Huis kopen in Spanje stap voor stap, van bod tot sleutels
Huis kopen in Spanje stap voor stap: het bod, het NIE, de controles, de aanbetaling, de notaris, de belastingen en het register, en wie wat doet in elke fase.
Laatst gecontroleerd op 17 oktober 2026
Wat u leert
- Elke stap van bod tot sleutels, in de juiste volgorde
- Wat het aanbetalingscontract (arras) voor u betekent
- Wat de notaris controleert en wat er daarna gebeurt
Een huis kopen in Spanje verloopt stap voor stap in een vaste volgorde: een geaccepteerd bod, een reservering, uw NIE-nummer en het geld, de juridische controles, een onderhands koopcontract met een aanbetaling, de akte die bij een notaris wordt getekend, en daarna de belastingen en het eigendomsregister. Elke stap heeft eigen documenten en eigen betrokkenen. Bij een bestaande woning zonder hypotheek duurt de weg van geaccepteerd bod tot sleutels vaak één tot drie maanden, en het onderhandse contract legt de datum vast. Hieronder vindt u elke stap op volgorde, met wie wat doet.
Stap één: het bod
Het bod. U doet uw bod schriftelijk, via de makelaar of rechtstreeks aan de verkoper. Spreek de prijs af en precies wat daarbij hoort, zoals meubels, een garage of de datum waarop u de koop wilt afronden, voordat er iets wordt getekend. Als de verkoper akkoord gaat, betalen veel kopers een kleine reserveringsaanbetaling, zodat het huis van de markt gaat terwijl hun advocaat met de controles begint.
Voordat er geld van eigenaar wisselt. De Spaanse notarissen raden aan advies in te winnen voordat u geld overmaakt, ook een kleine aanbetaling. De wet geeft u bovendien recht op informatie. Volgens artikel 31 van de Spaanse woningwet, Ley 12/2023, kan een koper vóór het tekenen en vóór elke betaling vragen naar de identiteit van de verkoper, de volledige prijs en wat die omvat, het bewoonbaarheidscertificaat, de nuttige en de bebouwde oppervlakte, het energiecertificaat, de gegevens uit het register met eventuele lasten, en of het huis bewoond is. Vraag dit schriftelijk op. Een reserveringsovereenkomst hoort ook te vermelden wanneer u de aanbetaling terugkrijgt, bijvoorbeeld als de controles een probleem aan het licht brengen.
Uw NIE-nummer en het geld
Het NIE-nummer. Elke koper heeft een Spaans fiscaal identificatienummer nodig, en voor een buitenlander is dat het NIE. Het Spaanse notariële recht verplicht iedereen die een eigendomsakte tekent dit nummer te tonen, en het eigendomsregister schrijft een akte niet in zonder de nummers van alle partijen. U kunt het aanvragen in Spanje of bij een Spaans consulaat. Consulaten noemen twee tot drie weken, dus begin op tijd. Onze gids over het NIE-nummer in Spanje legt het formulier, de leges en de mogelijke routes uit.
Het geld. De notaris moet in de akte vastleggen hoe de prijs is betaald. Reken dus op betaling per bankoverschrijving of met een bankcheque op naam, wat de notarissen aanraden. De meeste kopers openen een Spaanse bankrekening voor de aankoop en voor de rekeningen die volgen. Als u leent, geeft de hypotheekwet u bedenktijd: volgens Ley 5/2019 moet de bank u haar bindende aanbod, de FEIN, minstens tien kalenderdagen vóór het tekenen geven, en u spreekt vooraf kosteloos met een notaris naar keuze, die nagaat of u elk document hebt ontvangen.
De controles voordat u tekent
De juridische controles. Dit is het werk van uw advocaat, die onafhankelijk hoort te zijn van de verkoper en van de makelaar. Het begint met de nota simple uit het eigendomsregister, waarop staat wie de eigenaar is en welke lasten op de woning rusten, zoals een hypotheek of een beslag. Daarna vergelijkt de advocaat het register met het Catastro, controleert de vergunningen en vraagt om het laatste IBI-betaalbewijs en, als er een vereniging van eigenaars is, een verklaring over de servicekosten. Onbetaalde IBI en recente servicekosten kunnen met het huis overgaan op de nieuwe eigenaar. Onze gids over due diligence bij vastgoed in Spanje behandelt elke controle.
