ITP nella Comunità Valenciana nel 2026: le imposte d’acquisto spiegate

ITP nella Comunità Valenciana nel 2026: l’aliquota del 9% e dell’11% sugli immobili usati, IVA e AJD sulle nuove costruzioni, il valore di riferimento, le aliquote ridotte, come e quando si paga.

Ultima verifica: 17 ottobre 2026

Che cosa imparerà

Quale imposta si applica: ITP su un immobile usato o IVA e AJD su una nuova costruzione
Perché il valore di riferimento può aumentare l’imposta da pagare
Chi ha diritto a un’aliquota ridotta e quando si paga l’imposta

Se acquista una casa usata sulla Costa Blanca Nord, l’imposta principale è l’imposta sui trasferimenti patrimoniali, l’ITP. Per l’ITP nella Comunità Valenciana nel 2026 conta soprattutto una data: per gli acquisti dal 1° giugno 2026 l’aliquota generale è del 9%, e dell’11% quando l’immobile vale più di un milione di euro. Una casa nuova acquistata dal promotore paga invece l’IVA al 10% e l’imposta di bollo (AJD) all’1,4%. Di seguito spieghiamo quale imposta si applica, su quale base si calcola, chi può pagare un’aliquota ridotta e come e quando si paga.

ITP sugli immobili usati: 9% o 11%

Le aliquote derivano dalla Ley 5/2025 della Generalitat Valenciana, che ha riscritto l’articolo sull’imposta sui trasferimenti della legge tributaria valenciana per i fatti imponibili dal 1° giugno 2026. La regola in sé è breve: 9% sull’acquisto di un immobile, e 11% quando il valore dell’immobile supera un milione di euro. Ciò che conta è la data in cui l’imposta diventa esigibile, che per la maggior parte degli acquirenti è il giorno in cui si firma l’atto dal notaio.

L’11% non si applica solo alla parte che supera il milione. Una volta superata quella soglia, l’intero valore è tassato all’11%, quindi il salto è notevole. A titolo di esempio, un immobile usato valutato esattamente 1.000.000 € pagherebbe 90.000 €, e uno valutato 1.050.000 € pagherebbe 115.500 €. Ai fini di questa aliquota, la legge considera inoltre come un unico acquisto gli acquisti dello stesso immobile registrato dallo stesso venditore entro tre anni, quindi suddividere un acquisto in più parti non permette di evitarla.

L’ITP lo paga l’acquirente. Lo stabilisce la legge statale sull’imposta sui trasferimenti, qualunque cosa preveda il contratto tra acquirente e venditore.

La base imponibile: prezzo o valore di riferimento

L’imposta non si calcola sempre sul prezzo pagato. In base alla legge statale sull’imposta sui trasferimenti, il valore di un immobile è il suo valore di riferimento (valor de referencia), una cifra fissata ogni anno dal Catastro. Se il prezzo indicato nell’atto è superiore al valore di riferimento, la base imponibile è il prezzo. Se è superiore il valore di riferimento, la base è il valore di riferimento, anche se lei ha pagato meno.

Può consultare il valore di riferimento di un immobile sulla pagina del valore di riferimento del Catastro, che pubblica i valori anno per anno. Lo controlli prima di concordare un prezzo, perché può cambiare il suo budget. Se ritiene che il valore sia sbagliato, la legge le consente di contestarlo solo quando chiede la rettifica della sua autoliquidazione o impugna un accertamento fiscale; il Catastro emette allora una relazione vincolante che lo conferma o lo corregge.

Nuove costruzioni: IVA e AJD

Quando acquista una casa nuova dal promotore, la prima vendita dell’edificio terminato è di norma soggetta a IVA, non a ITP. In base alla legge spagnola sull’IVA, le abitazioni pagano l’aliquota ridotta del 10%, che comprende fino a due posti auto e le pertinenze vendute con l’abitazione. Le vendite successive della stessa casa sono vendite di immobili usati e pagano l’ITP.

All’IVA si aggiunge l’imposta di bollo, l’AJD (Actos Jurídicos Documentados), applicata all’atto notarile. Nella Comunità Valenciana l’aliquota generale è dell’1,4% per gli atti dal 1° giugno 2026. Un’aliquota inferiore dello 0,1% si applica all’atto di una casa che diventa la residenza principale dell’acquirente, secondo la definizione di residenza principale dell’imposta spagnola sul reddito, quindi una casa per le vacanze paga l’1,4%.

