Prêt immobilier en Espagne pour non-résident : comment cela fonctionne
Comment fonctionne un prêt immobilier en Espagne pour non-résident : combien les banques prêtent, les documents, qui paie quels frais, et les protections de la loi hypothécaire espagnole.
Dernière vérification le 17 octobre 2026
Ce que vous apprendrez
- Combien les banques espagnoles prêtent pour une résidence secondaire
- Les documents qu’une banque demande lorsque vous vivez à l’étranger
- Qui paie quels frais, et ce que vérifie le notaire
Oui, un prêt immobilier en Espagne pour non-résident est possible. Les banques espagnoles prêtent aux acheteurs qui vivent à l’étranger, et la même loi vous protège comme elle protège un emprunteur espagnol. Ce qui change, c’est le montant qu’une banque acceptera de prêter, les documents qu’elle demande et le temps dont elle a besoin. Ce guide explique le déroulement. Nous ne sommes pas conseillers financiers et nous ne donnons pas de conseils sur les prêts : le choix du prêt se fait entre vous, votre banque et, si vous le souhaitez, un conseiller indépendant.
Combien les banques prêtent aux non-résidents
Les banques prêtent sur la base du plus bas entre le prix et l’évaluation de la banque. Le Banco de España indique que les prêts sont normalement plafonnés à 80 % de l’évaluation, dans sa note sur les évaluations hypothécaires, mais chaque banque fixe sa propre politique, et pour une résidence secondaire la limite est souvent plus basse. La fiche précontractuelle standard de Banco Sabadell pour un prêt à taux mixte (édition de juillet 2025), par exemple, fixe un maximum de 80 % pour une résidence principale et de 70 % pour une résidence secondaire, dans les deux cas du plus bas entre le prix et l’évaluation. Une banque peut toujours prêter moins : considérez donc ces chiffres comme des plafonds, pas comme des promesses.
Les impôts d’achat, le notaire, le registre et les honoraires d’avocat s’ajoutent au prix et ne font généralement pas partie du prêt. Prévoyez de les couvrir avec vos fonds propres, ainsi que la part du prix que la banque ne prête pas. Notre guide sur ce que coûte vraiment l’achat d’une maison en Espagne les énumère.
Avant de prêter, la banque doit évaluer votre capacité de remboursement : vos revenus actuels et sur la durée du prêt, votre épargne, vos autres dettes et, si le prêt court au-delà de la retraite, votre pension attendue. Elle ne peut pas fonder sa décision principalement sur la valeur de la maison ou sur l’espoir qu’elle augmente, selon l’article 11 de la loi espagnole sur le crédit immobilier, la Ley 5/2019. Pour un non-résident, la banque doit comprendre des revenus perçus et imposés dans un autre pays, ce qui explique en partie pourquoi le dossier prend plus de temps.
Pour situer le contexte, les conservateurs du registre indiquent que les nouveaux prêts immobiliers en Espagne au deuxième trimestre 2026 ont démarré à un taux moyen de 3,03 % (2,92 % en fixe, 3,24 % en variable), que 63,83 % étaient à taux fixe et que la durée moyenne était de 25,67 ans, ou de 24,92 ans dans la Comunitat Valenciana, selon les statistiques immobilières des Registradores pour le deuxième trimestre 2026. Ce sont des moyennes pour l’ensemble des emprunteurs, pas des offres auxquelles vous pouvez vous attendre.
Prêt immobilier en Espagne pour non-résident : les documents
Chaque banque a sa propre liste. À titre d’exemple, la même fiche de Sabadell demande aux non-résidents une pièce d’identité, les déclarations de revenus des deux dernières années dans leur pays (un P60 ou une déclaration d’impôt, par exemple), les deux derniers bulletins de salaire ou relevés de pension, un justificatif des autres revenus, les deux derniers relevés de tout prêt immobilier, prêt ou carte, un rapport de solvabilité de leur pays, par exemple d’Experian ou d’Equifax, et six mois de relevés bancaires. Les indépendants ajoutent deux années de comptes. Les documents doivent être accompagnés d’une traduction assermentée en espagnol ou en anglais.
Le NIE. Il vous faut un numéro d’identification d’étranger pour signer l’achat et le prêt. Notre guide du NIE explique comment l’obtenir en Espagne ou depuis l’étranger.