Het onderhandse contract en de aanbetaling
Het onderhandse koopcontract. De Spaanse wet schrijft geen onderhands contract vóór de akte voor, maar bij de meeste aankopen van bestaande woningen is er wel een. Het legt de prijs vast, de datum van de akte, de aanbetaling, wat inbegrepen is en eventuele voorwaarden, bijvoorbeeld de goedkeuring van een hypotheek. Ook het energiecertificaat hoort hierbij: een kopie van het geregistreerde certificaat en het label wordt als bijlage aan het koopcontract toegevoegd.
De aanbetaling, of arras. De gebruikelijke vorm verwijst naar artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek: trekt de koper zich terug, dan verliest hij de aanbetaling; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug. Over het bedrag wordt onderhandeld, en 10% van de prijs is een gangbaar cijfer. Een contract kan ook andere soorten aanbetaling regelen, met andere gevolgen. Vraag uw advocaat dus te bevestigen welke u tekent voordat u tekent.
De akte bij de notaris
De keuze van de notaris. De koper heeft het recht de notaris te kiezen, en elke notaris is onpartijdig. Vóór de ondertekening controleert de notaris de identiteit van beide partijen, de eigendomstitel van de verkoper, de inschrijving in het register en de lasten, de verklaring over de servicekosten, de kadastrale gegevens, het energiecertificaat en de manier waarop de prijs wordt betaald. Als het huis de gezinswoning van de verkoper is, kan toestemming van de echtgenoot of echtgenote nodig zijn. De gids van de Spaanse notarissen over het kopen van een woning beschrijft deze stappen in het Engels.
De ondertekening. Koper en verkoper, of hun vertegenwoordigers met een volmacht, tekenen de akte (de escritura) op het kantoor van de notaris. Volgens het Burgerlijk Wetboek geldt het tekenen van de akte als levering van de woning, dus de sleutels worden normaal dezelfde dag overhandigd. Standaard betaalt de verkoper het opstellen van de akte en de koper het eerste afschrift en wat daarna volgt, tenzij het contract iets anders bepaalt. Lees die clausule dus goed.
Als de verkoper niet in Spanje woont. De koper moet 3% van de prijs inhouden en die binnen één maand na de verkoop aan de belastingdienst betalen, met formulier 211. Wordt dit niet betaald, dan staat de woning zelf garant voor de belasting van de verkoper. De gemeentelijke plusvalía is een belasting van de verkoper, maar als de verkoper een niet-ingezeten particulier is, maakt de wet de koper verantwoordelijk voor de betaling. Uw advocaat houdt daarom bij de akte meestal een bedrag daarvoor achter.
Belastingen, het register en de eerste weken
De overdrachtsbelasting. Bij een bestaande woning in de Comunitat Valenciana bedraagt de overdrachtsbelasting (ITP) sinds 1 juni 2026 9%, en 11% als de woning meer dan een miljoen euro waard is, volgens Ley 5/2025. Ze wordt berekend over het hoogste van de prijs en de officiële referentiewaarde van de woning. Op nieuwbouw rust in plaats daarvan 10% btw en 1,4% zegelrecht. De aangifte moet binnen een korte termijn na de akte worden gedaan, dus de meeste kopers laten dat over aan de notaris of de advocaat. Voor alle kosten bovenop de prijs leest u wat een huis in Spanje werkelijk kost.
Het eigendomsregister. De notaris stuurt op de dag van ondertekening een elektronisch afschrift van de akte naar het eigendomsregister. Zodra de belasting is betaald, schrijft het register u in als eigenaar. Inschrijving beschermt u tegenover derden: volgens de Spaanse hypotheekwet heeft een niet-ingeschreven titel geen gevolg voor hen, en een koper te goeder trouw die inschrijft, behoudt de woning ook als de eigen titel van de verkoper later vervalt om een reden die het register niet toonde.
De eerste weken. Zet water, elektriciteit, de IBI en eventuele servicekosten op uw naam, met automatische incasso van uw Spaanse rekening. In de Valenciaanse regio schrijft de bouwwet voor dat leveranciers van water, gas en elektriciteit bij een nieuw contract om de bewoningsvergunning vragen. Dat is nog een reden om die vergunning vóór de akte te zien. Bewaar het afschrift van de akte dat de notaris u geeft op een veilige plek.
Elke aankoop heeft eigen details, dus laat de fiscale en juridische punten van uw eigen situatie bevestigen door een onafhankelijke advocaat of belastingadviseur voordat u tekent. De praktische regel: zorg dat uw NIE en uw advocaat geregeld zijn voordat u een bod doet, dan kan de rest van de route op tijd verlopen. Als u wilt gaan kijken, begin dan bij de villa's te koop in Moraira.
Woningen bij deze gids
Moraira
Geschreven door Nicolas Strebel.