Acheter un bien en Espagne après le Brexit : ce qui a changé
Acheter un bien en Espagne après le Brexit : la règle des 90 jours, l’EES et l’ETIAS, les visas de résidence, l’impôt des non-résidents, la succession, la conduite et la santé pour les acheteurs britanniques.
Dernière vérification le 17 octobre 2026
Ce que vous apprendrez
- Comment la règle des 90 jours sur 180 s’applique avec une maison en Espagne
- Où en sont l’EES et l’ETIAS en octobre 2026
- L’impôt des résidents britanniques sur une maison en Espagne
Pour les acheteurs britanniques, acheter un bien en Espagne après le Brexit se passe à peu près comme avant. Vous pouvez toujours acheter, posséder et vendre une maison ici, avec le même notaire, le même registre foncier et les mêmes impôts d’achat que n’importe qui. Ce qui a changé en 2021, c’est la durée pendant laquelle vous pouvez séjourner, la façon dont vous êtes imposé en tant que non-résident et une partie des formalités pour vivre ici. Ce guide présente les règles telles qu’elles sont au 17 octobre 2026, avec les pages officielles à consulter, et il s’agit d’une information générale : confirmez votre situation avec un avocat indépendant et un conseiller fiscal.
La règle des 90 jours
Sans visa ni permis de séjour espagnol, les citoyens britanniques peuvent passer jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen, qui comprend l’Espagne. Les jours passés dans d’autres pays Schengen comptent dans les mêmes 90, et posséder une maison ici ne vous donne aucun jour supplémentaire. Votre passeport doit avoir été délivré moins de dix ans avant le jour de votre arrivée et être valable au moins trois mois après le jour où vous prévoyez de partir, selon les conditions d’entrée en Espagne du FCDO.
Un dépassement de la durée de séjour peut entraîner une interdiction d’entrée allant jusqu’à trois ans. Si vous partagez votre temps entre l’Espagne et d’autres pays Schengen, tenez un simple relevé des jours où vous entrez et sortez.
L’EES et l’ETIAS à la frontière
EES. Le système d’entrée/sortie de l’UE a démarré le 12 octobre 2025. Il remplace les tampons sur le passeport par un enregistrement numérique : lors de votre premier passage, vos empreintes digitales et votre photo sont prises à la frontière, et l’enregistrement reste valable trois ans. L’enregistrement est gratuit, et les enfants de 11 ans ou moins ne donnent pas leurs empreintes. Les détails figurent sur la page du gouvernement britannique consacrée au système d’entrée/sortie de l’UE.
ETIAS. L’autorisation de voyage européenne pour les visiteurs n’est pas encore en service. La même page, mise à jour pour la dernière fois le 10 avril 2026, indiquait que l’UE prévoyait de la lancer à l’automne 2026, qu’elle annoncerait la date à l’avance et que l’autorisation coûtera 20 euros. Tant qu’elle n’a pas démarré, tout site qui vend l’ETIAS est une escroquerie. Consultez de nouveau la page avant de réserver.
Rester plus longtemps : les visas de résidence
Pour passer plus de 90 jours sur 180 en Espagne, il vous faut un visa ou un permis de séjour, et vous le demandez avant de partir. Le visa investisseur pour l’achat d’un bien, le golden visa, a pris fin le 3 avril 2025 en vertu de la Ley Orgánica 1/2025, comme l’explique la note du gouvernement espagnol sur la fin du golden visa : acheter une maison ne donne donc plus droit, à lui seul, à la résidence. Notre article sur la fin du golden visa présente les voies qui restent.
La voie qu’examinent de nombreux acheteurs retraités est le visa de résidence non lucrative. Le consulat d’Espagne à Londres demande des ressources d’au moins 400 % de l’IPREM, un revenu public de référence espagnol, pour le demandeur et de 100 % de plus pour chaque membre de la famille, afin de couvrir la première année. Il demande aussi une assurance santé auprès d’un assureur autorisé en Espagne couvrant les mêmes risques que le système public, ou un S1 enregistré, ainsi qu’un certificat médical et un extrait de casier judiciaire. Le visa ne permet aucun travail rémunéré.
À Londres, les demandes se font en personne au centre de visas du consulat, et vous devez résider dans sa circonscription consulaire. Le visa est valable un an, et après votre arrivée vous disposez d’un mois pour demander votre carte d’identité d’étranger (TIE). Les conditions changent : lisez donc la page du consulat de Londres sur le visa non lucratif avant de commencer.
L’impôt en tant que non-résident
Si vous vivez au Royaume-Uni, l’Espagne impose vos revenus espagnols en tant que non-résident au taux applicable aux personnes hors de l’UE et de l’EEE : 24 %, contre 19 % pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, selon les taux de l’Agencia Tributaria pour les non-résidents.
Une maison que vous ne louez pas. Vous payez chaque année un impôt sur un revenu imputé : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon la date de la dernière révision des valeurs cadastrales de la commune, sans déduction de frais. La règle et les changements annoncés pour 2027 figurent dans notre guide sur l’impôt des non-résidents sur les biens en Espagne. Il est déclaré sur le modelo 210 l’année civile suivante.
Une maison que vous louez. Les résidents de l’UE et de l’EEE peuvent déduire des frais de leurs revenus locatifs. Les résidents du Royaume-Uni sont imposés sur le loyer brut, sans déduction.
Une vente. Les plus-values sont imposées à 19 % pour tous les non-résidents. Le Royaume-Uni et l’Espagne ont une convention fiscale contre la double imposition : le même revenu n’est donc pas imposé deux fois. Notre guide sur l’impôt des non-résidents détaille les formulaires et les délais.
Succession, conduite et santé
La succession. Lorsqu’un bien en Espagne est transmis à la suite d’un décès, les héritiers peuvent appliquer les règles de droits de succession de la région où se trouve la plus grande partie des biens espagnols, y compris lorsque le propriétaire ou les héritiers vivent hors d’Espagne, notamment au Royaume-Uni, en vertu de la deuxième disposition additionnelle de la loi espagnole sur les droits de succession et de donation. Les testaments et les successions entre deux pays relèvent d’un avocat dans chacun d’eux. Notre guide sur les droits de succession sur un bien en Espagne explique les règles valenciennes.
La conduite. Vous pouvez conduire en Espagne avec un permis britannique pendant six mois au maximum. Une fois résident, demandez à l’échanger avant la fin de ces six mois, comme l’explique le guide du gouvernement britannique sur la vie en Espagne. Le même guide rappelle aux nouveaux résidents de s’enregistrer comme résidents et sur le registre municipal (padrón).
La santé. Si vous percevez une pension d’État britannique (State Pension) et vivez en Espagne, un formulaire S1 enregistré auprès de la sécurité sociale espagnole vous donne accès au système de santé public espagnol. Les résidents inscrits au padrón depuis plus d’un an peuvent adhérer au régime public moyennant une cotisation mensuelle (convenio especial) ; avant cela, ceux qui n’ont pas de couverture ont besoin d’une assurance privée, selon la page du gouvernement britannique sur la santé en Espagne.
Planifiez vos séjours avant de planifier l’achat. Que vous veniez dans la limite des 90 jours ou que vous demandiez à vivre ici détermine votre visa, votre fiscalité et votre couverture santé, et cela change la maison qui a du sens. Confirmez votre situation avec un avocat indépendant et un conseiller fiscal dans les deux pays, puis regardez les villas sur la Costa Blanca Nord.
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Rédigé par Nicolas Strebel.