Procura per comprare casa in Spagna: come funziona
Come funziona una procura per comprare casa in Spagna: firmarla in Spagna, in un consolato o all’estero con apostille, che cosa includere e come revocarla.
Ultima verifica: 17 ottobre 2026
Che cosa imparerà
- Perché la procura deve essere firmata davanti a un notaio
- Dove firmarla: in Spagna, in un consolato o nel proprio paese
- Che cosa dovrebbe coprire e come revocarla
Una procura per comprare casa in Spagna consente a una persona di sua fiducia, di solito il suo avvocato, di firmare per lei dal notaio quando lei non può viaggiare. La legge spagnola richiede che sia un documento pubblico, perché lo è anche l’atto a cui serve. Può firmarla davanti a un notaio spagnolo, in un consolato spagnolo, oppure davanti a un notaio nel suo paese, con apostille e traduzione. Una buona procura è specifica, limitata a ciò che serve per l’acquisto e facile da revocare.
Perché la procura deve essere un documento pubblico
La regola. Il Codice civile spagnolo stabilisce che la procura per un atto che deve essere compiuto per atto pubblico deve essere essa stessa un documento pubblico, e l’acquisto di una casa si compie per atto pubblico. Stabilisce inoltre che un mandato in termini generali comprende solo gli atti di amministrazione: per atti come vendere o ipotecare un immobile, la procura deve dirlo espressamente, e una procura per acquistare dovrebbe indicare l’acquisto con altrettanta chiarezza. Una lettera di autorizzazione privata, per quanto ben scritta, non è sufficiente.
Come la utilizza il notaio. La persona che lei nomina porta alla firma una copia autentica della procura: la copia ufficiale rilasciata dal notaio, mai una fotocopia. Il notaio dell’atto ne riporta gli estremi e dichiara che, a suo giudizio, i poteri sono sufficienti per l’atto. I notai spagnoli possono anche inviarsi copie autentiche per via elettronica.
Dove firmare una procura per comprare casa in Spagna
Davanti a un notaio in Spagna. Se è in Spagna per le visite, la via più semplice è firmare la procura presso un qualsiasi notaio spagnolo prima del volo di ritorno. Sarà allora un documento pubblico spagnolo, senza bisogno di apostille né di traduzione. Se non parla bene lo spagnolo, si assicuri di aver compreso ogni clausola prima di firmare; chieda al notaio come le verrà spiegato o tradotto il testo.
In un consolato spagnolo all’estero. Le ambasciate e i consolati spagnoli possono svolgere funzioni notarili, e una procura firmata lì è un atto pubblico spagnolo. L’ambasciata di Spagna a Dublino, per esempio, descrive la procedura: lei invia una descrizione dei poteri, l’ambasciata prepara il documento e lei firma di persona con il passaporto e, se è cittadino straniero, con il suo NIE. La tariffa dipende dalla lunghezza del documento, dal numero di persone che conferiscono la procura e dal numero di copie.
Davanti a un notaio locale, con apostille. Può anche firmare davanti a un notaio nel suo paese. L’ambasciata di Dublino precisa che un atto di questo tipo vale come documento pubblico in Spagna solo dopo essere stato apostillato (o legalizzato) e tradotto in spagnolo. L’apostille deriva dalla Convenzione dell’Aia del 1961, che si applica in Spagna e in tutti i principali paesi da cui provengono gli acquirenti, tra cui Regno Unito, Paesi Bassi, Belgio, Germania, Francia, Svizzera, Norvegia, Svezia e Danimarca. Nel Regno Unito, il servizio di legalizzazione del governo applica una tariffa di 45 £ per documento cartaceo o di 35 £ per un e-Apostille, e il suo servizio cartaceo standard richiede di solito fino a 25 giorni lavorativi, più la spedizione.
Un punto da verificare prima. La legge spagnola accetta nei suoi registri documenti pubblici stranieri solo se l’autorità straniera ha svolto funzioni equivalenti a quelle di un’autorità spagnola e il documento ha lo stesso effetto, o quello più simile, nel paese di origine, come recita l’articolo 60 della Ley 29/2015. In pratica, lo valuta il notaio spagnolo che utilizzerà la sua procura. Invii la bozza a quel notaio, o al suo avvocato spagnolo, prima di firmarla all’estero, non dopo.
In videoconferenza. Dal 9 novembre 2023 la legge notarile spagnola consente anche di firmare alcuni documenti con un notaio spagnolo in videoconferenza, tra cui le procure per atti specifici e la revoca delle procure. Le procure generali e quelle preventive sono escluse, ed è necessaria un’identificazione elettronica accettata dall’amministrazione spagnola. Chieda al notaio se questa via è percorribile nel suo caso.
Che cosa dovrebbe coprire la procura
Specifica, non generale. I notai spagnoli distinguono le procure generali, che si estendono ampiamente ai suoi affari, dalle procure speciali per un singolo atto, come l’acquisto di un immobile. Per un acquisto, la procura speciale è la scelta più sicura. Indica l’immobile, con l’indirizzo e i riferimenti registrali e catastali se noti, il prezzo o un prezzo massimo, e gli atti che la persona nominata può compiere.
Che cosa comprende di solito. La firma del contratto privato e dell’atto; il pagamento della caparra e del prezzo; la richiesta del suo NIE, poiché i consolati spagnoli richiedono una procura che la autorizzi espressamente (veda la nostra guida al numero NIE in Spagna); il pagamento delle imposte d’acquisto e l’iscrizione dell’atto; e l’intestazione a suo nome delle utenze e dell’IBI.
Se c’è un mutuo. La banca avrà i propri requisiti, quindi la consulti prima che la procura venga redatta. La legge sui mutui impone inoltre al mutuatario di comparire davanti a un notaio per ricevere di persona la spiegazione del finanziamento prima della firma, il che limita fino a che punto una procura possa sostituirla.
Rischi, garanzie e revoca
Garanzie. Una procura è sicura quanto la persona che la detiene. Nomini qualcuno che non abbia interessi dall’altra parte dell’operazione, di solito il suo avvocato indipendente. Limiti la procura all’immobile e a un prezzo massimo, non consenta alla persona nominata di contrarre con sé stessa e chieda una copia di tutto ciò che firma per lei. Nominare due persone che possano agire ciascuna da sola significa che una malattia non blocca l’acquisto.
La revoca. Può revocare una procura in qualsiasi momento, con un atto di revoca davanti a un notaio. I notai spagnoli spiegano la procedura: il notaio notifica la revoca alla persona nominata e le chiede di restituire la copia autentica, e se la revoca avviene presso un altro notaio, il notaio originario annota l’atto originale perché non vengano rilasciate nuove copie. Secondo il Codice civile, una procura si estingue anche con la morte di una delle due parti.
Informi le persone interessate. Il Codice civile tutela i terzi che trattano in buona fede con chi agisce in base a una procura già estinta, e una revoca non ha effetto nei confronti della persona a cui la procura era destinata finché questa non ne viene informata. Quindi, quando revoca, informi anche la sua banca, l’agenzia e l’avvocato del venditore.
Il testo di una procura ha effetti legali in due paesi, quindi lo faccia redigere o verificare da un avvocato spagnolo indipendente e confermare dal notaio che la utilizzerà. Il passo pratico: se è in Spagna per le visite, firmi una procura specifica prima di tornare a casa, così l’acquisto non dovrà mai aspettare il suo prossimo volo. Poi guardi gli immobili per investimento sulla Costa Blanca Nord, oppure legga come funziona con noi l’acquisto dall’estero.
Gli immobili di questa guida
Lungo la costa
Scritto da Nicolas Strebel.