Hypotheek in Spanje als niet-ingezetene: zo werkt het

Zo werkt een hypotheek in Spanje voor een niet-ingezetene: hoeveel banken lenen, de documenten, wie welke kosten betaalt en de bescherming van de Spaanse hypotheekwet.

Laatst gecontroleerd op 17 oktober 2026

Wat u leert

Hoeveel Spaanse banken lenen op een tweede woning
De documenten die een bank vraagt als u in het buitenland woont
Wie welke kosten betaalt, en wat de notaris controleert

Ja, u kunt als niet-ingezetene een hypotheek in Spanje krijgen. Spaanse banken lenen aan kopers die in het buitenland wonen, en dezelfde wet beschermt u zoals zij een Spaanse lener beschermt. Wat verandert, is hoeveel een bank wil lenen, welke papieren zij vraagt en hoeveel tijd zij nodig heeft. Deze gids legt uit hoe het proces werkt. Wij zijn geen financieel adviseurs en wij geven geen advies over leningen: de keuze van de lening ligt bij u, uw bank en, als u dat wilt, een onafhankelijke adviseur.

Hoeveel banken lenen aan niet-ingezetenen

Banken lenen op basis van de laagste van de prijs en de taxatie van de bank. Banco de España zegt in haar toelichting over hypotheektaxaties dat leningen normaal begrensd zijn op 80% van de taxatiewaarde, maar elke bank bepaalt haar eigen beleid, en voor een tweede woning ligt de grens vaak lager. Het standaard precontractuele informatieblad van Banco Sabadell voor een hypotheek met gemengde rente (editie juli 2025) stelt bijvoorbeeld een maximum van 80% voor een hoofdverblijf en 70% voor een tweede woning, in beide gevallen van de laagste van prijs en taxatie. Een bank kan altijd minder lenen, dus zie dit als plafonds, niet als beloften.

Overdrachtsbelastingen, notaris, register en juridische kosten komen bovenop de prijs en maken meestal geen deel uit van de lening. Reken erop dat u die, en het deel van de prijs dat de bank niet leent, met eigen middelen betaalt. Onze gids over wat het werkelijk kost om een huis in Spanje te kopen zet ze op een rij.

Voordat de bank leent, moet zij beoordelen of u kunt terugbetalen: uw inkomen nu en over de looptijd van de lening, uw spaargeld, andere schulden en, als de lening doorloopt na uw pensionering, uw verwachte pensioen. Volgens artikel 11 van de Spaanse wet op hypothecair krediet, Ley 5/2019, mag zij het besluit niet hoofdzakelijk baseren op de waarde van het huis of op de verwachting dat die stijgt. Bij een niet-ingezetene moet de bank inkomen begrijpen dat in een ander land is verdiend en belast, en dat is een van de redenen dat het dossier langer duurt.

Ter vergelijking: de Spaanse registrators melden dat nieuwe woninghypotheken in Spanje in het tweede kwartaal van 2026 begonnen tegen een gemiddelde rente van 3,03% (2,92% vast, 3,24% variabel), dat 63,83% een vaste rente had, en dat de gemiddelde looptijd 25,67 jaar was, of 24,92 jaar in de Comunitat Valenciana, volgens de vastgoedstatistiek van de Registradores voor het tweede kwartaal van 2026. Dit zijn gemiddelden voor alle leners, geen aanbiedingen die u kunt verwachten.

Een hypotheek in Spanje als niet-ingezetene: de documenten

Elke bank heeft haar eigen lijst. Als voorbeeld vraagt hetzelfde Sabadell-informatieblad niet-ingezetenen om een identiteitsbewijs, de belastingaangiften van de laatste twee jaar uit hun land (bijvoorbeeld een P60 of een belastingaangifte), de laatste twee loonstroken of pensioenoverzichten, bewijs van ander inkomen, de laatste twee overzichten van eventuele hypotheken, leningen of creditcards, een kredietrapport uit hun land, zoals van Experian of Equifax, en zes maanden bankafschriften. Zelfstandigen voegen twee jaar jaarrekeningen toe. Documenten moeten vergezeld gaan van een beëdigde vertaling in het Spaans of het Engels.

Het NIE. U hebt een identificatienummer voor buitenlanders nodig om de koop en de lening te tekenen. Onze NIE-gids legt uit hoe u er een krijgt in Spanje of vanuit het buitenland.

