Een woning in Spanje verkopen als niet-ingezetene: de belastingen

Een woning in Spanje verkopen als niet-ingezetene: de 3% die de koper inhoudt, 19% belasting op de meerwaarde, de plusvalía municipal, herinvestering en wie wat betaalt.

Laatst gecontroleerd op 17 oktober 2026

Wat u leert

Waarom de koper 3% van de prijs inhoudt, en hoe u dat terugkrijgt
Hoe de meerwaarde en de plusvalía municipal worden berekend
Wie wat betaalt bij de notaris wanneer de verkoper in het buitenland woont

Wanneer u een woning in Spanje verkoopt als niet-ingezetene, volgen er drie fiscale stappen op de verkoop. De koper houdt 3% van de prijs in en betaalt die namens u aan de Spaanse belastingdienst. Daarna geeft u de meerwaarde aan tegen 19% met modelo 210. En de gemeente heft haar eigen belasting op de waardestijging van de grond, de plusvalía municipal. Hieronder leest u hoe elke stap werkt, wanneer de vrijstelling bij herinvestering geldt, en wie wat betaalt bij de notaris.

De 3% die de koper inhoudt

Wanneer de verkoper een niet-ingezetene is zonder vaste inrichting in Spanje, moet de koper 3% van de overeengekomen prijs inhouden en aan de belastingdienst betalen, volgens artikel 25 van de wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen. Dit geldt ongeacht of de koper in Spanje woont. De koper betaalt het bedrag met modelo 211 binnen een maand na de verkoop en geeft de verkoper een kopie, volgens de instructies van de belastingdienst bij modelo 211.

Als de koper het niet betaalt, blijft de woning zelf aansprakelijk voor het laagste bedrag van de 3% en de belasting van de verkoper, en daarom staat de advocaat van de koper erop. In de praktijk wordt de 3% bij de notaris ingehouden op het geld dat u ontvangt.

De 3% is een voorschot, niet de definitieve belasting. Is uw werkelijke belasting lager, dan vraagt u het verschil terug; is ze hoger, dan betaalt u de rest bij.

Belasting op de meerwaarde: 19%

De meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, elk aangepast. De aankoopwaarde is de prijs die u betaalde, plus de kosten van verbeteringen (geen reparaties of onderhoud), plus de kosten en belastingen van de aankoop: notaris, register, en de overdrachtsbelasting of btw en het zegelrecht die u betaalde. Hypotheekrente telt niet mee. De verkoopwaarde is de prijs min de kosten en belastingen van de verkoop die u betaalde. Als de woning verhuurd was, wordt de afschrijving die had kunnen worden afgetrokken, in mindering gebracht op de aankoopwaarde, ook als ze nooit is opgevoerd. Deze regels staan in de handleiding van de belastingdienst voor niet-ingezetenen.

Het tarief op de meerwaarde is 19% voor elke niet-ingezetene, waar die ook woont. Als u de woning hebt geërfd of geschonken gekregen, is de waarde die voor de erf- of schenkbelasting werd gebruikt uw aankoopwaarde. Voor woningen die vóór 31 december 1994 zijn gekocht, kan een overgangsvermindering het deel van de meerwaarde dat vóór 20 januari 2006 is ontstaan verlagen, binnen bepaalde grenzen.

U dient modelo 210 voor de meerwaarde in binnen drie maanden na het einde van de termijn van een maand van de koper, dus in de praktijk binnen vier maanden na de verkoop, ongeacht het resultaat, volgens de instructies bij modelo 210. De 3% die de koper heeft ingehouden, wordt daarin verrekend, en als die meer bedraagt dan de belasting, wordt het verschil terugbetaald.

