Mutuo in Spagna per non residenti: come funziona

Come funziona un mutuo in Spagna per non residenti: quanto prestano le banche, i documenti, chi paga quali costi e le tutele della legge spagnola sui mutui.

Ultima verifica: 17 ottobre 2026

Che cosa imparerà

Quanto prestano le banche spagnole su una seconda casa
I documenti che la banca chiede quando lei vive all’estero
Chi paga quali costi, e che cosa verifica il notaio

Sì, è possibile ottenere un mutuo in Spagna per non residenti. Le banche spagnole concedono prestiti ad acquirenti che vivono all’estero, e la stessa legge la tutela come tutela un mutuatario spagnolo. Cambiano l’importo che la banca presterà, i documenti che chiede e il tempo che le serve. Questa guida spiega come funziona la procedura. Non siamo consulenti finanziari e non diamo consigli sui prestiti: la scelta del mutuo spetta a lei, alla sua banca e, se lo desidera, a un consulente indipendente.

Quanto prestano le banche ai non residenti

Le banche prestano sulla base del valore più basso tra il prezzo e la valutazione della banca. Il Banco de España indica che i prestiti hanno normalmente un tetto dell’80% della valutazione, nella sua nota sulle valutazioni ipotecarie, ma ogni banca fissa la propria politica, e per una seconda casa il limite è spesso più basso. La scheda precontrattuale standard di Banco Sabadell per un mutuo a tasso misto (edizione di luglio 2025), per esempio, fissa un massimo dell’80% per l’abitazione principale e del 70% per una seconda casa, in entrambi i casi sul valore più basso tra prezzo e valutazione. Una banca può sempre prestare meno, quindi consideri questi valori come tetti, non come promesse.

Le imposte di acquisto, il notaio, il registro e gli onorari legali si pagano oltre al prezzo e di solito non fanno parte del prestito. Preveda di coprirli con fondi propri, insieme alla parte del prezzo che la banca non presta. La nostra guida su quanto costa davvero comprare casa in Spagna li elenca.

Prima di concedere il prestito, la banca deve valutare se lei è in grado di rimborsarlo: il suo reddito attuale e per tutta la durata del prestito, i suoi risparmi, altri debiti e, se il prestito durerà oltre il pensionamento, la pensione prevista. Non può basare la decisione principalmente sul valore della casa o sulla speranza che aumenti, secondo l’articolo 11 della legge spagnola sul credito immobiliare, la Ley 5/2019. Per un non residente la banca deve comprendere un reddito guadagnato e tassato in un altro Paese, ed è uno dei motivi per cui la pratica richiede più tempo.

Per dare un contesto, i registratori immobiliari riportano che i nuovi mutui per la casa in Spagna nel secondo trimestre del 2026 sono partiti con un tasso medio del 3,03% (2,92% fisso, 3,24% variabile), che il 63,83% era a tasso fisso e che la durata media era di 25,67 anni, o di 24,92 anni nella Comunitat Valenciana, nelle statistiche immobiliari dei Registradores per il secondo trimestre del 2026. Sono medie per tutti i mutuatari, non offerte che lei possa aspettarsi.

Un mutuo in Spagna per non residenti: i documenti

Ogni banca ha il proprio elenco. Per esempio, la stessa scheda di Sabadell chiede ai non residenti un documento di identità, le dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni del loro Paese (un P60 o una dichiarazione dei redditi, per esempio), le ultime due buste paga o i cedolini della pensione, la prova di altri redditi, gli ultimi due estratti di eventuali mutui, prestiti o carte, un rapporto di credito del loro Paese come Experian o Equifax, e sei mesi di estratti conto. I lavoratori autonomi aggiungono due anni di bilanci. I documenti devono essere accompagnati da una traduzione giurata in spagnolo o in inglese.

Il NIE. Le serve un numero di identificazione per stranieri per firmare l’acquisto e il mutuo. La nostra guida al NIE spiega come ottenerlo in Spagna o dall’estero.

