Nuova costruzione o usato in Spagna: imposte, garanzie, verifiche

Nuova costruzione o usato in Spagna: IVA o imposta di trasferimento, come sono tutelati i pagamenti su progetto, l’assicurazione decennale, il controllo dei difetti e le verifiche sull’usato.

Ultima verifica: 17 ottobre 2026

Che cosa imparerà

Quali imposte di acquisto si applicano a una nuova costruzione e a un usato
Come la legge tutela i pagamenti a un promotore
Che cosa copre l’assicurazione decennale, e quando manca

Scegliere tra nuova costruzione o usato in Spagna è prima di tutto una questione di imposte e di tutela legale, poi di gusto. Una casa nuova acquistata dal promotore paga l’IVA, ha un’assicurazione strutturale decennale e, se lei paga durante la costruzione, una garanzia legale per il suo denaro. Un usato paga invece l’imposta di trasferimento, e la sua tutela viene dalle verifiche che lei fa prima di firmare. Ecco come funziona ciascuna delle due nella Comunitat Valenciana a ottobre 2026.

Le imposte

Nuova costruzione. La prima vendita di una casa nuova da parte del promotore paga l’IVA al 10%, compresi fino a due posti auto e gli annessi venduti con essa, come spiega la pagina dell’Agencia Tributaria su IVA o imposta di trasferimento. In più si paga l’imposta di bollo (AJD) sull’atto, che nella Comunitat Valenciana è dell’1,4% dal 1° giugno 2026, o dello 0,1% quando la casa è acquistata come abitazione principale dell’acquirente, secondo la Ley valenciana 13/1997, articolo 14.

Usato. Una casa venduta per la seconda volta o successive paga invece l’imposta di trasferimento (ITP): il 9% nella Comunitat Valenciana dal 1° giugno 2026, e l’11% quando l’immobile vale più di 1.000.000 €. La base imponibile è il valore di riferimento del Catastro (valor de referencia), o il prezzo se è più alto, secondo l’articolo 10 della legge sull’imposta di trasferimento.

La regola dei due anni. Una casa nuova che è stata usata senza interruzioni per due anni o più da persone diverse dall’acquirente, per esempio affittata dal promotore, non conta più come prima vendita, quindi paga l’imposta di trasferimento e non l’IVA. La nostra guida all’imposta di acquisto nella Comunitat Valenciana tratta le aliquote ridotte e il modo in cui si paga l’imposta. Verifichi l’imposta sul suo acquisto con il notaio o con un consulente fiscale prima di firmare.

Acquistare su progetto: come sono tutelati i suoi pagamenti

Quando lei paga un promotore prima che la casa sia finita, la legge sull’edilizia, la Ley 38/1999, la tutela. Dal momento in cui viene rilasciato il permesso di costruire, il promotore deve garantire la restituzione di ogni pagamento, più le imposte pagate e gli interessi legali, tramite un’assicurazione fideiussoria o una garanzia bancaria, nel caso in cui i lavori non inizino o non siano finiti entro la data concordata. Il denaro deve essere versato su un conto bancario speciale, separato dagli altri fondi del promotore e usato solo per la costruzione, secondo la prima disposizione aggiuntiva della legge sull’edilizia (Ley de Ordenación de la Edificación).

La garanzia è sua. Ogni acquirente riceve una polizza o una garanzia individuale per le somme pagate. Se il promotore non rimborsa entro 30 giorni da una richiesta formale, lei può rivolgersi direttamente all’assicuratore o alla banca. Una garanzia bancaria decade se lei non chiede il rimborso entro due anni dall’inadempimento del promotore, quindi non aspetti. Chieda di vedere il permesso di costruire e la garanzia prima di pagare.

Dopo la consegna: dieci, tre e un anno

La stessa legge stabilisce per quanto tempo chi ha costruito la casa risponde dei difetti, a partire dal giorno della consegna formale dell’opera finita: dieci anni per i difetti strutturali che incidono sulla stabilità dell’edificio, tre anni per i difetti di parti o impianti che non rispettano i requisiti di abitabilità, e un anno per le finiture, che sono responsabilità dell’impresa edile (articolo 17).

Per le abitazioni, la copertura strutturale decennale deve essere garantita da un’assicurazione o da una garanzia finanziaria, e senza prova di essa un notaio non autorizza, né il registro immobiliare iscrive, l’atto che dichiara una nuova costruzione (articoli 19 e 20). C’è un’eccezione importante quando si acquista un usato recente: un privato che ha costruito un’unica casa per uso proprio non ha bisogno della polizza, ma se vende entro dieci anni deve stipularla per gli anni che restano, a meno che l’acquirente vi rinunci espressamente. Quando una casa ha meno di dieci anni, chieda la polizza, e discuta qualsiasi rinuncia con il suo avvocato prima di accettarla.

Verifica dei difetti. Prima di firmare l’atto per una casa nuova, la percorra con un elenco e faccia mettere per iscritto ogni difetto. Chieda il libro dell’edificio (Libro del Edificio), che per legge deve arrivare ai proprietari: il progetto finale, il certificato di consegna, l’elenco di tutti coloro che hanno lavorato all’edificio e le istruzioni per l’uso e la manutenzione (articolo 7).

Acquistare un usato: che cosa sostituisce le garanzie

Un usato non ha la garanzia del promotore, quindi la tutela sta nelle verifiche: l’iscrizione nel registro immobiliare, la corrispondenza con il Catastro, licenze e prima occupazione, debiti sull’immobile e qualsiasi ampliamento costruito senza permesso. La nostra guida alla due diligence immobiliare in Spagna le elenca in ordine. Una perizia del tetto, della piscina, degli impianti idraulici e di eventuale umidità le dice ciò che il prezzo non dice.

Energia. Ogni casa messa in vendita deve indicare la classe energetica nell’annuncio, e una copia del certificato energetico registrato viene allegata al contratto di vendita. Il certificato vale fino a dieci anni, o cinque per una classe G, secondo il Real Decreto 390/2021. Confrontare le classi di una casa nuova e di una più vecchia mostra una parte di quanto costerà ciascuna nella gestione.

Tempi, posizione e condizioni

Tempi. Un usato si può concludere in poche settimane una volta fatte le verifiche. Una casa su progetto richiede il tempo della costruzione, e le date di consegna possono slittare.

Posizione. Sulla Costa Blanca Nord le calette e i centri abitati consolidati sono in gran parte edificati, quindi lì le posizioni migliori arrivano di solito come usato, mentre le nuove costruzioni si trovano più spesso su terreni più in alto sulle colline o in zone più recenti.

Condizioni. Una casa nuova all’inizio richiede pochi lavori. Una più vecchia può richiedere una ristrutturazione, che va messa nel budget fin dalla prima visita.

Decida prima che cosa conta di più per lei: una posizione che può vedere e valutare oggi, o una casa nuova costruita secondo gli standard attuali e con garanzie legali. In entrambi i casi, faccia verificare il contratto e le garanzie da un avvocato indipendente prima di pagare qualsiasi somma. Poi veda le ville di nuova costruzione a Benissa oggi sul mercato.

Gli immobili di questa guida

Benissa

Scritto da Nicolas Strebel.