De taxatie. Alleen taxatiebedrijven die door Banco de España zijn erkend en onder haar toezicht staan, mogen een woning voor een hypotheek taxeren. U betaalt de taxatie, en die is zes maanden geldig. Laat u er een opstellen door een erkend bedrijf, dan moet elke bank die u benadert die accepteren zolang ze geldig is, en een bank die u afwijst, moet u het originele rapport teruggeven.

Wie wat betaalt

Ley 5/2019 verdeelt de kosten van de lening. U betaalt de taxatie en de afschriften van de akte die u zelf vraagt. De bank betaalt het honorarium van de notaris voor de hypotheekakte, de kosten van het eigendomsregister voor de inschrijving van de hypotheek en de gestoría die de administratie afhandelt. Ook de zegelbelasting op de hypotheekakte is voor de geldverstrekker: de nationale belastingwet wijst de geldverstrekker aan als belastingplichtige, en in de Comunitat Valenciana is het tarief op hypotheekakten 2%, volgens de Valenciaanse Ley 13/1997, artikel 14.

Een bank mag slechts één keer afsluitkosten rekenen, en die moeten alle kosten van het bestuderen en verstrekken van de lening dekken. Zij kan een opstalverzekering en een polis die de terugbetaling beschermt verplicht stellen, maar zij moet een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar accepteren, zowel bij de start als bij elke verlenging (artikel 17). Lost u vervroegd af, dan is de vergoeding begrensd: bij een variabele lening op 0,25% van het afgeloste bedrag in de eerste drie jaar of 0,15% in de eerste vijf, naargelang het contract kiest; bij een vaste lening op 2% in de eerste tien jaar en 1,5% daarna. In elk geval mag zij het werkelijke financiële verlies van de bank niet overschrijden (artikel 23).

De tien dagen, de notaris en tekenen vanuit het buitenland

Ten minste tien kalenderdagen voor de ondertekening moet de bank u het bindende aanbod (FEIN) geven, een standaard waarschuwingsblad (FiAE) dat de belangrijkste clausules aanwijst, een ontwerp van het contract met alle kosten vermeld en, bij een variabele rente, een apart document dat uw maandlasten bij verschillende rentescenario’s toont. De basis staat in ons bericht over de hypotheekrente dit najaar. Hier leest u wat dit betekent als u elders woont.

Het gesprek bij de notaris. Tijdens die tien dagen, en uiterlijk de dag voor de ondertekening, moet u, of iemand die u vertegenwoordigt, verschijnen voor een notaris naar keuze. De notaris controleert de documenten, licht elke clausule van de FEIN en de FiAE één voor één toe, en u beantwoordt een korte toets over wat u hebt ontvangen. De notaris legt dit vast in een proces-verbaal (acta) dat u niets kost. Zonder dat kan de leningsakte niet worden getekend (artikel 15).

Als u niet kunt reizen. De wet staat toe dat een vertegenwoordiger verschijnt, dus veel kopers in het buitenland tekenen via een notariële volmacht. Vraag de bank en de notaris op tijd of zij de volmacht die u wilt gebruiken accepteren, en in welke vorm. Is uw inkomen in een andere munt dan de euro, vraag dan naar het recht om een lening in vreemde valuta om te zetten in de munt waarin u verdient (artikel 20).

Timing. Houd rekening met tijd voor de bank om een buitenlands dossier te bestuderen, voor de taxatie en voor de tien dagen. De hypotheek wordt meestal bij dezelfde notarisafspraak getekend als de koopakte, dus de data in uw onderhandse koopcontract moeten daar ruimte voor laten. Of dat contract afhankelijk moet zijn van het verkrijgen van de lening, is een vraag voor uw advocaat.

De praktische stap is met banken te praten voordat u een woning reserveert, zodat u weet wat u kunt lenen en hoe lang het duurt. Neem de FEIN en het ontwerpcontract door met een onafhankelijke advocaat, en laat uw eigen fiscale situatie bevestigen door een belastingadviseur in Spanje en in uw eigen land. Bekijk daarna de beleggingswoningen aan de Costa Blanca Noord met een budget waarop u kunt rekenen.

Woningen bij deze gids

Langs de kust

Geschreven door Nicolas Strebel.