Nieuwbouw of bestaande woning in Spanje: belasting, garanties, controles

Nieuwbouw of bestaande woning in Spanje: btw of overdrachtsbelasting, hoe betalingen bij koop op plan beschermd zijn, de tienjarige verzekering, opleverpunten en controles.

Laatst gecontroleerd op 17 oktober 2026

Wat u leert

Welke aankoopbelastingen gelden voor nieuwbouw en voor een bestaande woning
Hoe betalingen aan een projectontwikkelaar wettelijk beschermd zijn
Wat de tienjarige verzekering dekt, en wanneer die ontbreekt

Nieuwbouw of een bestaande woning in Spanje is eerst een kwestie van belasting en juridische bescherming, en pas daarna van smaak. Op een nieuwe woning die u van de projectontwikkelaar koopt, betaalt u btw, ze komt met een tienjarige verzekering voor de constructie en, als u tijdens de bouw betaalt, met een wettelijke garantie voor uw geld. Op een bestaande woning betaalt u in plaats daarvan overdrachtsbelasting, en de bescherming komt van de controles die u uitvoert voordat u tekent. Zo werkt elke kant in de Comunitat Valenciana in oktober 2026.

De belastingen

Nieuwbouw. Op de eerste verkoop van een nieuwe woning door de projectontwikkelaar is 10% btw verschuldigd, inclusief maximaal twee parkeerplaatsen en bijgebouwen die erbij worden verkocht, zoals de pagina van de Agencia Tributaria over btw of overdrachtsbelasting uitlegt. Daarbovenop komt de zegelbelasting (AJD) op de akte, die in de Comunitat Valenciana sinds 1 juni 2026 1,4% bedraagt, of 0,1% als de koper de woning als hoofdverblijf koopt, volgens de Valenciaanse Ley 13/1997, artikel 14.

Bestaande woning. Op een woning die voor de tweede keer of later wordt verkocht, betaalt u in plaats daarvan overdrachtsbelasting (ITP): 9% in de Comunitat Valenciana sinds 1 juni 2026, en 11% als de woning meer dan €1.000.000 waard is. De heffingsgrondslag is de referentiewaarde van het Catastro (valor de referencia), of de prijs als die hoger is, volgens artikel 10 van de wet op de overdrachtsbelasting.

De tweejaarsregel. Een nieuwe woning die twee jaar of langer onafgebroken is gebruikt door anderen dan de koper, bijvoorbeeld verhuurd door de projectontwikkelaar, geldt niet meer als eerste verkoop, dus daarop betaalt u overdrachtsbelasting, geen btw. Onze gids over aankoopbelasting in de Comunitat Valenciana behandelt verlaagde tarieven en hoe de belasting wordt betaald. Laat de belasting op uw eigen aankoop bevestigen door de notaris of een belastingadviseur voordat u tekent.

Kopen op plan: hoe uw betalingen beschermd zijn

Betaalt u een projectontwikkelaar voordat het huis af is, dan beschermt de bouwwet, Ley 38/1999, u. Vanaf het moment dat de bouwvergunning is verleend, moet de projectontwikkelaar de terugbetaling van elke betaling garanderen, plus de betaalde belastingen en de wettelijke rente, via een borgtochtverzekering of een bankgarantie, voor het geval het werk niet start of niet op de afgesproken datum klaar is. Het geld moet op een speciale bankrekening worden gestort, gescheiden van de andere middelen van de projectontwikkelaar en alleen gebruikt voor de bouw, volgens de eerste aanvullende bepaling van de bouwwet (Ley de Ordenación de la Edificación).

De garantie is van u. Elke koper ontvangt een individuele polis of garantie voor de betaalde bedragen. Betaalt de projectontwikkelaar niet terug binnen 30 dagen na een formele ingebrekestelling, dan kunt u rechtstreeks een vordering instellen bij de verzekeraar of de bank. Een bankgarantie vervalt als u de terugbetaling niet binnen twee jaar na de tekortkoming van de projectontwikkelaar opeist, dus wacht niet. Vraag de bouwvergunning en de garantie te zien voordat u betaalt.

