Documenten om een huis in Spanje te verkopen: het dossier van de verkoper

De documenten om een huis in Spanje te verkopen: akte, nota simple, energiecertificaat, bewoningsvergunning, IBI- en VvE-verklaringen, en wat een verkoop vertraagt.

Laatst gecontroleerd op 17 oktober 2026

Wat u leert

• De documenten waar de advocaat van de koper en de notaris om vragen
• Waarom het energiecertificaat vóór de advertentie komt
• Wat er verandert als de verkoper niet in Spanje woont

De documenten om een huis in Spanje te verkopen vallen in drie groepen: bewijs dat u de eigenaar bent en van de lasten die erop rusten, bewijs dat het huis wettelijk bestaat en bewoond mag worden, en bewijs dat de belastingen en kosten betaald zijn. De advocaat van de koper vraagt ze allemaal, en zonder sommige ervan tekent de notaris niet. Het dossier samenstellen voordat het huis in de verkoop gaat, is de eenvoudigste manier om een verkoop op schema te houden.

Eigendom, identiteit en het register

De eigendomsakte. Uw exemplaar van de escritura waarmee u het huis hebt verkregen. Hebt u het geërfd, dan wil de advocaat van de koper waarschijnlijk dat de erfenis vóór de verkoop is afgewikkeld en op uw naam is ingeschreven.

De nota simple. Een actueel uittreksel uit het eigendomsregister, met de eigenaren en eventuele hypotheek of andere last. Kopers vragen er zelf een aan, maar als u het vroeg leest, ontdekt u verrassingen als eerste, bijvoorbeeld een hypotheek die jaren geleden is afgelost maar nooit in het register is doorgehaald. De onlinedienst van de registrators geeft het af, op verzoek met een Engelse vertaling.

Identiteit en fiscale nummers. Uw paspoort en NIE, en die van elke mede-eigenaar. Het Spaanse notariële recht verplicht iedereen die een vastgoedakte tekent, zijn fiscaal identificatienummer te tonen. Alle ingeschreven eigenaren moeten tekenen, en als het huis uw gezinswoning is, kan de toestemming van uw echtgenoot nodig zijn, ook als het huis alleen op uw naam staat.

Documenten om een huis in Spanje te verkopen: de certificaten

Het energiecertificaat. U hebt het nodig voordat u adverteert. Volgens Real Decreto 390/2021 moet iedereen die een verkoop publiceert, of het nu een makelaarskantoor, een portaal of een gedrukte advertentie is, het energielabel vermelden, en een kopie van het geregistreerde certificaat en het label wordt bij het koopcontract gevoegd. Een certificaat is tot tien jaar geldig, of vijf jaar bij een G-label. Laat het opstellen vóór de foto’s, niet na het eerste bod.

De bewoningsvergunning. De Valenciaanse bouwwet bepaalt dat, zodra tien jaar zijn verstreken sinds de eerste bewoningsvergunning van een woning, de vergunning moet worden vernieuwd wanneer de woning opnieuw wordt verkocht en wanneer een nieuw contract voor water, gas of elektriciteit wordt gesloten. Een huis dat er nooit een had, heeft er in dezelfde gevallen een nodig. Tegenwoordig gebeurt dit meestal met een declaración responsable voor tweede bewoning bij de gemeente, onderbouwd met een verklaring van een architect. Controleer de datum op die van u op tijd.

Belastingen, kosten en de VvE

Het IBI-betaalbewijs. Het laatste betaalbewijs van de jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Het vermeldt de kadastrale referentie waarmee de notaris de woning identificeert en toont dat de belasting betaald is. Onbetaalde IBI blijft na de verkoop aan de woning verbonden, dus kopers staan erop het te zien.

De verklaring van de VvE. Als het huis tot een vereniging van eigenaren behoort, verplicht de wet u bij de akte te verklaren dat de servicekosten betaald zijn en een verklaring van eventuele schulden mee te brengen, getekend door de secretaris van de vereniging met goedkeuring van de voorzitter. De secretaris moet die binnen zeven kalenderdagen na uw verzoek afgeven. Zonder die verklaring kan de notaris niet tekenen, tenzij de koper er uitdrukkelijk van afziet.

