Mag ik een landhuis op rustieke grond uitbreiden?

Soms, en vaak minder dan kopers verwachten. Het hangt af van het bestemmingsplan, de grootte van de grond en de vraag of het bestaande huis legaal is. Een huis dat zonder vergunning is gebouwd of vergroot, mag niet worden verbouwd of uitgebreid zolang de overtreding bestaat. Wij controleren dit voordat u een bod doet, en een onafhankelijke advocaat moet het voor uw situatie bevestigen.

Mag ik een nieuw huis bouwen op een finca?

Alleen waar het bestemmingsplan het toestaat, en dan als uitzondering. De Valenciaanse wet eist minstens één hectare grond per huis en laat het gebouw niet meer dan 2% daarvan beslaan, dus veel finca’s zijn te klein. Wij controleren de bestemming en het plan voordat u een bezoek brengt, en de gemeente kan ze schriftelijk bevestigen.

Kunt u de renovatie inschatten voordat ik koop?

Ja. Wij beoordelen het werk voordat u zich vastlegt. Daarna plannen en leiden wij de renovatie: het team, de contracten, het budget en de planning.

Finca’s en landhuizen te koop aan de Costa Blanca Noord

Achter de kust gaat het land over in wijngaarden, dalen en berghellingen, en de bouwregels veranderen mee.

Finca’s en landhuizen te koop aan de Costa Blanca Noord, op het platteland achter Benissa, Teulada, Calpe, Jávea en de dorpen in de buurt. De meeste staan op rustieke grond, waar de regels voor bouwen veel strenger zijn dan in een woonwijk. Voordat u een bezoek brengt, controleren wij wat elk huis op papier is en wat het in werkelijkheid is.

5 woningen nu te koop, van € 970.000 tot € 2.300.000, in Pueblo, zona residencial.

Waar de landhuizen staan

Elke kustplaats op dit stuk kust heeft platteland achter zich. Benissa is het duidelijkste voorbeeld: het oude centrum ligt ongeveer 200 meter boven zee, en de gemeente van bijna 70 vierkante kilometer loopt landinwaarts op tot de Sierra de Bèrnia, op bijna 1.200 meter. Veel van de landelijke buurtschappen, de partidas, dragen nog namen van Arabische oorsprong. Het binnenland van Teulada is wijnstreek, waar de moscateldruif wordt verbouwd, en het dal van Les Sorts, een landbouwdal dat vooral met wijnstokken is beplant, is sinds 2006 een beschermd landschap. Achter Calpe en Jávea liggen dalen en hellingen van dezelfde soort, en de Montgó boven Jávea is een natuurpark. Wonen op het land betekent hier ruimte, rust en een dorp in de buurt, met de auto voor bijna alles. Het betekent ook meer onderhoud: de grond, de toegangsweg, vaak ook het water en de afvoer.

Wat rustieke grond toestaat

De meeste finca’s staan op rustieke grond, suelo no urbanizable, en de Valenciaanse ruimtelijkeordeningswet behandelt een huis daar als uitzondering. Een nieuw eengezinshuis is alleen mogelijk waar het bestemmingsplan van de gemeente erin voorziet, op een perceel van minstens één hectare per huis, waarbij het gebouw niet meer dan 2% van de grond beslaat en de rest natuurlijk of in cultuur blijft. Het moet buiten natuurlijke waterlopen staan, en de eigenaar betaalt de watervoorziening en de zuivering van het afvalwater. Zonder een plan dat meer toestaat, mag een gebouw niet hoger zijn dan twee bouwlagen. Een huis dat bij een landbouwbedrijf hoort, kan van sommige van deze grenzen worden vrijgesteld, met een gunstig advies van het regionale departement voor landbouw. Of u een bestaand huis mag uitbreiden, hangt af van het plan en van de vraag of het huis zelf legaal is. Deze pagina legt uit hoe de regels werken en is geen juridisch advies: laat een onafhankelijke advocaat en de gemeente schriftelijk bevestigen wat geldt voor de finca die u wilt. Onze gids over een bouwkavel kopen in Spanje legt de grondcategorieën uitgebreider uit.

