Sentenza sul registro degli affitti brevi in Spagna: cosa vale ancora
La sentenza sul registro degli affitti brevi in Spagna ha annullato il numero nazionale. Cosa ha mantenuto il Tribunale Supremo e cosa devono ancora fare i proprietari su questa costa.
Che cosa imparerà
- Che cosa ha annullato il Tribunale Supremo a maggio 2026
- Gli obblighi di registrazione e di comunicazione che restano
- Che cosa è cambiato di nuovo dopo la sentenza
La sentenza sul registro degli affitti brevi in Spagna è la sentenza 620/2026 del Tribunale Supremo, del 19 maggio 2026. Ha annullato il registro unico nazionale degli affitti di breve durata istituito dal Real Decreto 1312/2024 e, con esso, il numero di registrazione nazionale che dal 1° luglio 2025 i proprietari dovevano avere per offrire affitti brevi sulle piattaforme online. Non ha liberalizzato gli affitti per le vacanze. Per un proprietario sulla Costa Blanca Nord, quasi tutti gli altri obblighi restano in vigore.
Che cosa ha deciso il Tribunale Supremo
Il ricorso era stato presentato dalla Generalitat Valenciana. Il tribunale ha ritenuto che lo Stato non avesse la competenza costituzionale per creare un registro nazionale esaustivo che si sovrapponeva ai registri già tenuti dalle regioni. Il tribunale ha annunciato la sentenza con un comunicato stampa del 21 maggio 2026, e il dispositivo è stato pubblicato nel Boletín Oficial del Estado l’8 giugno 2026, data dalla quale vincola tutti.
L’annullamento è parziale. Elimina la procedura di registrazione, compreso il passaggio dell’iscrizione dell’abitazione al Registro de la Propiedad per ottenere un numero, e per tutto il resto il tribunale ha respinto il ricorso. Due sentenze successive, del 21 maggio e del 1° giugno 2026, sui ricorsi di due associazioni catalane di appartamenti turistici e della Región de Murcia, sono giunte allo stesso risultato.
Dopo la sentenza sul registro degli affitti brevi in Spagna: cosa vale ancora
Per i proprietari di questa zona l’effetto pratico è limitato. Nessuno deve più iscrivere un affitto per le vacanze al Registro de la Propiedad per ottenere un numero nazionale. Il numero che la legge valenciana richiede in ogni annuncio è quello regionale, rilasciato dal Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. Tutto ciò che un proprietario doveva fare prima del 1° luglio 2025 resta obbligatorio, e una parte è diventata più severa da allora.
La registrazione regionale. Nella Comunitat Valenciana un’abitazione intera affittata a turisti per un massimo di 10 giorni deve essere dichiarata al registro regionale del turismo, e il suo numero di registrazione deve comparire in ogni annuncio. La sentenza non ha toccato questo sistema. La nostra guida alla licenza turistica a Valencia nel 2026 lo spiega passo per passo.
Il comune e la comunità. Restano obbligatori la relazione comunale di compatibilità urbanistica, gli eventuali limiti locali al numero di alloggi e, in un edificio o in un’urbanizzazione gestiti come comunità di proprietari, l’approvazione espressa della comunità con una maggioranza di tre quinti.
I dati inviati dalle piattaforme. Il tribunale ha confermato la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, lo sportello unico digitale dello Stato attraverso il quale le piattaforme inviano i dati sugli affitti di breve durata ai sensi del Regolamento UE 2024/1028. Ha confermato anche la trasmissione di quei dati per le statistiche ufficiali.
La registrazione degli ospiti. Chiunque offra alloggio a pagamento, in modo professionale o no, deve ancora comunicare i dati degli ospiti al Ministero dell’Interno ai sensi del Real Decreto 933/2021, tramite il sistema noto come SES.Hospedajes.
Che cosa è cambiato dopo la sentenza
Valencia ha inasprito per prima le proprie regole. Dal 3 luglio 2026, ai sensi della Ley 3/2026, la dichiarazione al registro regionale deve indicare che la comunità ha approvato l’affitto, quando l’approvazione è richiesta; una polizza di responsabilità civile limitata alla normale assicurazione della casa non è accettata; e un’abitazione registrata acquistata dopo l’8 agosto 2024 richiede una nuova dichiarazione e una nuova relazione del comune. Un’abitazione ereditata richiede solo una dichiarazione del cambio di proprietario.
Lo Stato ha continuato a lavorare sulla parte confermata dal tribunale. Il Real Decreto-ley 29/2026, in vigore dall’8 ottobre 2026, fissa le sanzioni per le piattaforme che non inviano i dati allo sportello unico digitale: 100.000 euro per le infrazioni lievi, 500.000 euro per quelle gravi e 1.000.000 di euro per quelle molto gravi, che possono salire fino a una quota del fatturato mondiale della piattaforma. Lo stesso decreto legge stabilisce che gli annunci di affitto devono riportare il numero di identificazione dell’unità, quando è previsto.
Il decreto modifica anche la tassazione degli affitti brevi. Dal 1° dicembre 2026, affittare un’abitazione arredata per 30 notti o meno allo stesso ospite non è più esente da IVA ed è tassato con l’aliquota ridotta, a meno che l’abitazione non sia la residenza abituale del proprietario. Un decreto legge deve essere convalidato dal Congresso entro trenta giorni dalla promulgazione, e al 17 ottobre 2026 quel voto non si era ancora tenuto. Verifichi a che punto è prima di contarci.
Nulla di tutto questo cambia ciò che un proprietario non residente dichiara sui redditi da locazione. La nostra guida alle imposte sugli immobili per i non residenti in Spagna tratta questo aspetto.
Se affitta una casa qui, o intende acquistarne una per affittarla, il punto pratico è questo: il numero nazionale non c’è più, quello regionale sì. Tenga in ordine la registrazione valenciana, l’approvazione della comunità e la comunicazione degli ospiti, e chieda a un avvocato indipendente di confermare la sua posizione, perché queste regole sono cambiate tre volte nel 2026. I nostri immobili per investimento sono un buon punto di partenza.
Gli immobili di questo articolo
Lungo la costa
Scritto da Nicolas Strebel.