De stukken van de VvE. De statuten en de notulen van recente vergaderingen. Een koper die wil verhuren, wil weten of de vereniging heeft gestemd om toeristische verhuur te beperken of te verbieden, wat de Spaanse wet met een meerderheid van drie vijfde toestaat.

Rekeningen van nutsvoorzieningen. Recente rekeningen voor water en elektriciteit zijn geen wettelijke eis, maar kopers vragen erom om de vaste lasten in te schatten en de contracten op hun eigen naam te zetten.

Tekeningen, vergunningen en de vragen van de koper

Tekeningen en vergunningen voor werkzaamheden. De bouwvergunning en het opleveringscertificaat van het huis, en vergunningen voor elke uitbreiding, elk zwembad of bijgebouw dat later is gebouwd. De advocaat van de koper vergelijkt ze met het Catastro en het register. In de Valenciaanse regio kan de gemeente tot vijftien jaar na voltooiing optreden tegen werken zonder vergunning, en zonder termijn op niet-bebouwbare grond, dus aanbouwen zonder vergunning zijn een veelvoorkomende reden dat een verkoop vastloopt.

Waar de koper om mag vragen. Volgens artikel 31 van de Spaanse woonwet, Ley 12/2023, kan een koper vóór het tekenen en vóór het betalen van enig geld vragen naar de identiteit van de verkoper, de volledige prijs, het bewoonbaarheidscertificaat, de nuttige en de bebouwde oppervlakte, de ouderdom van het gebouw en van grote werkzaamheden, de voorzieningen en installaties, het energiecertificaat, de toegankelijkheid, of de woning bewoond is, en de registergegevens met de lasten en het aandeel in de VvE. Een verkoper die dit klaar heeft, beantwoordt de eerste vragen meteen.

Als u niet in Spanje woont

De inhouding van 3%. Als u niet fiscaal inwoner van Spanje bent, moet de koper 3% van de prijs inhouden en binnen een maand aan de belastingdienst betalen, met formulier 211. Het bedrag is een voorschot op uw eigen Spaanse belasting over de verkoop, die u daarna verrekent met een aangifte voor niet-ingezetenen.

De plusvalía. De gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond is de belasting van de verkoper. Is de verkoper een niet-ingezeten particulier, dan maakt de wet de koper tot plaatsvervangend belastingplichtige, dus reken erop dat de advocaat van de koper bij de akte een bedrag inhoudt om die te dekken. Onze gids over vastgoed in Spanje verkopen als niet-ingezetene legt beide belastingen uit.

Kosten bij de notaris. Volgens het Burgerlijk Wetboek betaalt de verkoper het opstellen van de akte en betaalt de koper het eerste afschrift en wat daarna komt, tenzij het contract iets anders bepaalt. Spreek dit af in het onderhandse contract, niet bij de ondertekening.

Wat een verkoop vertraagt. De gebruikelijke oorzaken van vertraging zijn een bewoningsvergunning die ontbreekt of verlopen is, een uitbreiding die noch in de vergunningen noch in het register staat, een oude hypotheek die nog in het register staat, een erfenis die nog niet is afgewikkeld en een VvE-verklaring die te laat is aangevraagd. Elk ervan is op te lossen, maar elk kost weken, en kopers wachten niet altijd.

Uw eigen situatie kan fiscale of juridische vragen oproepen die professioneel advies vereisen, dus laat die bevestigen door een onafhankelijke advocaat of belastingadviseur voordat u het huis te koop zet. De praktische stap: stel dit dossier samen vóór de eerste bezichtiging, en lees een huis klaarmaken voor de markt voor wat daarna komt. Onze verkoopdienst begint met precies die controle.

Geschreven door Nicolas Strebel.