Na de oplevering: tien, drie en een jaar

Dezelfde wet bepaalt hoe lang wie het huis heeft gebouwd aansprakelijk is voor gebreken, gerekend vanaf de dag dat het voltooide werk formeel wordt opgeleverd: tien jaar voor constructieve gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten, drie jaar voor gebreken in onderdelen of installaties waardoor het niet aan de bewoonbaarheidseisen voldoet, en een jaar voor afwerking, waarvoor de aannemer verantwoordelijk is (artikel 17).

Voor woningen moet de tienjarige dekking van de constructie worden gedekt door een verzekering of een financiële garantie, en zonder bewijs daarvan verleent een notaris de akte die een nieuw gebouw verklaart niet, en schrijft het eigendomsregister die niet in (artikelen 19 en 20). Er is één uitzondering die telt als u een recente bestaande woning koopt: een particulier die één huis voor eigen gebruik heeft gebouwd, heeft de polis niet nodig, maar verkoopt hij of zij binnen tien jaar, dan moet de polis worden afgesloten voor de resterende jaren, tenzij de koper er uitdrukkelijk van afziet. Is een huis minder dan tien jaar oud, vraag dan naar de polis, en bespreek elk afstand doen ervan met uw advocaat voordat u ermee instemt.

Opleverpunten. Voordat u de akte voor een nieuwe woning tekent, loopt u er met een lijst doorheen en laat u elk gebrek op papier zetten. Vraag het gebouwdossier (Libro del Edificio), dat volgens de wet bij de eigenaren moet komen: het definitieve project, het opleveringscertificaat, de lijst van iedereen die aan het gebouw heeft gewerkt, en de instructies voor gebruik en onderhoud (artikel 7).

Een bestaande woning kopen: wat de garanties vervangt

Een bestaande woning heeft geen garantie van een projectontwikkelaar, dus de bescherming ligt in de controles: de inschrijving in het eigendomsregister, de overeenstemming met het Catastro, vergunningen en eerste bewoning, schulden op de woning, en elke uitbreiding die zonder vergunning is gebouwd. Onze gids over due diligence bij vastgoed in Spanje zet ze op volgorde. Een keuring van het dak, het zwembad, het leidingwerk en eventueel vocht vertelt u wat de prijs niet vertelt.

Energie. Elke woning die te koop wordt aangeboden, moet het energielabel in de advertentie vermelden, en een kopie van het geregistreerde energiecertificaat wordt bij het koopcontract gevoegd. Het certificaat is tot tien jaar geldig, of vijf jaar bij een G-label, volgens Real Decreto 390/2021. Wie de labels van een nieuw en een ouder huis vergelijkt, ziet een deel van wat elk ervan aan vaste lasten zal kosten.

Tijd, ligging en staat

Tijd. Een bestaande woning kan binnen enkele weken worden afgerond zodra de controles zijn gedaan. Een woning op plan duurt zo lang als de bouw, en opleverdata kunnen verschuiven.

Ligging. Aan de Costa Blanca Noord zijn de gevestigde baaien en dorpskernen grotendeels volgebouwd, dus de beste liggingen daar komen meestal als bestaande woning op de markt, terwijl nieuwbouw vaker op percelen hoger op de heuvels of in nieuwere wijken ligt.

Staat. Een nieuwe woning vraagt in het begin weinig werk. Een oudere woning kan een renovatie nodig hebben, en die hoort vanaf de eerste bezichtiging in het budget.

Bepaal eerst wat voor u zwaarder weegt: een ligging die u vandaag kunt zien en beoordelen, of een nieuw huis volgens de huidige normen met wettelijke garanties. Laat in beide gevallen een onafhankelijke advocaat het contract en de garanties controleren voordat u iets betaalt. Bekijk daarna de nieuwbouwvilla’s in Benissa die nu te koop staan.

Woningen bij deze gids

Benissa

Geschreven door Nicolas Strebel.