Ley de Costas: comprare casa vicino al mare in Spagna

Comprare casa secondo la Ley de Costas: il demanio pubblico, le zone di protezione, la legge valenciana sulle coste del 2025 e come verificare un terreno prima di acquistare.

Ultima verifica: 17 ottobre 2026

Che cosa imparerà

Dove iniziano il demanio pubblico e le zone di protezione
Che cosa ha aggiunto la legge valenciana sulle coste del 2025, e che cosa è sospeso
Come verificare un terreno sulla costa prima di firmare

Ogni domanda su come comprare casa secondo la Ley de Costas parte da due livelli normativi che, vicino al mare in Spagna, stanno al di sopra di qualsiasi piano urbanistico comunale: la legge statale sulle coste, la Ley de Costas (Ley 22/1988), e, su questa costa, la legge valenciana sulle coste del 2025. Insieme stabiliscono che cosa appartiene al pubblico, che cosa si può costruire e che cosa si può fare su una casa che già esiste. La risposta dipende sempre dal singolo terreno, quindi legga quanto segue come una mappa delle domande da porre, non come una risposta per una casa in particolare.

Ley de Costas: il demanio pubblico e la linea

La riva vera e propria, comprese le spiagge e i terreni raggiunti dal mare, è demanio pubblico marittimo-terrestre (dominio público marítimo-terrestre) e appartiene allo Stato. Il suo limite interno è fissato da una procedura di delimitazione, il deslinde, approvata dallo Stato. Una volta approvato, il deslinde dichiara la proprietà dello Stato, e le iscrizioni nel registro immobiliare non possono prevalere su di esso. Un atto di proprietà non prova quindi che un terreno vicino alla riva sia privato.

I deslindes non sono fissati per sempre. Lo Stato li rivede quando la configurazione del demanio pubblico cambia, e l’avvio di una procedura di deslinde viene annotato a margine degli immobili interessati nel registro immobiliare: un motivo in più per leggere con attenzione l’estratto del registro (nota simple). Se una revisione fa rientrare un terreno privato nel demanio pubblico, il proprietario non ne conserva la proprietà, ma riceve una concessione di 75 anni, senza canone, che rispetta gli usi esistenti.

Le zone di protezione e che cosa consentono

La zona di protezione. Una servitù di protezione copre 100 metri verso l’interno dal limite interno della riva. Sui terreni già classificati come urbani quando la legge è entrata in vigore, nel luglio 1988, la larghezza è invece di 20 metri. In questa zona sono vietati i nuovi edifici a uso abitativo, insieme ad altri usi elencati dalla legge.

La zona di transito. I primi 6 metri verso l’interno devono restare liberi per il passaggio pedonale lungo la costa e per i veicoli di soccorso e di sorveglianza.

La zona di influenza. La pianificazione su una fascia di almeno 500 metri dalla riva deve proteggere la costa, per esempio evitando cortine di edifici e accumuli di volumi.

Le case già esistenti. Per gli edifici legali nella zona di protezione che non sono conformi alla legge attuale, la legge consente riparazioni, miglioramenti, consolidamento e ammodernamento, purché le opere non aumentino il volume, l’altezza o la superficie, e, dove previsto, devono anche migliorare la classe energetica. Se la casa viene demolita, ciò che la sostituisce deve essere pienamente conforme. Per questo un ampliamento, una terrazza più grande o un piano in più su una casa in prima linea spesso non sono possibili.

La legge valenciana sulle coste del 2025

La Ley 3/2025 sulla protezione e l’ordinamento della costa valenciana, vigente dal 15 giugno 2025, aggiunge un livello regionale. Ha rinominato il piano dell’infrastruttura verde costiera, il PATIVEL, in Piano di ordinamento costiero e ne ha disposto la revisione entro tre mesi. Fino a tale revisione, le norme del PATIVEL restano in vigore solo dove non contraddicono la nuova legge, e le norme della legge stessa sugli usi vietati si applicano direttamente. Nell’ottobre 2026 la Generalitat ha approvato le regole della commissione che prepara il nuovo piano, e quel decreto parla ancora del piano che sostituirà il PATIVEL. Verifichi quale testo si applica al suo terreno il giorno in cui acquista.

Tre punti della legge contano in un acquisto. Le opere e gli usi nella zona di protezione richiedono l’autorizzazione preventiva della Generalitat. I piani costieri possono individuare aree in cui le vendite sono soggette ai diritti di prelazione e di riscatto della Generalitat (tanteo y retracto), e lì la vendita deve essere comunicata entro 60 giorni dall’atto. Infine, i comuni costieri hanno tre anni da giugno 2025 per individuare i terreni entro 200 metri dalla riva che nel 1988 avevano i requisiti del suolo urbano, il che può incidere sul fatto che la zona di protezione su un terreno sia larga 100 o 20 metri.

Il ricorso costituzionale e che cosa è sospeso

Il Governo spagnolo ha impugnato parti della legge davanti al Tribunale Costituzionale (ricorso 1550-2026), e le disposizioni impugnate sono state sospese da febbraio 2026 per le parti e da aprile 2026 per tutti gli altri. Con l’Auto 49/2026 del 21 luglio 2026 il Tribunale ha mantenuto la sospensione dell’articolo 17 e della relativa disposizione finale, il regime per i nuclei di edifici costieri tradizionali, nella misura in cui violano la legge statale sulle coste, e l’ha revocata per il resto. L’inventario dei terreni demaniali degradati, un primo passo per chiedere allo Stato di svincolarli, non è più sospeso. La sentenza sul merito deve ancora arrivare, quindi nulla di tutto ciò è definitivo.

Come verificare un terreno sulla costa prima di acquistare

La linea di deslinde. Lo Stato pubblica le linee approvate nel suo visualizzatore del demanio pubblico e tramite il Catastro, come spiega la pagina del Ministero sulle linee di deslinde. I dati hanno valore solo informativo, e l’ufficio statale delle coste può confermarli per un determinato terreno.

Le zone sul terreno. Chieda a un architetto o a un geometra di tracciare la linea della riva, le zone di 6, 20 o 100 metri e la fascia di 500 metri rispetto alla casa, alla piscina e al giardino reali, e di indicare quali opere richiederebbero l’autorizzazione dello Stato o della Generalitat.

Le opere del passato. Se la casa si trova nella zona di protezione e ha una piscina, una terrazza o un ampliamento, chieda l’autorizzazione costiera che ha coperto i lavori oltre alla licenza comunale. Una licenza da sola potrebbe non bastare.

L’urbanistica e i documenti. Verifichi la classificazione del suolo da parte del comune, le licenze e i documenti di occupazione della casa, e se una parte di essa si trova nel demanio pubblico o nella zona di protezione. La nostra guida alla due diligence immobiliare in Spagna elenca le altre verifiche.

Prima di fare un’offerta su una casa vicino alla riva, faccia tracciare sul terreno la linea di deslinde e le zone, e chieda a un avvocato indipendente di leggere quel disegno insieme all’atto e alle licenze. Le dirà che cosa sta davvero acquistando e che cosa le sarà permesso modificare. Per le case più vecchie con lavori già eseguiti, la nostra guida al certificato ECUV a Valencia spiega i limiti della regolarizzazione. Le ville vista mare a Calpe mostrano che cosa offre oggi il mercato.

Gli immobili di questa guida

Calpe

Scritto da Nicolas Strebel.