Volmacht om een huis in Spanje te kopen: zo werkt het

Hoe een volmacht om een huis in Spanje te kopen werkt: tekenen in Spanje, op een consulaat of in het buitenland met een apostille, wat erin moet staan en hoe u ze herroept.

Laatst gecontroleerd op 17 oktober 2026

Wat u leert

Waarom de volmacht voor een notaris moet worden getekend
Waar u ze tekent: in Spanje, op een consulaat of in uw eigen land
Wat ze moet dekken, en hoe u ze herroept

Met een volmacht om een huis in Spanje te kopen kan iemand die u vertrouwt, meestal uw eigen advocaat, bij de notaris voor u tekenen wanneer u niet kunt reizen. Het Spaanse recht vereist dat de volmacht een authentieke akte is, omdat de akte waarvoor ze dient er ook een is. U kunt ze tekenen voor een Spaanse notaris, op een Spaans consulaat, of voor een notaris in uw eigen land met een apostille en een vertaling. Een goede volmacht is specifiek, beperkt tot wat de aankoop vereist, en makkelijk te herroepen.

Waarom de volmacht een authentieke akte moet zijn

De regel. Het Spaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een volmacht voor een handeling die bij notariële akte moet gebeuren, zelf een authentieke akte moet zijn, en de aankoop van een huis gebeurt bij notariële akte. Het bepaalt ook dat een lastgeving in algemene bewoordingen alleen daden van beheer dekt: voor handelingen zoals het verkopen of met een hypotheek bezwaren van onroerend goed moet de volmacht dat uitdrukkelijk vermelden, en een volmacht om te kopen hoort de aankoop even duidelijk te noemen. Een onderhandse machtigingsbrief, hoe goed ook geschreven, volstaat niet.

Hoe de notaris ze gebruikt. De persoon die u aanwijst, brengt een authentiek afschrift van de volmacht mee naar de ondertekening: het officiële afschrift dat de notaris afgeeft, nooit een fotokopie. De notaris van de akte neemt de gegevens ervan op en verklaart dat de bevoegdheden naar zijn of haar oordeel volstaan voor de handeling. Spaanse notarissen kunnen elkaar ook elektronisch authentieke afschriften toesturen.

Waar u een volmacht om een huis in Spanje te kopen tekent

Voor een notaris in Spanje. Als u voor bezichtigingen in Spanje bent, is de eenvoudigste weg de volmacht bij een willekeurige Spaanse notaris te tekenen voordat u naar huis vliegt. Ze is dan een Spaanse authentieke akte, zonder dat een apostille of vertaling nodig is. Als u het Spaans niet vloeiend beheerst, zorg er dan voor dat u elke clausule begrijpt voordat u tekent; vraag de notaris hoe de tekst aan u wordt uitgelegd of vertaald.

Op een Spaans consulaat in het buitenland. Spaanse ambassades en consulaten kunnen als notaris optreden, en een volmacht die daar wordt getekend, is een Spaanse notariële akte. De Spaanse ambassade in Dublin beschrijft bijvoorbeeld de procedure: u stuurt een omschrijving van de bevoegdheden, de ambassade stelt het document op, en u tekent persoonlijk met uw paspoort en, als u buitenlander bent, uw NIE. Het tarief hangt af van de lengte van het document, het aantal personen dat de volmacht verleent en het aantal afschriften.

Voor een notaris in uw eigen land, met een apostille. U kunt ook tekenen voor een notaris in uw eigen land. De ambassade in Dublin vermeldt dat zo’n akte in Spanje pas als authentieke akte geldt wanneer ze van een apostille is voorzien (of gelegaliseerd) en in het Spaans is vertaald. De apostille komt uit het Haags Verdrag van 1961, dat geldt in Spanje en in alle belangrijke landen waar kopers vandaan komen, waaronder het Verenigd Koninkrijk, Nederland, België, Duitsland, Frankrijk, Zwitserland, Noorwegen, Zweden en Denemarken. In het VK rekent de legalisatiedienst van de overheid £45 per papieren document of £35 voor een e-Apostille, en de standaarddienst op papier duurt meestal tot 25 werkdagen plus de verzending.