L’évaluation. Seules les sociétés d’évaluation agréées et supervisées par le Banco de España peuvent évaluer un bien pour un prêt hypothécaire. Vous la payez, et elle est valable six mois. Si vous la commandez auprès d’une société agréée, toute banque que vous sollicitez doit l’accepter tant qu’elle est valable, et une banque qui vous refuse le prêt doit vous rendre le rapport original.
Qui paie quoi
La Ley 5/2019 répartit les frais du prêt. Vous payez l’évaluation et les copies de l’acte que vous demandez. La banque paie les honoraires du notaire pour l’acte d’hypothèque, les frais du registre foncier pour l’inscription de l’hypothèque et la gestoría qui s’occupe des formalités. Le droit de timbre sur l’acte d’hypothèque est aussi à la charge du prêteur : la loi fiscale de l’État désigne le prêteur comme contribuable, et dans la Comunitat Valenciana le taux sur les actes d’hypothèque est de 2 %, selon la Ley 13/1997 valencienne, article 14.
Une banque ne peut facturer de frais d’ouverture qu’une seule fois, et ces frais doivent couvrir tous les coûts d’étude et d’octroi du prêt. Elle peut exiger une assurance habitation et une assurance qui garantit le remboursement, mais elle doit accepter une police équivalente d’un autre assureur, au départ comme à chaque renouvellement (article 17). En cas de remboursement anticipé, l’indemnité est plafonnée : pour un prêt à taux variable, à 0,25 % du montant remboursé pendant les trois premières années ou à 0,15 % pendant les cinq premières, selon ce que prévoit le contrat ; pour un prêt à taux fixe, à 2 % pendant les dix premières années et à 1,5 % ensuite. Dans tous les cas, elle ne peut pas dépasser la perte financière réelle de la banque (article 23).
Les dix jours, le notaire et la signature depuis l’étranger
Au moins dix jours calendaires avant la signature, la banque doit vous remettre l’offre contraignante (FEIN), une fiche standardisée d’avertissements (FiAE) qui signale les clauses clés, un projet de contrat indiquant chaque frais et, pour un taux variable, un document séparé montrant vos échéances selon différents scénarios de taux d’intérêt. L’essentiel figure dans notre article sur les taux hypothécaires de cet automne. Voici ce que cela signifie lorsque vous vivez ailleurs.
Le rendez-vous chez le notaire. Pendant ces dix jours, et au plus tard la veille de la signature, vous, ou une personne qui vous représente, devez comparaître devant un notaire de votre choix. Le notaire vérifie les documents, explique une à une chaque clause de la FEIN et de la FiAE, et vous répondez à un court questionnaire sur ce que vous avez reçu. Le notaire le consigne dans un procès-verbal (acta) qui ne vous coûte rien. Sans lui, l’acte de prêt ne peut pas être signé (article 15).
Si vous ne pouvez pas vous déplacer. La loi permet à un représentant d’être présent : de nombreux acheteurs à l’étranger signent donc par procuration notariée. Demandez tôt à la banque et au notaire s’ils acceptent la procuration que vous comptez utiliser, et sous quelle forme. Si vos revenus sont dans une autre devise que l’euro, renseignez-vous sur le droit de convertir un prêt en devise étrangère dans la devise de vos revenus (article 20).
Les délais. Prévoyez du temps pour que la banque étudie un dossier étranger, pour l’évaluation et pour les dix jours. Le prêt hypothécaire est généralement signé lors du même rendez-vous chez le notaire que l’acte d’achat : les dates de votre contrat privé d’achat doivent donc laisser de la marge pour cela. Savoir si ce contrat doit dépendre de l’obtention du prêt est une question pour votre avocat.
L’étape pratique consiste à parler aux banques avant de réserver un bien, pour savoir ce que vous pouvez emprunter et combien de temps cela prendra. Passez en revue la FEIN et le projet de contrat avec un avocat indépendant, et confirmez votre situation fiscale avec un conseiller fiscal en Espagne et dans votre pays. Regardez ensuite les biens d’investissement sur la Costa Blanca Nord avec un budget sur lequel vous pouvez compter.
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Rédigé par Nicolas Strebel.