Vrijstelling bij herinvestering, voor EU- en EER-inwoners

Een meerwaarde kan van belasting worden vrijgesteld als de woning uw hoofdverblijf in Spanje was en u de opbrengst herinvesteert in een nieuw hoofdverblijf. Deze vrijstelling staat alleen open voor inwoners van een andere EU-lidstaat of van een EER-staat die belastinginformatie uitwisselt met Spanje (IJsland, Noorwegen en, sinds 11 juli 2021, Liechtenstein). Herinvesteert u maar een deel, dan wordt alleen dat deel van de meerwaarde vrijgesteld. De koper houdt nog steeds de 3% in, en u dient nog steeds modelo 210 in. Voor een vakantiewoning helpt de regeling niet, want die was nooit uw hoofdverblijf.

De plusvalía municipal

De gemeente heft een belasting op de waardestijging van de stedelijke grond onder de woning, de IIVTNU, bekend als de plusvalía municipal. Bij een verkoop is de verkoper de belastingplichtige. Wanneer de verkoper een natuurlijk persoon is die niet in Spanje woont, laat de wet op de lokale financiën de koper de belasting in de plaats van de verkoper betalen, als substituut, zodat ze normaal bij de overdracht op de prijs wordt ingehouden, net als de 3%.

Er zijn twee berekeningswijzen, en u betaalt volgens de laagste. De objectieve methode neemt de kadastrale waarde van de grond op de datum van verkoop en vermenigvuldigt die met een coëfficiënt voor het aantal jaren dat u de woning bezat, tot twintig jaar; de gemeente stelt de coëfficiënten vast binnen de wettelijke maxima en bepaalt het tarief, dat niet hoger mag zijn dan 30%. De methode van de werkelijke meerwaarde gebruikt de werkelijke waardestijging van de grond tussen aankoop en verkoop, op basis van de akten; als die lager is, kunt u vragen dat ze wordt toegepast.

Als de akten helemaal geen waardestijging tonen, bijvoorbeeld omdat u voor minder hebt verkocht dan u betaalde, is er geen plusvalía verschuldigd, maar moet u de verkoop toch aangeven en beide akten voorleggen. De aangifte moet binnen 30 werkdagen na de verkoop gebeuren.

Een woning in Spanje verkopen als niet-ingezetene: wie wat betaalt

De verkoper betaalt de belasting op de meerwaarde met modelo 210, waarbij de 3% van de koper wordt verrekend, en de plusvalía municipal, die voor een niet-ingezetene via de koper wordt betaald. De verkoper betaalt ook de commissie van de makelaar als die is afgesproken.

De koper betaalt de aankoopbelastingen, overdrachtsbelasting of btw en zegelrecht, en houdt de 3% in en, bij een verkoper die niet-ingezetene is, de plusvalía.

Beide partijen hebben te maken met de eigen schulden van het huis. In de akte moet de verkoper verklaren of de bijdragen aan de gemeenschap betaald zijn en de verklaring van de beheerder voorleggen, omdat de woning instaat voor onbetaalde bijdragen van het lopende jaar en de drie voorgaande kalenderjaren. Onbetaalde IBI blijft ook op de woning rusten. De IBI van het jaar komt op 1 januari ten laste van de eigenaar, dus koper en verkoper verdelen die vaak naar rato van de dagen.

Elke verkoop heeft eigen cijfers. Laat, voordat u een bod aanvaardt, een onafhankelijke advocaat of belastingadviseur uw meerwaarde berekenen, de plusvalía volgens beide methoden en wat u na de 3% ontvangt, zodat het nettobedrag geen verrassingen bevat. Als u na de verkoop nog ander vastgoed in Spanje bezit, blijven de jaarlijkse regels uit onze gids over belasting voor niet-ingezetenen in Spanje van toepassing.

Praktische stap: verzamel nu de aankoopakte, de betalingsbewijzen van de aankoopbelastingen en -kosten, de facturen van de verbeteringen en het laatste IBI-betalingsbewijs, want die bepalen uw belasting. Zie voor het huis zelf een huis klaarmaken voor de verkoop. Bent u klaar om te verkopen, zie dan hoe wij verkopen.

Geschreven door Nicolas Strebel.