Ley de Costas: een woning kopen aan zee in Spanje

Een woning kopen onder de Ley de Costas: het publieke domein, de beschermingszones, de Valenciaanse kustwet van 2025 en hoe u een perceel controleert vóór de aankoop.

Laatst gecontroleerd op 17 oktober 2026

Wat u leert

Waar het publieke domein en de beschermingszones beginnen
Wat de Valenciaanse kustwet van 2025 toevoegde, en wat geschorst is
Hoe u een perceel aan de kust controleert voordat u tekent

Elke vraag over een woning kopen onder de Ley de Costas begint bij twee lagen wetgeving die in Spanje dicht bij zee boven elk gemeentelijk plan staan: de kustwet van de staat, Ley 22/1988 de Costas, en aan deze kust de Valenciaanse kustwet van 2025. Samen bepalen ze wat aan het publiek toebehoort, wat er gebouwd mag worden en wat u mag doen met een huis dat er al staat. Het antwoord geldt altijd per perceel, dus lees wat volgt als een overzicht van de vragen die u moet stellen, niet als een antwoord voor een bepaald huis.

Ley de Costas: het publieke domein en de lijn

De kust zelf, met inbegrip van de stranden en de grond die de zee bereikt, is maritiem-terrestrisch publiek domein (dominio público marítimo-terrestre) en behoort toe aan de staat. De binnengrens wordt vastgelegd in een afbakeningsprocedure, de deslinde, die de staat goedkeurt. Eenmaal goedgekeurd verklaart de deslinde het eigendom van de staat, en inschrijvingen in het eigendomsregister kunnen daar niet tegenop. Een eigendomsakte bewijst dus niet dat grond dicht bij de kust privé is.

Deslindes liggen niet voor altijd vast. De staat herziet ze wanneer de vorm van het publieke domein verandert, en de start van een deslindeprocedure wordt in het eigendomsregister in de marge van de betrokken eigendommen vermeld: nog een reden om het registeruittreksel (nota simple) zorgvuldig te lezen. Als een herziening privégrond binnen het publieke domein brengt, behoudt de eigenaar het eigendom niet, maar krijgt hij een concessie van 75 jaar, zonder vergoeding, die de bestaande gebruiken respecteert.

Beschermingszones en wat ze toestaan

De beschermingszone. Een erfdienstbaarheid van bescherming beslaat 100 meter landinwaarts vanaf de binnengrens van de kust. Op grond die al als stedelijk was geclassificeerd toen de wet in juli 1988 van kracht werd, is de breedte in plaats daarvan 20 meter. In deze zone zijn nieuwe gebouwen om in te wonen verboden, net als andere gebruiken die de wet opsomt.

De doorgangszone. De eerste 6 meter landinwaarts moeten vrij blijven voor wandelaars langs de kust en voor reddings- en bewakingsvoertuigen.

De invloedszone. De planning op een strook van minstens 500 meter vanaf de kust moet de kust beschermen, bijvoorbeeld door muren van gebouwen en opeengehoopte volumes te vermijden.

Huizen die al bestaan. Voor legale gebouwen in de beschermingszone die niet aan de huidige wet voldoen, staat de wet herstel, verbetering, consolidatie en modernisering toe, mits de werken het volume, de hoogte of de vloeroppervlakte niet vergroten; waar dat van toepassing is, moeten ze ook de energieklasse verbeteren. Als het huis wordt gesloopt, moet wat ervoor in de plaats komt volledig aan de wet voldoen. Daarom is een uitbreiding, een groter terras of een extra verdieping bij een huis in de eerste lijn vaak niet mogelijk.

