Comprare casa in Spagna dopo la Brexit: che cosa è cambiato

Comprare casa in Spagna dopo la Brexit: la regola dei 90 giorni, EES ed ETIAS, visti di residenza, imposte per non residenti, successioni, guida e sanità per i britannici.

Ultima verifica: 17 ottobre 2026

Che cosa imparerà

Come funziona la regola dei 90 giorni su 180 con una casa in Spagna
A che punto sono EES ed ETIAS a ottobre 2026
Imposte sulla casa in Spagna per chi vive nel Regno Unito

Per gli acquirenti britannici, comprare casa in Spagna dopo la Brexit funziona in gran parte come prima. Si può ancora acquistare, possedere e vendere una casa qui, con lo stesso notaio, lo stesso registro immobiliare e le stesse imposte di acquisto di chiunque altro. Dal 2021 sono cambiati il tempo per cui si può restare, il modo in cui si è tassati come non residenti e alcune pratiche per viverci. Questa guida espone le regole come sono al 17 ottobre 2026, con le pagine ufficiali da consultare, ed è un’informazione generale: verifichi il suo caso con un avvocato indipendente e un consulente fiscale.

La regola dei 90 giorni

Senza un visto o un permesso di residenza spagnolo, i cittadini britannici possono trascorrere fino a 90 giorni in qualsiasi periodo di 180 giorni nell’area Schengen, che comprende la Spagna. I giorni trascorsi in altri Paesi Schengen contano negli stessi 90, e possedere una casa qui non dà giorni in più. Il passaporto deve essere stato rilasciato meno di dieci anni prima del giorno di arrivo ed essere valido per almeno tre mesi dopo il giorno in cui si prevede di partire, secondo i requisiti di ingresso in Spagna del FCDO.

Superare il periodo consentito può comportare un divieto di ingresso fino a tre anni. Se lei divide il suo tempo tra la Spagna e altri Paesi Schengen, tenga un semplice registro dei giorni di entrata e di uscita.

EES ed ETIAS alla frontiera

EES. Il sistema di ingressi/uscite dell’UE (Entry/Exit System) è partito il 12 ottobre 2025. Sostituisce i timbri sul passaporto con una registrazione digitale: al primo attraversamento della frontiera le vengono prese le impronte digitali e una foto, e la registrazione resta valida per tre anni. La registrazione è gratuita, e i bambini di 11 anni o meno non lasciano le impronte. I dettagli sono sulla pagina del governo britannico sul sistema di ingressi/uscite dell’UE.

ETIAS. L’autorizzazione europea ai viaggi per i visitatori non è ancora in funzione. La stessa pagina, aggiornata l’ultima volta il 10 aprile 2026, indicava che l’UE prevedeva di avviarla nell’autunno 2026, che ne avrebbe annunciato la data in anticipo e che costerà 20 euro. Finché non parte, qualsiasi sito che vende l’ETIAS è una truffa. Controlli di nuovo la pagina prima di prenotare.

Restare più a lungo: i visti di residenza

Per trascorrere in Spagna più di 90 giorni su 180 serve un visto o un permesso di residenza, e la domanda si presenta prima di partire. Il visto per investitori legato all’acquisto di immobili, il golden visa, è terminato il 3 aprile 2025 con la Ley Orgánica 1/2025, come spiega la nota del governo spagnolo sulla fine del golden visa, quindi acquistare una casa non porta più da solo alla residenza. Il nostro articolo sulla fine del golden visa illustra le strade che restano.

La strada che molti acquirenti in pensione considerano è il visto di residenza non lucrativa. Il consolato spagnolo a Londra chiede mezzi pari ad almeno il 400% dell’IPREM, un reddito pubblico di riferimento spagnolo, per il richiedente e un ulteriore 100% per ogni familiare, a copertura del primo anno. Chiede anche un’assicurazione sanitaria con una compagnia autorizzata in Spagna che copra gli stessi rischi del sistema pubblico, oppure un modulo S1 registrato, più un certificato medico e un certificato del casellario giudiziale. Il visto non consente alcun lavoro retribuito.

A Londra le domande si presentano di persona al centro visti del consolato, e bisogna vivere nella sua circoscrizione consolare. Il visto vale un anno, e dopo l’arrivo si ha un mese per chiedere la carta di identità per stranieri (TIE). I requisiti cambiano, quindi legga la pagina del consolato di Londra sul visto non lucrativo prima di cominciare.

Imposte da non residente

Se lei vive nel Regno Unito, la Spagna tassa il suo reddito spagnolo come non residente con l’aliquota per chi vive fuori dall’UE e dallo SEE: 24%, contro il 19% per i residenti dell’UE, dell’Islanda, della Norvegia e del Liechtenstein, secondo le aliquote dell’Agencia Tributaria per i non residenti.

Una casa che non affitta. Paga ogni anno un’imposta su un reddito figurativo: l’1,1% o il 2% del valore catastale, a seconda di quando i valori catastali del comune sono stati rivisti l’ultima volta, senza deduzione di spese. La regola e le modifiche annunciate per il 2027 sono nella nostra guida sulle imposte sugli immobili per non residenti in Spagna. Si dichiara con il modello 210 nell’anno solare successivo.

Una casa che affitta. I residenti dell’UE e dello SEE possono dedurre le spese dal reddito da locazione. I residenti nel Regno Unito sono tassati sull’affitto lordo, senza deduzioni.

Una vendita. Le plusvalenze sono tassate al 19% per tutti i non residenti. Il Regno Unito e la Spagna hanno una convenzione contro la doppia imposizione, quindi lo stesso reddito non viene tassato due volte. La nostra guida alle imposte sugli immobili per non residenti approfondisce modelli e scadenze.

Successione, guida e sanità

Successione. Quando un immobile spagnolo passa agli eredi per decesso, gli eredi possono applicare le regole sull’imposta di successione della regione in cui si trova la maggior parte dei beni spagnoli, anche quando il proprietario o gli eredi vivono fuori dalla Spagna, compreso il Regno Unito, secondo la seconda disposizione aggiuntiva della legge spagnola sull’imposta di successione e donazione. Testamenti e successioni tra due Paesi sono materia per un avvocato in ciascuno dei due. La nostra guida all’imposta di successione sugli immobili spagnoli spiega le regole valenciane.

Guida. Può guidare in Spagna con una patente britannica fino a sei mesi. Una volta diventato residente, chieda di convertirla prima che siano trascorsi quei sei mesi, come spiega la guida del governo britannico alla vita in Spagna. La stessa guida ricorda ai nuovi residenti di registrarsi come residenti e nel registro municipale (padrón).

Sanità. Se lei riceve una State Pension britannica e vive in Spagna, un modulo S1 registrato presso la previdenza sociale spagnola le dà accesso alla sanità pubblica spagnola. I residenti iscritti al padrón da più di un anno possono aderire al sistema pubblico pagando una quota mensile (convenio especial); prima di allora, chi non ha copertura ha bisogno di un’assicurazione privata, secondo la pagina del governo britannico sulla sanità in Spagna.

Pianifichi i suoi soggiorni prima di pianificare l’acquisto. Se verrà in visita entro i 90 giorni o chiederà di vivere qui determina il suo visto, le sue imposte e la sua assistenza sanitaria, e cambia quale casa ha senso. Verifichi la sua posizione con un avvocato indipendente e un consulente fiscale in entrambi i Paesi, poi guardi le ville sulla Costa Blanca Nord.

Gli immobili di questa guida

Lungo la costa

Scritto da Nicolas Strebel.