La valutazione. Solo le società di valutazione autorizzate e vigilate dal Banco de España possono valutare un immobile per un mutuo. La paga lei, e vale sei mesi. Se la commissiona a una società autorizzata, ogni banca a cui si rivolge deve accettarla finché è valida, e una banca che le nega il mutuo deve restituirle il rapporto originale.

Chi paga che cosa

La Ley 5/2019 ripartisce i costi del mutuo. Lei paga la valutazione e le eventuali copie dell’atto che richiede. La banca paga l’onorario del notaio per l’atto di mutuo, i diritti del registro immobiliare per l’iscrizione dell’ipoteca e la gestoría che si occupa delle pratiche. Anche l’imposta di bollo sull’atto di mutuo è a carico del finanziatore: la legge tributaria statale indica il finanziatore come soggetto passivo, e nella Comunitat Valenciana l’aliquota sugli atti di mutuo è del 2%, secondo la Ley valenciana 13/1997, articolo 14.

Una banca può addebitare una commissione di apertura una sola volta, e questa deve coprire tutti i costi di studio e di concessione del prestito. Può richiedere un’assicurazione sulla casa e una polizza a tutela del rimborso, ma deve accettare una polizza equivalente di un’altra compagnia, sia all’inizio sia a ogni rinnovo (articolo 17). Se lei rimborsa in anticipo, la commissione ha un tetto: su un mutuo variabile lo 0,25% dell’importo rimborsato nei primi tre anni o lo 0,15% nei primi cinque, secondo quanto sceglie il contratto; su un mutuo fisso il 2% nei primi dieci anni e l’1,5% in seguito. In ogni caso non può superare la perdita finanziaria effettiva della banca (articolo 23).

I dieci giorni, il notaio e la firma dall’estero

Almeno dieci giorni di calendario prima della firma, la banca deve consegnarle l’offerta vincolante (FEIN), una scheda standard di avvertenze (FiAE) che segnala le clausole principali, una bozza del contratto con tutti i costi elencati e, per un tasso variabile, un documento separato che mostra le sue rate in diversi scenari di tasso di interesse. Le basi sono nel nostro articolo sui tassi dei mutui di questo autunno. Ecco che cosa significano quando lei vive altrove.

L’incontro con il notaio. Durante questi dieci giorni, e al più tardi il giorno prima della firma, lei, o chi la rappresenta, deve presentarsi davanti a un notaio di sua scelta. Il notaio controlla i documenti, spiega una per una le clausole della FEIN e della FiAE, e lei risponde a un breve test su ciò che ha ricevuto. Il notaio lo registra in un verbale (acta) che non le costa nulla. Senza di esso l’atto di mutuo non può essere firmato (articolo 15).

Se non può viaggiare. La legge consente che partecipi un rappresentante, quindi molti acquirenti all’estero firmano tramite una procura notarile. Chieda per tempo alla banca e al notaio se accettano la procura che intende usare, e in quale forma. Se il suo reddito è in una valuta diversa dall’euro, si informi sul diritto di convertire un prestito in valuta estera nella valuta in cui guadagna (articolo 20).

Tempistica. Lasci il tempo alla banca per studiare una pratica estera, per la valutazione e per i dieci giorni. Il mutuo di solito si firma nello stesso appuntamento dal notaio dell’atto di acquisto, quindi le date del suo contratto privato di acquisto devono lasciare spazio a questi passaggi. Se quel contratto debba dipendere dall’ottenimento del mutuo è una domanda per il suo avvocato.

Il passo pratico è parlare con le banche prima di prenotare un immobile, così saprà quanto può prendere in prestito e quanto tempo servirà. Esamini la FEIN e la bozza del contratto con un avvocato indipendente, e verifichi la sua posizione fiscale con un consulente fiscale in Spagna e nel suo Paese. Poi guardi gli immobili da investimento sulla Costa Blanca Nord con un budget su cui può contare.

Gli immobili di questa guida

Lungo la costa

Scritto da Nicolas Strebel.