De Valenciaanse kustwet van 2025

Ley 3/2025, de protección y ordenación de la costa valenciana, de Valenciaanse wet op de bescherming en ordening van de kust, van kracht sinds 15 juni 2025, voegt een regionale laag toe. De wet gaf het plan voor de groene infrastructuur van de kust, PATIVEL, de nieuwe naam Plan de Ordenación Costera (kustordeningsplan) en droeg op het binnen drie maanden te herzien. Tot die herziening blijven de regels van PATIVEL alleen van kracht voor zover ze niet in strijd zijn met de nieuwe wet, en de eigen regels van de wet over verboden gebruiken gelden rechtstreeks. In oktober 2026 keurde de Generalitat de regels goed van de commissie die het nieuwe plan voorbereidt, en dat decreet spreekt nog steeds van het plan dat PATIVEL zal vervangen. Controleer op de dag van uw aankoop welke tekst voor uw perceel geldt.

Drie punten uit de wet tellen bij een aankoop. Werken en gebruiken in de beschermingszone hebben vooraf toestemming van de Generalitat nodig. Kustplannen kunnen gebieden aanwijzen waar verkopen onderworpen zijn aan het voorkoop- en terugkooprecht van de Generalitat (tanteo y retracto), en daar moet de verkoop binnen 60 dagen na de akte worden gemeld. En kustgemeenten hebben vanaf juni 2025 drie jaar om grond binnen 200 meter van de kust aan te wijzen die in 1988 aan de voorwaarden van stedelijke grond voldeed, wat bepalend kan zijn voor de vraag of de beschermingszone op een perceel 100 of 20 meter breed is.

Het grondwettelijk beroep en wat geschorst is

De Spaanse regering vocht delen van de wet aan bij het Grondwettelijk Hof (beroep 1550-2026), en de aangevochten bepalingen werden geschorst vanaf februari 2026 voor de partijen en vanaf april 2026 voor alle anderen. In zijn beschikking Auto 49/2026 van 21 juli 2026 handhaafde het hof de schorsing van artikel 17 en de bijbehorende slotbepaling, de regeling voor clusters van traditionele gebouwen aan de kust, voor zover die in strijd zijn met de kustwet van de staat, en hief het de schorsing voor de rest op. De inventaris van aangetaste grond in het publieke domein, een eerste stap om de staat te vragen die grond vrij te geven, is niet langer geschorst. De uitspraak ten gronde moet nog komen, dus niets hiervan staat vast.

Hoe u een perceel aan de kust controleert vóór de aankoop

De deslindelijn. De staat publiceert de goedgekeurde lijnen in zijn viewer voor het publieke domein en via het Catastro, zoals de pagina van het ministerie over deslindelijnen uitlegt. De gegevens zijn alleen ter informatie, en de kustdienst van de staat kan ze voor een bepaald perceel bevestigen.

De zones op het perceel. Vraag een architect of landmeter om de kustlijn, de zones van 6, 20 of 100 meter en de strook van 500 meter in te tekenen ten opzichte van het werkelijke huis, het zwembad en de tuin, en om aan te geven welke werken toestemming van de staat of de Generalitat nodig zouden hebben.

Werken uit het verleden. Als het huis in de beschermingszone ligt en een zwembad, terras of uitbreiding heeft, vraag dan naast de gemeentelijke vergunning ook naar de kusttoestemming die het werk dekte. Een vergunning alleen is misschien niet genoeg.

De planning en de papieren. Controleer de classificatie van de grond door de gemeente, de vergunningen en bewoningsdocumenten van het huis, en of een deel ervan in het publieke domein of de beschermingszone ligt. Onze gids over juridisch onderzoek van een woning in Spanje noemt de andere controles.

Laat, voordat u een bod doet op een huis dicht bij de kust, de deslindelijn en de zones op het perceel intekenen, en vraag een onafhankelijke advocaat om die tekening samen met de akte en de vergunningen te lezen. Zo weet u wat u werkelijk koopt en wat u mag veranderen. Voor oudere huizen waaraan al werken zijn uitgevoerd, legt onze gids over het ECUV-certificaat in Valencia de grenzen van legalisatie uit. De villa’s met zeezicht in Calpe laten zien wat er nu te koop is.

Woningen bij deze gids

Calpe

Geschreven door Nicolas Strebel.