Se acquista con un mutuo, l’imposta di bollo sull’atto di mutuo non è a suo carico. Per l’atto di un mutuo ipotecario, la legge sull’imposta sui trasferimenti indica come soggetto passivo l’ente che concede il prestito.

Aliquote ridotte e chi ne ha diritto

La legge valenciana prevede aliquote ITP più basse, ma quasi tutte dipendono dal fatto che la casa diventi la residenza principale dell’acquirente e da condizioni personali. Le indica il testo consolidato della legge tributaria valenciana:

6% o 8% per gli acquirenti sotto i 35 anni. Una prima residenza principale per un acquirente sotto i 35 anni con un reddito entro i limiti di legge: 6% quando il valore arriva a 180.000 € e 8% oltre, sulla quota che acquista il giovane acquirente.

3% o 4% per alcune famiglie e alcuni acquirenti. La residenza principale di una famiglia numerosa o monoparentale entro i limiti di reddito, di una persona con una disabilità riconosciuta pari o superiore al 65% (o una disabilità intellettiva o psichica pari o superiore al 33%), o di una donna vittima di violenza di genere entro i limiti di reddito: 3% quando il valore arriva a 180.000 € e 4% oltre.

4% sui terreni agricoli. Le persone fisiche che acquistano un terreno che per legge si qualifica come terreno agricolo (le cosiddette parcelas con vocación agraria) possono pagare il 4%, se il terreno resta a uso agricolo per cinque anni ed è iscritto nel registro delle aziende agricole.

Per applicare una di queste aliquote, l’acquisto deve risultare da un atto pubblico. Per la maggior parte degli acquirenti stranieri di una casa per le vacanze non si applicano, perché la casa non è la loro residenza principale secondo le norme spagnole sull’imposta sul reddito. Se si trasferisce qui per viverci, chieda presto al suo consulente se ne ha diritto, perché l’aliquota ridotta si richiede nella stessa autoliquidazione.

Quando e come si paga l’imposta

L’autoliquidazione si presenta all’agenzia tributaria valenciana (Agència Tributària Valenciana) con il suo modulo per l’imposta sui trasferimenti, il modello 600, entro un mese dall’acquisto, secondo la legge tributaria valenciana. In pratica spesso è il suo avvocato o lo studio del notaio a prepararla e presentarla, e lei fornisce i fondi prima della firma o al momento della firma.

C’è un secondo motivo per pagare nei termini. In base all’articolo 254 della legge ipotecaria, il registro immobiliare non iscrive il suo acquisto finché lei non dimostra di aver pagato l’imposta. L’iscrizione è ciò che tutela la sua proprietà nei confronti dei terzi, quindi la ricevuta dell’imposta fa parte del completamento dell’acquisto.

Queste imposte sono il costo più alto oltre al prezzo, ma non l’unico. Si aggiungono gli onorari di notaio, registro e avvocato, e la nostra guida a quanto costa davvero comprare casa in Spagna li elenca in ordine. Se chiede un mutuo, legga che cosa significano per gli acquirenti gli ultimi aumenti dei tassi. Se sta scegliendo tra una casa nuova e una più vecchia, consulti nuova costruzione o usato in Spagna.

Le norme valenciane sono cambiate per legge nel 2025 e di nuovo nel 2026, e ogni acquisto ha dettagli che modificano la cifra: il valore di riferimento, se la casa sarà la sua residenza principale e chi è il venditore. Consideri questa guida come una mappa, non come un calcolo per il suo acquisto, e si faccia confermare la cifra finale prima dell’atto dal notaio e da un consulente fiscale indipendente.

Passo pratico: prima di fare un’offerta, consulti il valore di riferimento dell’immobile e calcoli l’imposta sul valore più alto tra quel valore e il suo prezzo, al 9% o all’11% per un immobile usato, oppure IVA al 10% più AJD all’1,4% per una nuova costruzione. Poi confronti a parità di condizioni gli immobili da investimento sulla Costa Blanca Nord.

Gli immobili di questa guida

Lungo la costa

Scritto da Nicolas Strebel.