Hipoteca para no residentes en España: cómo funciona
Cómo funciona una hipoteca para no residentes en España: cuánto prestan los bancos, los documentos, quién paga cada gasto y las protecciones de la ley hipotecaria española.
Última revisión: 17 de octubre de 2026
Lo que aprenderá
- Cuánto prestan los bancos españoles para una segunda vivienda
- Los documentos que pide un banco cuando usted vive en el extranjero
- Quién paga cada gasto y qué comprueba el notario
Sí, puede obtener una hipoteca para no residentes en España. Los bancos españoles prestan a compradores que viven en el extranjero, y la misma ley le protege a usted igual que protege a un prestatario español. Lo que cambia es cuánto le prestará un banco, los papeles que pide y el tiempo que necesita. Esta guía explica cómo funciona el proceso. No somos asesores financieros y no asesoramos sobre préstamos: la elección del préstamo corresponde a usted, a su banco y, si lo desea, a un asesor independiente.
Cuánto prestan los bancos a los no residentes
Los bancos prestan sobre el menor importe entre el precio y la tasación del banco. El Banco de España indica que los préstamos se limitan normalmente al 80% de la tasación, en su nota sobre la tasación hipotecaria, pero cada banco fija su propia política, y para una segunda vivienda el límite suele ser más bajo. La ficha precontractual estándar de Banco Sabadell para una hipoteca mixta (edición de julio de 2025), por ejemplo, fija un máximo del 80% para una vivienda habitual y del 70% para una segunda vivienda, en ambos casos sobre el menor importe entre precio y tasación. Un banco siempre puede prestar menos, así que tome estas cifras como límites máximos, no como promesas.
Los impuestos de la compra, la notaría, el registro y los honorarios del abogado se pagan además del precio y no suelen formar parte del préstamo. Prevea cubrirlos con fondos propios, junto con la parte del precio que el banco no preste. Nuestra guía sobre lo que cuesta realmente comprar una casa en España los enumera.
Antes de prestar, el banco debe evaluar si usted puede devolver el préstamo: sus ingresos actuales y a lo largo de la vida del préstamo, sus ahorros, otras deudas y, si el préstamo va a durar más allá de su jubilación, la pensión prevista. No puede basar la decisión principalmente en el valor de la casa ni en la expectativa de que suba, según el artículo 11 de la ley española de crédito inmobiliario, la Ley 5/2019. Con un no residente, el banco tiene que entender ingresos obtenidos y gravados en otro país, que es una de las razones por las que el expediente tarda más.
Como referencia, los registradores informan de que los nuevos préstamos para vivienda en España en el segundo trimestre de 2026 empezaron con un tipo medio del 3,03% (2,92% fijo, 3,24% variable), que el 63,83% eran a tipo fijo y que el plazo medio fue de 25,67 años, o 24,92 años en la Comunitat Valenciana, según la Estadística Registral Inmobiliaria del segundo trimestre de 2026. Son medias de todos los prestatarios, no ofertas que pueda esperar.
Hipoteca para no residentes en España: los documentos
Cada banco tiene su propia lista. Como ejemplo, la misma ficha de Sabadell pide a los no residentes un documento de identidad, las declaraciones de la renta de los dos últimos años en su país (un P60 o una declaración fiscal, por ejemplo), las dos últimas nóminas o justificantes de pensión, justificantes de otros ingresos, los dos últimos extractos de cualquier hipoteca, préstamo o tarjeta, un informe de crédito de su país como Experian o Equifax, y seis meses de extractos bancarios. Los autónomos añaden dos años de cuentas. Los documentos deben ir acompañados de una traducción jurada al español o al inglés.
El NIE. Necesita un número de identidad de extranjero para firmar la compra y el préstamo. Nuestra guía del NIE explica cómo obtenerlo en España o desde el extranjero.
La tasación. Solo las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España pueden tasar un inmueble para una hipoteca. Usted la paga, y es válida durante seis meses. Si la encarga a una sociedad homologada, todos los bancos a los que acuda deben aceptarla mientras sea válida, y un banco que le rechace debe devolverle el informe original.
Quién paga qué
La Ley 5/2019 reparte los gastos del préstamo. Usted paga la tasación y las copias de la escritura que solicite. El banco paga los honorarios del notario por la escritura de hipoteca, los aranceles del Registro de la Propiedad por inscribir la hipoteca y la gestoría que tramita los papeles. El impuesto de actos jurídicos documentados sobre la escritura de hipoteca también corresponde al prestamista: la ley estatal del impuesto designa al prestamista como sujeto pasivo, y en la Comunitat Valenciana el tipo sobre las escrituras de hipoteca es del 2%, según la Ley valenciana 13/1997, artículo 14.
Un banco solo puede cobrar una comisión de apertura una vez, y debe cubrir todos los gastos de estudio y concesión del préstamo. Puede exigir un seguro de hogar y una póliza que proteja el pago, pero debe aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora, tanto al inicio como en cada renovación (artículo 17). Si amortiza anticipadamente, la comisión tiene un límite: en un préstamo variable, el 0,25% del capital devuelto en los tres primeros años o el 0,15% en los cinco primeros, según elija el contrato; en un préstamo fijo, el 2% en los diez primeros años y el 1,5% después. En todo caso no puede superar la pérdida financiera real del banco (artículo 23).
Los diez días, el notario y la firma desde el extranjero
Al menos diez días naturales antes de la firma, el banco debe entregarle la oferta vinculante (FEIN), una ficha de advertencias estandarizadas (FiAE) que señala las cláusulas clave, un borrador del contrato con todos los gastos detallados y, para un tipo variable, un documento aparte con sus cuotas en distintos escenarios de tipos de interés. Lo básico está en nuestro artículo sobre los tipos hipotecarios de este otoño. Esto es lo que significan cuando usted vive en otro país.
La cita con el notario. Durante esos diez días, y como muy tarde el día anterior a la firma, usted, o alguien que le represente, debe comparecer ante un notario de su elección. El notario comprueba los documentos, explica una a una las cláusulas de la FEIN y de la FiAE, y usted responde un breve test sobre lo que ha recibido. El notario lo recoge en un acta que no le cuesta nada. Sin ella, la escritura del préstamo no puede firmarse (artículo 15).
Si no puede viajar. La ley permite que acuda un representante, por eso muchos compradores en el extranjero firman mediante un poder notarial. Pregunte pronto al banco y al notario si aceptan el poder que piensa utilizar, y en qué forma. Si sus ingresos son en una moneda distinta del euro, pregunte por el derecho a convertir un préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que cobra (artículo 20).
Plazos. Cuente con el tiempo que necesita el banco para estudiar un expediente extranjero, con la tasación y con los diez días. La hipoteca suele firmarse en la misma cita notarial que la escritura de compraventa, así que las fechas de su contrato privado de compra deben dejarle margen. Si ese contrato debe depender de obtener el préstamo es una cuestión para su abogado.
El paso práctico es hablar con los bancos antes de reservar una propiedad, para saber cuánto puede pedir prestado y cuánto tardará. Revise la FEIN y el borrador del contrato con un abogado independiente, y confirme su propia situación fiscal con un asesor fiscal en España y en su país. Después, vea las propiedades de inversión en la Costa Blanca Norte con un presupuesto en el que pueda confiar.
Viviendas relacionadas con esta guía
En toda la costa
Escrito por Nicolas Strebel.