Toeristische verhuurvergunning Valencia 2026: regels voor vakantieverhuur

Toeristische verhuurvergunning in Valencia 2026: hoe vakantieverhuur wordt geregistreerd, het rapport van de gemeente, toestemming van de VvE, lokale grenzen en controles vóór de koop.

Laatst gecontroleerd op 17 oktober 2026

Wat u leert

Wat als toeristische verhuur geldt en hoe de registratie werkt
De controles van gemeente, VvE en verzekering die erachter zitten
Wat er verandert als een geregistreerde woning wordt verkocht of geërfd

De vraag naar een toeristische verhuurvergunning in Valencia heeft in 2026 een kort antwoord: juridisch is het een registratie, geen vergunning. De eigenaar, of het bedrijf dat de verhuur verzorgt, dient een verantwoordelijke verklaring (declaración responsable) in bij de regionale toerismeautoriteit, en de woning wordt ingeschreven in het Registro de Turismo van de Comunitat Valenciana. De regels zijn herschreven door Decreto-ley 9/2024, van kracht sinds 8 augustus 2024, en vanaf 3 juli 2026 opnieuw aangepast. Elke stap hangt af van de woning, het gebouw en de gemeente. Registratie is nooit automatisch, en niemand kan u die vooraf beloven.

Wat als toeristische verhuur geldt

Volgens de Valenciaanse toerismewet zijn toeristische woningen (viviendas de uso turístico) hele woningen die tegen betaling voor toeristische doeleinden worden verhuurd, voor perioden van maximaal 10 opeenvolgende dagen aan dezelfde gast. Losse kamers aan toeristen verhuren is uitdrukkelijk verboden. De wet gaat uit van toeristisch gebruik als de woning via toeristische kanalen wordt aangeboden, ook via onlineplatforms. Elke registratie is vijf jaar geldig, en elke advertentie moet het registratienummer en de exacte locatie van de woning vermelden. De huidige tekst staat in de geconsolideerde Valenciaanse toerismewet, Ley 15/2018.

Dezelfde wet bepaalt de boetes: tot € 10.000 voor lichte overtredingen, van € 10.001 tot € 100.000 voor ernstige, en van € 100.001 tot € 600.000 voor zeer ernstige.

Het rapport van de gemeente en lokale grenzen

Vóór de registratie heeft de woning een gunstig gemeentelijk rapport over de stedenbouwkundige verenigbaarheid met toeristisch gebruik nodig (informe de compatibilidad urbanística). De gemeente geeft het af om te bevestigen dat haar bestemmingsplan toeristisch gebruik op dat adres toestaat. Het rapport dient alleen voor het toerismeregister: het vervangt geen vergunning die het huis zelf nodig heeft. Een woning op landelijke grond (suelo no urbanizable) heeft vóór registratie ook een verklaring van gemeenschapsbelang nodig die het toeristische gebruik toestaat, of een bewijs dat een vrijstelling is behandeld.

Een erkende particuliere verificatie-instantie, een ECUV, kan in plaats van de gemeente een gelijkwaardig certificaat afgeven, maar alleen als het bestemmingsplan van de gemeente is uitgewerkt en uitdrukkelijke regels over toeristische woningen bevat. Of dat zo is, verschilt per gemeente, dus ga daar nooit van uit. Onze gids over het ECUV-certificaat in Valencia legt uit wat deze instanties wel en niet kunnen.

Sinds augustus 2024 mogen gemeenten via hun bestemmingsplan ook evenredige grenzen stellen aan het aantal toeristische woningen per gebouw, sector of zone, en sommige hebben nieuwe rapporten opgeschort terwijl ze regels voorbereiden. In Jávea bijvoorbeeld schortte de gemeente nieuwe verenigbaarheidsrapporten voor toeristisch gebruik in appartementengebouwen in de hele gemeente op en stelde in september 2025 voor de opschorting te verlengen, terwijl vrijstaande huizen erbuiten bleven. Zulke maatregelen veranderen snel. Vraag de afdeling ruimtelijke ordening van de gemeente schriftelijk naar de situatie van de precieze woning voordat u tekent.

Vereniging van eigenaars: eerst toestemming

Maakt de woning deel uit van een vereniging van eigenaars (VvE), zoals een appartementengebouw of een urbanisatie die als VvE wordt beheerd, dan is een landelijke regel even belangrijk als de regionale. Sinds 3 april 2025 heeft een eigenaar die met toeristische verhuur wil beginnen, door de wijziging van de wet op de horizontale eigendom via organieke wet 1/2025 (Ley Orgánica), de uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van de VvE nodig. Voor het besluit zijn drie vijfde van de eigenaars nodig, die samen ook drie vijfde van de aandelen moeten hebben. Dezelfde meerderheid kan toeristische verhuur beperken of verbieden, of het aandeel van die woning in de gemeenschappelijke kosten met maximaal 20% verhogen. Eigenaars die vóór die datum al volgens de toerismeregels verhuurden, mogen doorgaan.