Elk gebouw, op papier gecontroleerd

Veel finca’s zijn in de loop van de decennia gegroeid: een huis, dan een extra kamer, een overkapping, een zwembad, een gastenverblijf. Voor elk ervan was een eigen vergunning nodig. Op rustieke grond stelt de wet geen termijn waarna de gemeente niet meer kan optreden tegen werken die zonder vergunning zijn gebouwd, en het verstrijken van de tijd maakt ze nooit legaal. Zolang de overtreding bestaat, mogen zulke werken niet worden verbouwd, uitgebreid of geconsolideerd, en een bevel om de grond in de oorspronkelijke staat te herstellen kan sloop en het afsluiten van water en elektriciteit omvatten. Er bestaan plannen om groepen huizen op rustieke grond te regulariseren, maar die kunnen alleen gebouwen dekken die vóór 20 augustus 2014 volledig klaar waren. Daarom vergelijken wij elk bouwwerk met zijn vergunning, het Catastro en het eigendomsregister voordat u een bod doet. Water vraagt dezelfde zorg. Veel landhuizen zijn afhankelijk van een put of een waterreservoir en een septic tank: een put moet bij de stroomgebiedsautoriteit zijn aangemeld, en een septic tank die water in de grond laat lopen, heeft daarvan een vergunning nodig. Lees meer in onze gids over water en afvoer bij een villa in Spanje.

Wat wij bij elke finca en elk landhuis controleren.

De bestemming van de grond, en wat het bestemmingsplan daar vandaag toestaat.
Elk gebouw op de grond, van het huis tot het zwembad en de schuren, vergeleken met de vergunning, het Catastro en het eigendomsregister.
Water: leidingwater, een put of een waterreservoir, en of de put bij de stroomgebiedsautoriteit is aangemeld.
Afvalwater: de septic tank, de staat ervan en de vergunning.
Brand en overstroming: de afstand tot het bos, het vrijgemaakte terrein rond het huis en eventuele waterlopen over de grond.

Finca’s en landhuizen nu te koop

Finca te koop in Calpe, met privézwembad. Finca in Calpe: 4 slaapkamers, 4 badkamers, 320 m² bebouwd op een perceel van 13.000 m². € 1.400.000. Ref. 6645.
Finca te koop in zona residencial, Denia. Finca in zona residencial, Denia: 5 slaapkamers, 4 badkamers, 1.509 m² bebouwd op een perceel van 2.567 m². € 2.300.000. Ref. 04-748421.
Landhuis te koop in Pueblo, Benissa, met privézwembad. Landhuis in Pueblo, Benissa: 7 slaapkamers, 4 badkamers, 281 m² bebouwd op een perceel van 1.554 m². € 970.000. Ref. 04-875370.
Landhuis te koop in Pueblo, Benissa. Landhuis in Pueblo, Benissa: 4 slaapkamers, 4 badkamers, 500 m² bebouwd op een perceel van 15.000 m². € 2.275.000. Ref. 04-981015.
Landhuis te koop in Pueblo, Benissa. Landhuis in Pueblo, Benissa: 4 slaapkamers, 4 badkamers, 500 m² bebouwd op een perceel van 15.000 m². € 2.275.000. Ref. 04-828968.

Vragen die ons gesteld worden

Mag ik een landhuis op rustieke grond uitbreiden?: Soms, en vaak minder dan kopers verwachten. Het hangt af van het bestemmingsplan, de grootte van de grond en de vraag of het bestaande huis legaal is. Een huis dat zonder vergunning is gebouwd of vergroot, mag niet worden verbouwd of uitgebreid zolang de overtreding bestaat. Wij controleren dit voordat u een bod doet, en een onafhankelijke advocaat moet het voor uw situatie bevestigen.
Mag ik een nieuw huis bouwen op een finca?: Alleen waar het bestemmingsplan het toestaat, en dan als uitzondering. De Valenciaanse wet eist minstens één hectare grond per huis en laat het gebouw niet meer dan 2% daarvan beslaan, dus veel finca’s zijn te klein. Wij controleren de bestemming en het plan voordat u een bezoek brengt, en de gemeente kan ze schriftelijk bevestigen.
Kunt u de renovatie inschatten voordat ik koop?: Ja. Wij beoordelen het werk voordat u zich vastlegt. Daarna plannen en leiden wij de renovatie: het team, de contracten, het budget en de planning.