Eerst na te gaan. Het Spaanse recht aanvaardt buitenlandse authentieke akten in zijn registers alleen wanneer de buitenlandse autoriteit taken uitoefende die gelijkwaardig zijn aan die van een Spaanse, en het document in het land van herkomst hetzelfde of het meest vergelijkbare effect heeft, zoals artikel 60 van Ley 29/2015 het formuleert. In de praktijk beoordeelt de Spaanse notaris die uw volmacht zal gebruiken dit. Stuur het ontwerp naar die notaris, of naar uw Spaanse advocaat, voordat u het in het buitenland tekent, niet erna.

Per videoconferentie. Sinds 9 november 2023 maakt de Spaanse notariswet het ook mogelijk sommige documenten per videoconferentie met een Spaanse notaris te tekenen, waaronder volmachten voor specifieke handelingen en de herroeping van volmachten. Algemene en preventieve volmachten zijn uitgesloten, en u hebt een elektronische identificatie nodig die de Spaanse overheid aanvaardt. Vraag de notaris of deze weg in uw geval werkt.

Wat de volmacht moet dekken

Specifiek, niet algemeen. De Spaanse notarissen maken onderscheid tussen algemene volmachten, die ver in uw zaken reiken, en bijzondere volmachten voor één handeling, zoals de aankoop van één woning. Voor een aankoop is de bijzondere volmacht de veiligere keuze. Ze noemt de woning, met het adres en, voor zover bekend, de register- en kadastrale referenties, de prijs of een maximumprijs, en de handelingen die de persoon die u aanwijst mag verrichten.

Wat ze meestal dekt. Het onderhandse koopcontract en de akte tekenen; de aanbetaling en de prijs betalen; uw NIE aanvragen, aangezien de Spaanse consulaten vragen om een volmacht die dat uitdrukkelijk toestaat (zie onze gids over het NIE-nummer in Spanje); de aankoopbelastingen betalen en de akte laten inschrijven; en de nutsvoorzieningen en de IBI op uw naam zetten.

Als er een hypotheek is. De bank heeft eigen eisen, dus vraag die na voordat de volmacht wordt opgesteld. De hypotheekwet verplicht de kredietnemer bovendien om vóór de ondertekening persoonlijk bij een notaris te verschijnen voor diens uitleg over de lening, wat beperkt hoe ver een volmacht u kan vervangen.

Risico’s, waarborgen en herroeping

Waarborgen. Een volmacht is maar zo veilig als de persoon die ze houdt. Wijs iemand aan die geen belang heeft aan de andere kant van de transactie, meestal uw eigen onafhankelijke advocaat. Beperk de volmacht tot de woning en een maximumprijs, laat de persoon die u aanwijst niet met zichzelf contracteren, en vraag een kopie van alles wat die persoon voor u tekent. Als u twee personen aanwijst die elk afzonderlijk kunnen optreden, houdt één ziekte de aankoop niet tegen.

De herroeping. U kunt een volmacht op elk moment herroepen, met een akte van herroeping voor een notaris. De Spaanse notarissen leggen de procedure uit: de notaris stelt de persoon die u aanwees op de hoogte en vraagt het authentieke afschrift terug, en als een andere notaris de volmacht herroept, maakt de oorspronkelijke notaris een aantekening op de oorspronkelijke akte, zodat er geen nieuwe afschriften worden afgegeven. Volgens het Burgerlijk Wetboek eindigt een volmacht ook bij het overlijden van een van beide partijen.

Breng de juiste mensen op de hoogte. Het Burgerlijk Wetboek beschermt derden die te goeder trouw handelen met iemand die optreedt op grond van een volmacht die al is beëindigd, en een herroeping heeft geen gevolg voor een persoon voor wie de volmacht bedoeld was zolang die persoon niet is ingelicht. Informeer bij een herroeping dus ook uw bank, de makelaar en de advocaat van de verkoper.

De bewoordingen van een volmacht hebben rechtsgevolgen in twee landen, dus laat ze opstellen of nakijken door een onafhankelijke Spaanse advocaat en bevestigen door de notaris die ze zal gebruiken. De praktische stap: als u voor bezichtigingen in Spanje bent, teken dan een specifieke volmacht voordat u naar huis gaat, zodat de aankoop nooit op uw volgende vlucht hoeft te wachten. Bekijk daarna het vastgoed om in te investeren aan de Costa Blanca Noord, of lees hoe kopen vanuit het buitenland met ons werkt.

Woningen bij deze gids

Langs de kust

Geschreven door Nicolas Strebel.