Valencia nam dit vanaf 3 juli 2026 op in zijn eigen regels: de verklaring aan het toerismeregister moet nu vermelden dat de uitdrukkelijke toestemming van de VvE vóór de registratie is verkregen, volgens Ley 3/2026. De datum van registratie is bepalend. In een besluit dat in mei 2026 werd gepubliceerd gaf het directoraat-generaal voor rechtszekerheid een registrator in Valencia gelijk, die weigerde een toeristisch appartement in te schrijven dat op 10 april 2025 zonder die toestemming was geregistreerd, hoewel het verenigbaarheidsrapport in 2024 was aangevraagd.

Een geregistreerde woning kopen, verlengingen en verzekering

Een registratie gaat niet als gegarandeerd recht met het huis mee. Als een geregistreerde toeristische woning na 8 augustus 2024 van eigenaar wisselt, moet de nieuwe eigenaar een nieuwe verklaring indienen, met een gunstig verenigbaarheidsrapport, volgens de regels die op dat moment gelden. Erfenis is de uitzondering: sinds juli 2026 dient een erfgenaam alleen een verklaring van eigendomswisseling in. Koopt u een huis omdat het al geregistreerd is, dan telt het bestemmingsplan en de positie van de VvE op de dag van uw aankoop, niet het nummer in de advertentie.

Verlenging is de tweede datum om in de gaten te houden. Elke verklaring geldt vijf jaar en moet in de maand vóór het verstrijken worden verlengd, met een geactualiseerd verenigbaarheidsrapport, anders wordt de woning uit het register verwijderd. Woningen die na de wet van 2018 en vóór augustus 2024 zijn geregistreerd, behielden hun registratie vijf jaar vanaf 8 augustus 2024. Veel verlengingen vallen dus rond 8 augustus 2029, volgens het bestemmingsplan dat dan geldt.

Vanaf 3 juli 2026 veranderden ook twee praktische regels. De exploitant moet een aansprakelijkheidsverzekering voor de activiteit hebben, en een polis die beperkt is tot een gewone woonhuisdekking wordt niet aanvaard. Sleutels overdragen uit kastjes die aan de openbare weg zijn bevestigd, is nu verboden.

Verhuur van meer dan 10 dagen en de uitspraak over het landelijke register

Verhuur van 11 dagen of langer aan dezelfde gast is volgens de Valenciaanse regels geen toeristische verhuur; zulke verhuur valt onder de landelijke huurwet. Dat is geen veilige manier om de regels te omzeilen. De huurwet zelf is gewijzigd door koninklijk wetsbesluit 29/2026 (Real Decreto-ley), van kracht sinds 8 oktober 2026: een tijdelijke verhuur van een woning moet nu langer dan 31 dagen duren en een echte, aantoonbare reden vermelden waarom de huurder niet in zijn gewone woning verblijft. Het wetsbesluit moet nog door het Congres worden bekrachtigd, en elke verhuur wordt op de feiten beoordeeld. Laat u dus juridisch adviseren voordat u op verhuur van meer dan 10 dagen rekent.

In mei 2026 vernietigde het Hooggerechtshof het landelijke centrale huurregister en het bijbehorende registratienummer, na een beroep van de Generalitat Valenciana. Daarmee verviel niets van wat hierboven staat: de regionale registratie, het rapport van de gemeente, de regels van de VvE en de plicht om gastgegevens aan het ministerie van Binnenlandse Zaken te melden, blijven allemaal gelden. Ons bericht over de uitspraak over het Spaanse huurregister legt uit wat vernietigd werd en wat bleef bestaan.

De praktische stap: vraag vóór u een bod doet op een woning die u wilt verhuren, schriftelijk om vier documenten. De registratie en de datum ervan, het standpunt van de gemeente over de verenigbaarheid voor dat adres, de notulen van de VvE over toeristische verhuur, en de verzekering. Laat ze daarna door een onafhankelijke advocaat toetsen aan uw plannen, want het antwoord hangt af van de woning en van regels die in 2026 twee keer zijn veranderd. Bij onze investeringswoningen beginnen we dat gesprek.

Woningen bij deze gids

Langs de kust

Geschreven door Nicolas Strebel.