atto. Conservi in un luogo sicuro la copia dell’atto che le consegna il notaio.

Ogni acquisto ha i suoi dettagli, quindi verifichi gli aspetti fiscali e legali del suo caso con un avvocato indipendente o un consulente fiscale prima di firmare. La regola pratica: abbia già il suo NIE e il suo avvocato prima di fare un’offerta, e il resto del percorso potrà rispettare i tempi. Quando vorrà iniziare a cercare, cominci dalle ville in vendita a Moraira.

Gli immobili di questa guida

Moraira

Scritto da Nicolas Strebel.